Wohnriester

Mit Wohn-Riestern zur eigenen Immobilie

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden hat bei den Bundesbürgern eine hohe Priorität. Doch nach dem Auslaufen der Eigenheimförderung im Jahr 2006 sah es mit staatlichen Fördergeldern fürs Eigenheim schlecht aus. Wer einen Riester-Vertrag abgeschlossen hatte, durfte nur vor dem Wechsel in den Ruhestand einen Teil der angesparten Summe entnehmen und beispielsweise für den Kauf einer Immobilie oder die Tilgung eines Baudarlehens einsetzen. Nach mehr als zwei Jahren Hickhack und Gefeilsche um die beste Lösung hat die Regierung im Juli 2008 endlich das Eigenheimrentengesetz verabschiedet. Darin wurde festgeschrieben: Vater Staat fördert im Rahmen des Wohn-Riesters den Bau oder Kauf von Objekten, die nach dem 31. Dezember 2007 erworben oder fertiggestellt wurden, als Hauptwohnsitz genutzt werden und in Deutschland liegen. Gleiches gilt auch für den Erwerb von Wohnungsgenossenschaftsanteilen oder von Dauerwohnrechten, zum Beispiel in einem Seniorenwohnheim. Aber: Für das Ferienhaus auf Mallorca oder den Zweitwohnsitz auf Sylt gibt es kein Geld.

Wer bauen oder kaufen will, hat damit auf einen Schlag wesentlich mehr Möglichkeiten - und das nicht nur, wenn er Wohn-Riester-Verträge abschließt. Denn alle Riester-Varianten können zur direkten Finanzierung, Entschuldung oder laufenden Tilgung verwendet werden. Außerdem dürfen bereits abgeschlossene Riester-Verträge für den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie verwendet werden. So ist es bei bestehenden Riester-Verträgen möglich, bis zu 75 Prozent oder sogar das gesamte Guthaben für den Bau oder Kauf einer Immobilie zu entnehmen. Der große Vorteil hierbei: Die Eigenkapitalbasis wird gestärkt und senkt damit den Fremdfinanzierungsanteil. Für Verträge, die vor 2008 geschlossen wurden, gilt hier eine Übergangsregelung: Riester-Sparer, die 2008 oder 2009 Geld aus ihrem Vertrag einsetzen wollen, müssen mindestens 10000 Euro entnehmen. Ist weniger drin -Pech. Neu ist auch die Möglichkeit, bei Fälligkeit des Vertrags das gesamte Guthaben für die Abzahlung eines Baukredits zu nutzen - auch für Objekte, die vor dem 1. Januar 2008 gebaut oder gekauft wurden. Mit Wohn-Riester-Darlehen und Wohn-Riester-Bausparern gibt es jetzt zudem zwei neue Produktkategorien. In der Darlehensvariante werden die Zulagen als Sondertilgung eingesetzt und reduzieren so die Zinszahlungen.

Wie kann Wohn-Riester genutzt werden?

Seit 2002 wird der Aufbau einer privaten Rente durch Zuschüsse und steuerliche Abzugsfähigkeit gefördert (Riester-Rente). Rückwirkend zum 1. Januar 2008 wird mit der staatlichen Förderung auch Kauf, Bau oder Entschuldung der eigenen vier Wände (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus) unterstützt. Dazu zählt auch der Kauf von Anteilen an Wohnungsbaugenossenschaften. Voraussetzung: die Wohnimmobilie wird selbst genutzt.

Wie kann Wohn-Riester verwendet werden?

Zum einen durch eine Kapital-Entnahme: Wer einen Riester-Vertrag hat, kann davon rückwirkend zum 1. Januar bis zu 100 Prozent der Summe entnehmen und damit eine Wohnimmobilie finanzieren. Der Vertrag läuft aber weiter. Achtung: Es gibt eine gesetzliche Übergangsregelung! Riester-Geld darf in 2008 und 2009 nur entnehmen, wer mindestens 10 000 Euro angespart hat. Da es die Riesterförderung jedoch erst seit 2002 gibt, wird kaum ein Vertrag diese Anforderung erfüllen. Zum anderen durch Entschuldung: Bei Eintritt in das Rentenalter kann das gesamte angesparte Kapital (inkl. Zulagen) zur Abzahlung eines Baukredits genutzt werden. Und drittens zur Finanzierung: Wer einen Baukredit aufnimmt, bekommt die Förderung für die Abzahlung des Kredites. Die Zulagen fließen dann als zusätzliche Sondertilgungen in den Kreditabtrag.

