Immobilien-Markt: Auszug mit Gewinn

von Markus Hinterberger, Euro am Sonntag

Der Münchner Stadtteil Nymphenburg gehört zu den Vierteln, die Immobilienmakler abgeschrieben haben. Hier, unweit des gleichnamigen Schlosses, gibt es schicke Altbauten, zum Teil mit großen Gärten. Diese Anwesen werden in der Regel innerhalb der Familie weitergegeben. "Nur in der größten Not verkaufen die Besitzer", so ein Makler des Anbieters Remaxx, der ungenannt bleiben will. Dabei kann es sinnvoll sein, zu verkaufen: Etwa wenn die Kinder aus dem Haus sind und die Eltern eine Villa mit zehn Zimmern bewohnen, von denen sie nur fünf täglich betreten.
Hauspreisindex von Europace (pdf)

Wann und wo sich Verkaufen lohnt

Es gibt Regionen in Deutschland, die Einwohner verlieren werden. Wer etwa ohnehin plant, sich auf absehbare Zeit zu verkleinern, sollte hier sein Eigentum verkaufen und eine kleinere Immobilie in zentraler Lage erwerben - denn auch in sogenannten Wegzugsregionen existieren Lagen, die weiterhin begehrt sein werden. "Es gibt in jeder Stadt ein Viertel oder eine Lage, die so besonders ist, dass Menschen dort immer wohnen wollen", sagt Jens Lütjen vom Bremer Immobilienunternehmen Robert C. Spies.

Vermieter sollten ebenfalls verkaufen, solange sie noch einen angemessenen Preis bekommen, und unter Umständen in einer Zuzugsregion investieren. Hier sind die Einstiegspreise zwar höher, aber die Renditen sicherer.

Wer verkauft hat, kann den Ertrag auch stückweise in die Miete investieren. Zwar gilt in Landstrichen mit sinkenden Einwohnerzahlen keine Mietpreisbremse, aber allzu große Mietsteigerungen werden Vermieter nicht durchsetzen können. Denn sie werden eher froh sein, einen langfristigen Mieter zu haben.

Eine Auswertung des Portals Immobilienscout24 für €uro am Sonntag zeigt, wie unterschiedlich sich die Mieten entwickeln. So sind sie etwa in Chemnitz seit 2011 nur um 5,8 Prozent gestiegen, in vergleichbar großen Städten wie Augsburg oder Braunschweig haben sie im gleichen Zeitraum um knapp 30 Prozent zugelegt. Abseits der Großstädte gibt es genügend Landkreise, in denen die Mieten in den vergangenen fünf Jahren sogar leicht gesunken sind.

Bei den Kaufpreisen klafft die Schere noch weiter auseinander. Daher kann es sich lohnen, seine Immobilie zu versilbern, bevor sie zusehends an Wert verliert.

Aber auch in Städten und Regionen, in denen die Zahl der Haushalte tendenziell eher steigt, kann sich ein Verkauf durchaus rechnen. Marktbeobachter gehen hier zwar von weiterhin steigenden Preisen aus, allerdings soll sich die Kurve etwas abflachen. Nicht zuletzt da Käufer kein unbegrenztes Budget haben. Konkret dürften die Preise in Berlin, München und Co nicht mehr um 14 bis 15 Prozent, sondern lediglich um vier bis fünf Prozent pro Jahr steigen. Gerade für Rentner, deren Einkünfte im Alter sinken, kann es sich lohnen, die alte, vielleicht sogar zu große Wohnung zu verkaufen, von dem Geld eine kleinere anzuschaffen und den Rest als Zuschuss zur Rente anzulegen.

Nießbrauch als Alternative

Mithilfe sogenannter Nießbrauchmodelle können Eigentümer ihre Immobilie verkaufen, aber weiterhin in ihr wohnen. Der Ertrag des Verkäufers errechnet sich aus dem Wert der Immobilie, von dem der Wert seines lebenslangen Wohnrechts, des Nießbrauchs, abgezogen wird. Je älter der Verkäufer, desto geringer der Wert seines Nießbrauchs und desto höher sein Ertrag.

Wer eine selbst genutzte Wohnimmobilie verkauft, muss keine Steuern zahlen. Denn das Familienheim gilt nicht als Investitionsobjekt. Bei vermieteten Immobilien gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Das heißt, erst wenn zwischen An- und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, sind die entstandenen Gewinne steuerfrei. Ist die Frist kürzer, müssen Gewinne zum persönlichen Steuersatz versteuert werden.