Der unbefristete Mietvertrag

Die Form des Mietvertrages, die am häufigsten angewendet wird, ist der unbefristete Mietvertrag. Mieter und Vermieter einigen sich hier auf ein unbefristetes Mietverhältnis, wobei für alle Vertragsparteien die Möglichkeit einer Kündigung nach gesetzlichen Vorschriften besteht. Während der Eigentümer im Falle einer Kündigung einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund benötigt, kann der Mieter das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen beenden.

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis bestehen für den Vermieter einige Einschränkungen. Beispielsweise muss er bestimmte Kündigungsfristen einhalten, wenn er kündigt. Je nachdem wie hoch die Wohndauer des Mieters ist, kann sich diese zwischen drei und neun Monaten belaufen. Zudem kann er die Miete nicht willkürlich anheben. Er muss sich nach der Jahressperrfrist und Kappungsgrenze richten.

Das bedeutet, dass niedrige Mieten nicht auf einmal auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden dürfen. Außerdem muss seit dem Einzug bzw. der letzten Mieterhöhung ein Abstand von mindestens zwölf Monaten bestehen. Innerhalb von drei Jahren darf ein Vermieter die Miete "höchstens um 20 Prozent" anheben, wie Claudia Seibel von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein in Berlin gegenüber "Fokus" verlautete.

Zeitmietvertrag

Eine weitere Form des Mietvertrags ist der Zeitmietvertrag. Hierbei einigen sich Mieter und Vermieter auf eine bestimmte Mietdauer. Mit Ausnahme der fristlosen Kündigung, darf innerhalb der vereinbarten Mietdauer keine der Vertragsparteien kündigen. Der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag muss seit der Mietrechtsreform in 2001 mit Angabe des Befristungsgrundes schriftlich vereinbart werden, andernfalls geht der Vertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis über.

Ein Befristungsgrund ist Voraussetzung für einen Zeitmietvertrag - ohne diesen steht es einem Vermieter nicht zu, die Mietdauer einzuschränken. Als anerkannte Gründe gelten beispielsweise Eigennutzung oder geplante umfangreiche Umbau- oder Abrissarbeiten. Bei Eigennutzung muss das Verwandtschaftsverhältnis explizit angegeben werden, so Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Bei Zeitmietverträgen kann die Mietdauer auf kürzere oder längere Zeiträume festgelegt werden. Auch auf Lebenszeit "befristete" Mietverhältnisse zählen zu qualifizierten Zeitmietverträgen.

Staffelmietvertrag

Bei einem Staffelmietvertrag einigen sich Mieter und Vermieter auf die Anfangsmiete sowie die zukünftigen Mietzinssteigerungen. Dabei muss die Mieterhöhung bzw. die jeweilige Endsumme explizit im Vertrag stehen - Mietsteigerungen in Prozent werden nicht anerkannt. Für den Vermieter gilt außerdem zu beachten, dass zwischen den Staffelmieten mindestens ein Jahr Abstand liegen muss und er die Miete nicht außerhalb der Vereinbarung anheben darf, auch wenn die ortsübliche Miete gestiegen ist.

Ein Staffelmietvertrag kann auf einen befristeten oder unbefristeten Zeitraum festgelegt werden. Für den Vermieter besteht Kündigungsverbot. Auch für den Mieter besteht ein ähnliches Kündigungsverbot, allerdings nur in den ersten vier Jahren. Danach kann er das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit beenden.

Indexmietvertrag

Bei einem Indexmietvertrag richtet sich der Mietpreis nach dem Preisindex für Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt. Die Miete erhöht sich aber nicht automatisch mit Veränderung des Index, sie muss mindestens ein Jahr unverändert sein. Danach hat der Vermieter dem Bewohner den alten und neuen Index in einem Schreiben mitzuteilen. Er hat die Differenz in Prozent umzurechnen und den neuen Mietbetrag anzugeben. Zwei Monate nach der schriftlichen Mitteilung ist die neue Miete fällig.

Im Rahmen eines Indexmietvertrages kann ein Vermieter die Miete vor Ablauf der Jahresfrist anheben, wenn höhere Betriebskosten bzw. Bauarbeiten anfallen, die er selbst nicht eingeleitet hat. Dabei kann es sich zum Beispiel um technisch notwendige Nachrüstungen der Aufzugsanlage oder die Umstellung von Stadtgas auf Erdgas handeln.

Sonstige Mietverträge

Neben diesen vier Hauptformen von Mietverträgen gibt es noch einige andere, die allerdings weniger häufig vorkommen. So zum Beispiel der Untermietvertrag. Dieser liegt vor, wenn ein Mietverhältnis zwischen einem Mieter und einem Untermieter besteht. Oftmals sind es Studenten, die ihre Zimmer bzw. Wohnungen über die Semesterferien an andere weiter vermieten, während sie verreisen oder die Zeit bei den Eltern verbringen.

Ein Kettenmietvertrag kommt zustande, wenn dieselbe Immobilie zwei Mal hintereinander zeitlich befristet angemietet wird. Seit der Mietrechtsreform in 2001 ist dies allerdings nur noch in Ausnahmefällen zulässig, wenn es sich um Wohnraum handelt. Dehnt der bisherige Mietvertrag sich auf neu hinzukommende Wohn- bzw. Nutzfläche aus, dann liegt ein Erweiterungsmietvertrag vor.

Redaktion finanzen.net