Wohn-Riestern: Wer erhält die Förderung?

Für die Eigenheim-Rente gelten dieselben Voraussetzungen wie für die bisherigen Riester-Angebote: Zum Kreis der Anspruchberechtigten gehören Pflichtmitglieder der gesetzlichen Rentenversicherung, pflichtversicherte Selbstständige, Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst sowie deren nicht berufstätige Ehepartner. Dabei gibt es auch hier einige Regeln zu beachten. Wer vier Prozent seines Vorjahresbruttoeinkommens, maximal aber 2100 Euro einschließlich der staatlichen Zulagen, in einen Altersvorsorgevertrag investiert, kommt in den Genuss des vollen Riester-Bonus: Erwachsene erhalten 154 Euro Grundzulage, dazu kommen 185 Euro für Kinder, und für den ab 2008 geborenen Nachwuchs gibt es sogar 300 Euro. Zusätzlich prüft das Finanzamt, ob der Riester-Sparer neben der Zulage über den Sonderausgabenabzug Steuern sparen kann. Das ist immer dann der Fall, wenn die errechnete Steuerersparnis höher ist als die gezahlten Zulagen. Besonders freuen können sich junge Berufstätige unter 25 Jahren: Sie belohnt Vater Staat beim Abschluss eines Riester-Vertrags mit 200 Euro Einmalprämie zusätzlich. Mit dem Eintritt in den Ruhestand greift bei der Eigenheim-Rente wie bei allen anderen Riester-Varianten die nachgelagerte Besteuerung. Da beim Wohn-Riestern aber keine regelmäßigen Einzahlungen erfolgen, wird ein sogenanntes Wohnförderkonto eingerichtet, auf dem die in der Immobilie gebundenen Beträge erfasst und bis zum Rentenbeginn fiktiv mit zwei Prozent pro Jahr verzinst werden.

Im Unterschied zu einem normalen Riester-Vertrag gibt es bei der Eigenheim-Rente ein Wahlrecht: Wer will, kann bei Rentenbeginn die auf 25 Jahre hochgerechnete Steuerschuld auf einen Schlag begleichen und erhält einen Nachlass von 30 Prozent. Ansonsten wird über einen Zeitraum von 17 bis 25 Jahre zum individuellen Steuersatz besteuert. Doch Vorsicht: Rister hin, Riester her, Grundvoraussetzung für einen Immobilienerwerb sollte immer ein ausreichend hohes Eigenkapital sein. Mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital gelten als solide, um das Risiko in Grenzen zu halten.

Wie hoch ist die Förderung?

Als Grundzulage zahlt der Staat jedem Riester-Sparer 154 Euro im Jahr, für jedes Kind gibt es 185 Euro, für ab 2008 geborene Kinder sogar 300 Euro. Voraussetzung: Sparer müssen mit 4 Prozent des Vorjahresbruttoeinkommens (max. 2100 Euro pro Jahr) den Kredit tilgen. Wer weniger abzahlt, bekommt entsprechend geringere Zulagen. Gutverdienende können neben den Zulagen noch eine Steuerersparnis bekommen.

Wer erhält die neue Förderung?

Alle, die gesetzlich rentenversichert sind. Nicht gefördert werden Selbstständige und Berufsgruppen mit Versorgungswerken wie Ärzte oder Architekten.

Wie hoch ist die Förderung und welche Verträge werden gefördert?

Besonders freuen können sich junge Berufstätige unter 25 Jahren: Sie belohnt Vater Staat beim Abschluss eines Riester-Vertrags mit 200 Euro Einmalprämie zusätzlich. Wohn-Riester ist also gerade für kinderreiche Familien und für Geringverdiener interessant!

