Indexmiete: Was sind Vor- und Nachteile solcher Verträge?

von Sabine Hildebrandt-Woeckel, Euro am Sonntag

Nach langer Suche haben mein Mann und ich nun endlich eine Wohnung in Aussicht. Allerdings will der Vermieter nur einen Indexmietvertrag abschließen. Was genau ist das eigentlich? Und wäre diese Variante für uns gut oder schlecht?

Euro am Sonntag: Fangen wir mit dem einfacheren Teil Ihrer Frage an: Das Prinzip der Indexmiete ist schnell erklärt. Von anderen Mietverträgen unterscheidet sich der Indexvertrag in der Möglichkeit, wie die Miete erhöht werden kann: nämlich anhand des sogenannten Verbraucherpreisindexes (VPI) des Statistischen Bundesamts. Dieser orientiert sich an den Lebenshaltungskosten. Mit anderen Worten: Mit steigender Inflation wird auch die Wohnung teurer.

Schwieriger ist die Frage zu beantworten, ob dies für Sie als Mieter besser oder schlechter ist. Weder der Deutsche Mieterbund (DMB) noch der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland geben ihren Mitgliedern hier klare Empfehlungen. Denn es gibt sowohl Vor- als auch Nachteile für beide Seiten, die immer im Einzelfall gegeneinander abgewogen werden müssen.

Laut Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin von Haus & Grund, hat das Vermieterinteresse an Indexmietverträgen in den vergangenen Jahren eher nachgelassen. Der Grund dafür erklärt sich von selbst: Die Inflation war niedrig, und vor allem in den Großstädten und Ballungsräumen stieg die ortsübliche Miete deutlich schneller. Gleichzeitig sieht Storm für die Zukunft aber durchaus Vorteile in der Indexmiete, da es "viele politische Bestrebungen gibt, die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beeinflussen". Oder klarer ausgedrückt: zu deckeln.

Anhebung läuft relativ einfach

Vermietervorteil der Indexmiete ist dann, dass die Mietpreisbremse allenfalls bei der Festlegung der Ausgangsmiete gilt. Mit anderen Worten: Vermieter können mit einer Marktmiete plus zehn Prozent Bremsenaufschlag einsteigen und dann - analog zur Inflation - erhöhen. Zudem gestaltet sich die Anhebung vergleichsweise einfach. Es reicht der Verweis auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex.

Es gibt aber auch klare Nachteile für Vermieter, denn die Miete kann dann nicht mehr aus anderen Gründen wie Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen angepasst werden. Einzige Ausnahme ist hier, wenn gesetzliche Vorgaben erfüllt werden müssen. Zudem darf die Anpassung höchstens einmal im Jahr erfolgen, und - zumindest theoretisch - könnten Mieter sogar Senkungen verlangen, wenn die generellen Lebenshaltungskosten sinken.

Andere Experten sehen es zudem als Vorteile für Mieter an, dass sie mit dem Indexmietvertrag Planungssicherheit haben und sich mögliche Erhöhungen - anders als bei Staffelmieten, die von Vermietern ebenfalls gern zur Umgehung des Mietspiegels genutzt werden - an der Realwirtschaft orientieren.

Steigerungen sind leicht nachvollziehbar

Steigerungen können zudem eindeutig nachvollzogen werden, schließlich wird der Verbraucherpreisindex jedes Jahr vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. Jeder kann sich eine mögliche Erhöhung also selbst ausrechnen. Die For- mel hierzu lautet (neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100 = prozentuale Mieterhöhung. Für eine Erhöhung im Jahr 2021 hätte dies bedeutet: (105,8 [VPI 2020] : 105,3 [VPI 2019] x 100) - 100, also 0,5 Prozent. Im Jahr zuvor hätten sich 1,4 Prozent ergeben, und auch im kommenden Jahr wird die Erhöhung wohl deutlicher ausfallen.

Dabei wichtig zu wissen: Auch eine Indexmiete steigt nicht automatisch. Vielmehr muss der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich mitteilen und sich dabei auf die Änderung des Preisindexes berufen. Zudem müssen die Erhöhung als Geldbetrag und die neue Miete angegeben sein. Auf die Darstellung der einzelnen Rechenschritte können Vermieter laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 291/16) jedoch verzichten.

Übrigens gibt es die Indexmiete bereits seit 1993, auch wenn sie bis heute wenig bekannt ist. Statistiken dazu, wie viele Indexmietverträge seitdem abgeschlossen wurden, liegen weder den Mieter- noch den Eigentümerverbänden vor. Beide Organisationen rechnen aber zukünftig eher mit einer Zunahme dieser Vertragsform.

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