Mietwohnungen: Wie sich die Bremse bremsen lässt

von Bernhard Bomke, €uro am Sonntag

Seit die Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 eingeführt wurde, zanken sich Gegner und Befürworter darum in einer Schärfe, wie man sie hierzulande nur vom Für und Wider zum Tempolimit auf Autobahnen kennt. Das Besondere dabei: Opponenten wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) verteufeln die Bremse, obwohl sie aus ihrer Sicht gar nicht wirkt - mithin also gar keinen Schaden anrichten dürfte. Anhänger wie der Deutsche Mieterbund (DMB)wiederum hätten am liebsten eine Bremse, die nicht nur in 313 Kommunen, sondern flächendeckend gilt - und nicht durch Sonderregelungen umgangen werden kann.

Dessen ungeachtet trat jetzt zum ­ 1. Januar das sogenannte Mietrechtsan­passungsgesetz in Kraft. Es sieht neben Änderungen bei der Modernisierungsumlage insbesondere ein Nachjustieren der Mietpreisbremse vor. Eine Gelegenheit, manche Irrtümer, die zur Bremse kursieren, aus dem Weg zu räumen.

Mietpreisbremse

Einer dieser Irrtümer lautet beharrlich: Die Mietpreisbremse gilt nicht für möblierte Wohnungen. Woher auch immer diese Information kommt: Sie ist falsch. "Auch möblierte Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse", stellte Hans-Joachim Beck jüngst bei einer Veranstaltung der Berliner Immobilienrunde fest. Er ist Leiter der Abteilung Steuern beim IVD und einstiger Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg. Dass seit Jahren behauptet wird, Vermieter müssten nur ein paar Möbel in die Wohnung stellen und schon gehe sie die Mietpreisbremse nichts mehr an, erklärt Beck so: "Für möblierte Wohnungen gibt es keine Mietspiegel." Das jedoch sei gar nicht entscheidend für die Bremse.

In der Tat: Die Bremse begrenzt die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent. Die Vergleichsmiete kann nicht nur via Mietspiegel - den es längst nicht in jeder Kommune gibt -, sondern auch mittels Sachverständigengutachten, Datenbanken von Verbänden oder vergleichbarer Wohnungen ermittelt werden.

Keine Bremse bei Indexmietvertrag

Doch zurück zu den Neuerungen zum Jahresbeginn. Will ein Eigentümer bei der Wiedervermietung in einer Kommune, in der die Mietpreisbremse gilt, einen höheren Betrag nehmen als laut Bremse erlaubt, muss er sich unaufgefordert, schriftlich und spätestens im Mietvertrag auf eine der Ausnahmen berufen. Nach wie vor gilt die Bremse in diesen vier Fällen nicht: Neubau, Modernisierung in den vorangegangenen drei Jahren, umfangreiche Modernisierung - umfangreich bedeutet im Regelfall ein Drittel der Neubaukosten - und eine Vormiete, die bereits höher ist als die ortsübliche Miete. Letzteres verpflichtet, die Vormiete zu nennen. "Die Vermieter sollten hier weder schweigen noch lügen", mahnt Beck. Entscheidend ist die Höhe der Miete ein Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses. Halten Vermieter sich bedeckt, riskieren sie eine Rüge durch den Mieter und müssen zu viel kassierte Miete zurückzahlen.

Christian Osthus, Leiter der Abteilung Recht beim IVD, rät Vermietern dazu, fortan nur noch Standardmietverträge zu verwenden, in denen es einen Passus für Gebiete mit Mietpreisbremse gibt. Hier sollten sie unbedingt einen der zulässigen Ausnahmefälle benennen, wenn sie Miete über dem Bremsenniveau einnehmen wollen.

Osthus nennt drei weitere Möglichkeiten, die Bremse zu umgehen. Wenn Vermieter mit ihrem Mieter einen Indexmietvertrag vereinbaren, sprich die Miete steigt parallel zur Inflation, gelte die Bremse nicht. Doch Vorsicht: Diese Ausnahme betrifft einzig Indexmietverträge. Bei klassischen Staffelmietverträgen gilt sie nicht. Sodann ist die Bremse außer Kraft, wenn eine Wohnung nicht vor dem 2. Oktober 2014 erstmals bezogen wurde. "Dann können Sie eine Miete verlangen, die der Markt hergibt", sagt Osthus. Und schließlich: Wenn der Vermieter etwa bei einer Wohngemeinschaft einen Teil der Wohnung selbst nutzt, gilt die Bremse ebenfalls nicht.

Modernisierungsumlage

Vermieter dürfen die Kosten fürs Modernisieren von Wohnungen seit Jahresbeginn nur noch in reduziertem Umfang auf die Mieter umlegen. Das gilt auch für das neue vereinfachte Modernisierungsverfahren. War es zuvor möglich, bis zu elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen, sind es nunmehr maximal acht Prozent. Es dauert also länger, bis sich die Investitionen für Vermieter rechnen. Zudem wurde ein Mieterhöhungsdeckel eingeführt. Liegt die monatliche Miete pro Quadratmeter zum Zeitpunkt der vom Vermieter vorzunehmenden Modernisierungsankündigung bei über sieben Euro, darf die Miete infolge von Modernisierungen binnen sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen. Liegt die Miete bei bis zu sieben Euro, liegt der Erhöhungsdeckel bei zwei Euro - ebenfalls innerhalb von sechs Jahren.

Bis 10.000 Euro ist alles ganz einfach

Beim neuen vereinfachten Modernisierungsverfahren profitieren Vermieter, die höchstens 10.000 Euro je Wohnung investieren wollen, von zwei Vereinfachungen. Zum einen können sie ohne viel zu rechnen pauschal 70 Prozent davon als Modernisierungskosten geltend machen und hiervon acht Prozent auf die Jahresmiete aufschlagen. Die übrigen 30 Prozent gelten als nicht umlagefähige Sanierungskosten.

Zum anderen müssen Vermieter dem Mieter, wenn sie die Sanierung ankündigen, nicht aufwendig vorrechnen, wie sich die Betriebskosten infolge der Modernisierung voraussichtlich ändern werden. Es reicht ein Hinweis, dass die modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet wurde.






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