Mehrere Vertragsformen sind bei Wohn-Riester möglich: Zum einen kann ein Darlehensvertrag abgeschlossen werden. Bei dieser Variante werden die staatlichen Zulagen als Sondertilgung eingesetzt und reduzieren so die Zinskosten. Diese Zins-Ersparnis müssen Interessenten unbedingt zu den Zulagen hinzurechnen, wollen sie sich einen Überblick über die Gesamtförderung verschaffen.

Eine weitere Variante bei Eigenheim-Riester-Verträgen ist der Abschluss eines Bausparvertrages. In diese Verträge können zusätzlich auch Arbeitnehmersparzulagen fließen. Bei Bausparverträgen wird die Riester-Zulage in der Ansparphase als zusätzlicher Sparbetrag und in der Tilgungsphase als zusätzlicher Tilgungsbeitrag gutgeschrieben. Unter dem Strich führt dies zu einer Verkürzung beider Phasen.

Es können auch bestehende Riester-Verträge (Rentenversicherungen, Fonds oder Banksparpläne) zur Finanzierung einer Immobilie herangezogen werden. Des Weiteren können Riester-Zulagen auch für bereits bestehende Darlehensverträge genutzt werden. Hierbei kommt es aber auch auf das Entgegenkommen der entsprechenden Banken an - denn Sondertilgungsrechte durch Riester-Zulagen müssen nachverhandelt werden.

Zuletzt ist die Umwandlung eines bereits bestehenden Bausparvertrages in einen Wohn-Riester-Vertrag möglich. Allerdings müssen Sparer dann zusätzlich zu den staatlich geförderten Sparbeiträgen (Wohnungsbauprämie: maximal 512 Euro für Alleinstehende und 1024 Euro für Verheiratete werden gefördert) noch vier Prozent des Vorjahresbruttogehaltes aufbringen, um die maximale Riester-Förderung zu bekommen.

Wandelt man einen bestehenden Bausparvertrag in einen Wohn-Riester-Vertrag um, dann fallen zudem einige Vorteile weg: Zum einen können die Bausparverträge dann nicht mehr auf Verwandte übertragen werden, und sie sind zweckgebunden - können also nicht mehr für Renovierungsarbeiten, Autos oder Reisen eingesetzt werden.

Gibt es spezielle Wohn-Riester-Verträge?

Ja. Schätzung des Bundesarbeitsministeriums wurden bereits 40 000 solcher Verträge abgeschlossen. Können geförderte Immobilie vermietet werden? Nein. Wohn-Riester gibt es nur für selbst genutztes Eigentum. Dazu zählt aber z.B. auch der Erwerb eines Wohnrechts in einem Alters- oder Pflegeheim. Erlaubt ist aber eine zeitweise Vermietung wegen berufsbedingtem Umzug.

Was passiert, wenn die Immobilie im Alter verkauft wird?

Die Förderung bleibt nur erhalten, wenn der geförderte Betrag in den Kauf einer neuen Immobilie oder einen neuen Riestervertrag fließt.

Wie wird der Wohn-Riester im Alter besteuert?

Wie bei allen Riester-Produkten gilt: In der Sparphase sind die Beiträge steuerfrei. In der Auszahlungsphase werden die Leistungen besteuert. Da jedoch beim Wohn-Riester im Alter kein Geld fließt, gibt es ein fiktives Wohnförderkonto. Dort werden die Zuschüsse und die geförderten Tilgungsraten vermerkt. Zusätzlich fallen pro Jahr zwei Prozent Zinsen an.

Können bestehende Riesterverträge umgeschichtet werden?

So ist es bei bestehenden Riester-Verträgen möglich, bis zu 75 Prozent oder sogar das gesamte Guthaben für den Bau oder Kauf einer Immobilie zu entnehmen. Der große Vorteil hierbei: Die Eigenkapitalbasis wird dadurch gestärkt und der Fremdfinanzierungsanteil reduziert sich entsprechend. Eine besondere Übergangsregelung gibt es für solche Verträge, die vor Januar 2008 abgeschlossen worden sind: Wollen diese Riester-Sparer noch 2008 oder 2009 Geld aus ihrem Vertrag für eine Immobilie einsetzen, dann müssen mindestens 10.000 Euro entnommen werden. Diese Summe haben jedoch die wenigsten Sparer bereits angespart. Rückwirkend ab dem 1. Januar 2008 ist es aber möglich, ohne Begrenzung der Summe das bisher angesparte Riester-Kapital für eine Immobilie zu verwenden.

