Pro und Kontra: Lohnt sich der Kauf einer Immobilie eigentlich noch?
Die Zinsen sind historisch niedrig, die Nachfrage nach Immobilien steigt. Doch die Antwort auf die Frage, ob Mieten oder Kaufen der richtige Weg ist, hängt von vielen Faktoren ab.
Deutschland erlebt aktuell einen Immobilienboom. Allein in Berlin wechselten 2015 rund 20.000 Eigentumswohnungen den Besitzer, 16 Prozent mehr als noch im Jahr zuvor. Die hohe Nachfrage nach Immobilien führte jedoch vielerorts zu enormen Preissteigerungen, was die Frage aufkommen lässt, ob sich ein Immobilienkauf aktuell überhaupt noch lohnt. Vor diesem Hintergrund werden nachfolgend Pro- und Kontra-Argumente aufgelistet, welche bei der Entscheidung für einen Immobilienkauf berücksichtigt werden sollten.
Das spricht für den Immobilienkauf
Mietfrei im Alter:
Der Immobilienkauf bringt einen entscheidenden Vorteil mit sich: Wenn die Immobilie erst einmal abbezahlt ist, wohnt man als Käufer im Alter mietfrei. Für die Lebenshaltung steht dann von der Rente mehr Geld zur Verfügung, da regelmäßige monatliche Zahlungen an einen Vermieter entfallen.Eigene Entscheidung über Wertsteigerungsmaßnahmen:
Mit dem Kauf einer Immobilie wird man unabhängiger von Fondsmanagern oder Geldanlageberatern der Bank. Anstatt diesen Geld anzuvertrauen und Investmententscheidungen abzugeben, kann man den Wert der Immobilie selbst bestimmen. Dieser kann durch stetige Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen nicht nur gehalten, sondern auch gesteigert werden. Gleichzeitig wird dadurch die Chance einer schnelleren Veräußerung im Bedarfsfall erhöht. Im Falle einer Inflation erweist sich eine Immobilie bei guter Lage in der Regel als wertbeständig.Keine Bindung an einen Vermieter:
Wer keinen Vermieter im Nacken sitzen hat, ist freier bei der Gestaltung der Immobilie. Wer beispielsweise exotische Fließen im Bad wünscht oder im Garten einen Pool bauen möchte, muss keine Rücksprache mit dem Vermieter halten und eine Zurückweisung befürchten. Die eigenen Wünsche und Vorstellungen können problemlos umgesetzt werden. Gleichzeitig ist man vor plötzlichen Mieterhöhungen und sonstigen Ärgernissen mit dem Vermieter sicher.Erbschaftssteuer sparen:
Wird eine Immobilie an einen Ehegatten oder einen eingetragenen Lebenspartner vererbt, geschieht das unter bestimmten Bedingungen steuerbefreit. Dies ist der Fall, wenn die Immobilie vom Erblasser bis zu dessen Tod selbst bewohnt wurde oder diese nur aufgrund zwingender Gründe, zum Beispiel aufgrund eines Krankenhausaufenthalts, nicht bewohnt werden konnte. Wenn Kinder des Erblassers eine Immobilie erben, müssen bis zu einer Wohnfläche von 200 m² keine Steuern gezahlt werden. Bei einer größeren Wohnfläche wird die Steuer anteilig ermittelt. Nach dem Erbfall muss die Immobilie jedoch mindestens zehn Jahre bewohnt werden, um nachträgliche Steuern zu vermeiden.Günstige Bedingungen zur Finanzierung:
Bauzinsen sind Zinsen, welche im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung anfallen. Die Höhe der Bauzinsen orientiert sich an mehreren Faktoren, wie etwa der Laufzeit des Kredits, der Bonität des Kreditnehmers oder der Situation auf dem europäischen Geldmarkt. Das Zinsniveau befindet sich aktuell auf einem historischen Tiefstand. Auch in naher Zukunft wird sich wahrscheinlich am niedrigen Zinsniveau nichts ändern. Am Immobilienkauf Interessierte können den Kauf daher aktuell günstig finanzieren.Das spricht gegen den Kauf einer Immobilie