Wohn-Riester-Sparer müssen berücksichtigen, dass ihre Häuser oder Eigentumswohnungen in Deutschland gebaut beziehungsweise gekauft werden müssen und dass die Immobilien nach 2007 gekauft oder fertig gestellt sein müssen. Das Geld kann auch für den Erwerb von Wohnungsgenossenschaftsanteilen oder von Dauerwohnrechten, etwa in einem Seniorenheim, verwendet werden.

Neu ist die Möglichkeit, bei Fälligkeit des bestehenden Riester-Vertrages das gesamte Guthaben für die Abzahlung eines Baukredits zu nutzen - dies bezieht sich auch auf Objekte, die vor dem 1. Januar 2008 gebaut oder gekauft worden sind.

Fassen wir zusammen: Ingesamt haben Wohn-Riester-Nutzer also drei Möglichkeiten, staatliche Zulagen für ihr Immobilienprojekt zu bekommen: Wer bereits eine Riester-Lebensversicherung, einen Riester-Fondssparplan oder einen Riester-Banksparplan hat, kann das dort angesparte Guthaben ganz oder teilweise für den Kauf oder Bau einer Immobilie einsetzen. Daneben gibt es spezielle Wohn-Riester-Verträge, mit denen sich die staatliche Förderung als Tilgung eines Baukredits nutzen lässt. Und als dritte Variante ist es möglich, im Rentenalter, also zwischen dem 60. und 68. Lebensjahr, herkömmliche Riester-Verträge komplett dafür zu verwenden, auf einen Schlag alle Kreditschulden loszuwerden. Der große Vorteil daran ist, dass sich Interessenten bei Abschluss eines Riester-Vertrages noch nicht endgültig festlegen müssen, ob sie das geförderte Kapital für die Bildung von Wohneigentum oder für eine Altersrente verwenden möchten.

Achtung: Für Modernisierungs-, Energiesparmaßnahmen und Umbauten können bereits bestehende Riester-Verträge allerdings nicht genutzt werden, denn diese Baumaßnahmen fallen grundsätzlich nicht unter die Riester-Förderung.

Was muss bei Wohn-Riester beachtet werden?

Verkauf oder Vermietung der Immobilie: Im Eigenheimrentengesetz heißt es ausdrücklich, dass das geförderte Altersvorsorgekapital nur für den Erwerb oder den Bau selbst genutzter Wohnimmobilien eingesetzt werden kann. Bei Vermietung oder Verkauf in der Sparphase oder nach Rentenbeginn riskiert man also, dass das angesparte Wohnförderkonto aufgelöst und sofort versteuert werden muss. Aber es gibt Ausnahmen: Bei einem vorübergehenden berufsbedingten Ortswechsel ist eine zeitweise Vermietung zulässig. Zudem kann der sofortigen Besteuerung dadurch entgangen werden, dass man nach dem Verkauf oder der Vermietung der Immobilie die Fördersumme wieder innerhalb eines Jahres in eine Riester-Versicherung einbezahlt oder das Geld innerhalb von vier Jahren wieder in eine selbst genutzte Immobilie investiert.

Stichtag: In den Genuss der Riesterförderung kommt grundsätzlich nur, wer seine Immobilie nach dem 31. Dezember 2007 erworben hat. Wer allerdings schon 2007 die Finanzierung abgeschlossen hatte, aber erst 2008 Eigentümer wurde, wird ebenfalls noch gefördert - allerdings erst nach Ablauf der mit der Hausbank vereinbarten Zinsbindungsfrist. Bereits fällige Riester-Verträge können komplett zur Abzahlung von vor dem 1. Januar 2008 gebauten oder gekauften Immobilien benutzt werden.

Scheidung: Nach einer Trennung hat auch das Ex-Paar die Möglichkeit, innerhalb von vier Jahren das angesparte Förderkapital auf eine andere Immobilie zu übertragen. Verstreicht diese Frist, dann kann es teuer werden, weil das Kapital dann unter Umständen sofort versteuert werden muss. Tod in der Ansparphase: In diesem Fall müssen die Erben das Kapital des Wohnförderkontos sofort versteuern. Ausnahme: Wenn der Ehegatte innerhalb einer Frist von einem Jahr Immobilieneigentümer wird und den Riester-Vertrag übernimmt, dann werden die Erben nicht herangezogen.

Tod in der Rentenphase: Diese Phase kann bis zum 85. Lebensjahr andauern. Stirbt der Versicherungsnehmer in dieser Zeit, dann müssen die Erben die Steuerschuld auf einmal begleichen. Dies kann aber dadurch verhindert werden, dass der Ehegatte die Wohnung nach dem Tod des Versicherungsnehmers selbst nutzt.

Wie funktioniert die Besteuerung bei Wohn-Riester?

Da beim Wohn-Riestern keine regelmäßigen Einzahlungen erfolgen, wird ein sogenanntes Wohnförderkonto eingerichtet, auf dem die in der Immobilie gebundenen Beträge - also alle Einzahlungen, Zulagen und Tilgungsleistungen - erfasst und bis zum Rentenbeginn fiktiv mit zwei Prozent pro Jahr verzinst werden. Bei der Besteuerung im Rentenalter wird also nicht der konkrete Nutzungswert der Immobilie, der sich mittlerweile verdoppelt haben könnte, zugrunde gelegt, sondern lediglich die vom Riester-Sparer bezogene Förderung. Die Bundesregierung verfolgte mit dem Wohnförderkonto das Ziel, eine steuerliche Gleichbehandlung aller Riester-Sparer zu erreichen - unabhängig davon, ob in Versicherungen, Banksparpläne, Fonds oder in eine Immobilie investiert wurde.

Im Unterschied zu einem normalen Riester-Vertrag gibt es bei der Eigenheim-Rente allerdings ein Wahlrecht: Wer will, kann bei Rentenbeginn die auf 25 Jahre hochgerechnete Steuerschuld auf einen Schlag begleichen und erhält einen Nachlass von 30 Prozent. Ansonsten wird über einen Zeitraum von 17 bis 25 Jahren (je nach Renteneintrittsalter) zum individuellen Steuersatz sukzessive besteuert.

Der Riester-Sparer profitiert davon, dass sich dieser individuelle Steuersatz im Rentenalter reduziert. Der Steuerpflichtige hat auch die Möglichkeit, das in der Wohnimmobilie gebundene steuerlich geförderte Kapital, das auf dem Wohnförderkonto abgebildet ist, zu reduzieren. Eine Erbschaft kann beispielsweise zur Minderung des Wohnförderkontos herangezogen werden. Auch kann ein bestimmter Betrag des Kontos in einen klassischen Riester-Sparvertrag eingezahlt werden. Eine Beispielrechnung der Landesbausparkasse Baden-Württemberg macht deutlich, wie ein Wohneigentümer und Riester-Sparer mit der nachgelagerten Besteuerung rechnen kann:

Annahmen: Arbeitnehmer-Ehepaar (beide 30), 2 Kinder (vor 2008 geboren), gemeinsames Bruttoeinkommen 45.000 Euro pro Jahr Der Abschluss der Altersvorsorgebausparverträge erfolgt im Alter von 30 Jahren. Das Wohnförderkonto hat bei Tilgungsende der Bauspardarlehen im Alter von etwa 49 Jahren einen Stand von knapp 40.400 Euro und bei Renteneintritt mit 67 Jahren den maxi¬malen Stand von knapp 57.700 Euro. Bis zum Alter von 85 Jahren sind daraus jährlich knapp 3.206 Euro zu versteuern. Bei einem angenommenen Steuersatz von 20 Prozent im Ruhestand ergibt sich hieraus ein jährlicher Steuerbetrag von knapp 641 Euro. Das sind monatlich nur 54 Euro.

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