Niedrige Zinsen bergen Risiko:
Wie bereits zuvor erwähnt, muss aktuell zur Finanzierung einer Immobilie für ein Darlehen so wenig gezahlt werden, wie seit Jahren nicht. Dies bringt jedoch einen entscheidenden Nachteil mit sich. Aufgrund der geringen Finanzierungskosten steigt nämlich die Anzahl der Kaufinteressenten, was vielerorts zu steigenden Kaufpreisen führt. Der Vorteil der geringen Finanzierungskosten wird damit durch die hohen Immobilienpreise aufgehoben. Falls das Zinsniveau außerdem in den nächsten Jahren wieder steigen sollte, könnte dies dazu führen, dass sich weniger Personen den Kauf einer Immobilie leisten können. In der Folge könnten heute erworbene Immobilien einen Wertverlust erleiden.Des Weiteren besteht die Gefahr, dass man in Zahlungsschwierigkeiten gerät, wenn zum aktuellen Zinsniveau nur wenig getilgt wird. So beträgt die Laufzeit für einen heute abgeschlossenen Vertrag für einen Hauskredit in der Regel zehn bis 15 Jahre. Es endet dann zwar die Zinsbindung, das Haus ist aber oftmals noch nicht vollständig abbezahlt. Ein neuer Vertrag mit einem höheren Zinssatz könnte dann die gesamte Finanzierung der Immobilie in Gefahr bringen.
Zeitaufwand und Kosten nach dem Kauf:
Mit dem Kauf einer Immobilie sollte man sich nur beschäftigen, wenn man bereit ist, sich auch um diese zu kümmern. So muss in die Immobilie auch nach dem Kauf Zeit und Geld investiert werden, beispielsweise wenn die Heizung kaputt ist oder das Dach plötzlich eine undichte Stelle aufweist. Reparaturmaßnahmen sind insbesondere häufig bei älteren Gebäuden notwendig und können schnell die 1000-Euro-Marke knacken.Immobilität:
Wie schon der Name andeutet, ist eine Immobilie immobil, das heißt unbeweglich. Wer also bereits weiß, dass er die nächsten Jahre nicht an einem Ort leben möchte oder kann, der sollte sich von einem Immobilienkauf zur Eigennutzung distanzieren. Ein schneller Weiterverkauf bei einem baldigen Auszug lohnt sich in der Regel aufgrund der hohen Anschaffungskosten nicht. Der Grund hierfür liegt darin, dass für den Notar, für Steuern oder den Makler üblicherweise zwischen acht und 15 Prozent des Kaufpreises anfallen. Eine Veräußerung innerhalb einer 10-Jahres-Frist muss zudem im Rahmen der Einkommenssteuer nach dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.Neben der Unbeweglichkeit ist auch die schlechte Teilbarkeit von Immobilien ein relevanter Aspekt, der vor dem Immobilienkauf berücksichtigt werden sollte. So können im Erbfall Immobilien bei mehreren Erben schlecht geteilt werden.
Veränderung der Lebenssituation:
Die Finanzierung einer Immobilie ist in der Regel eine langfristige Angelegenheit. Es sollte hierbei in Betracht gezogen werden, dass sich die Lebenssituation im Laufe der Zeit erheblich verändern kann. So kann beispielsweise eine plötzliche Arbeitslosigkeit erhebliche Schwierigkeiten bezüglich der Finanzierung mit sich bringen.Auch die Familienplanung sollte vorausschauend berücksichtigt werden. Eine Immobilie kann häufig nicht einfach erweitert oder verkauft werden, wenn sich der Wohnraumbedarf vergrößert.
Fabian Plumbaum, Redaktion finanzen.net
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