Bei Immobilienkauf gilt Spekulationsfrist von zehn Jahren

Bei einem Kauf und anschließenden Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren greift die sogenannte Spekulationsfrist, nach der Gewinne aus solchen Verkäufen einkommensteuerpflichtig sind. Dies ist im Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) verankert, der private Veräußerungsgeschäfte regelt. Eine Ausnahme von dieser Regel besteht für Immobilien, die vom Eigentümer "ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurden. Diese sind von der Steuerpflicht ausgenommen.

Überlassen an Dritte nicht von Frist ausgenommen

In einem Urteil vom 14. November 2023 (Aktenzeichen IX R 13/23) hat der Bundesfinanzhof die Auslegung des Begriffs "ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" im Kontext des Paragraf 23 Einkommensteuergesetz (EStG) präzisiert. Der Fall betraf ein Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen, das seine Wohnung, in der die Schwiegermutter nach dem Kauf 2009 mietfrei lebte und 2016 verstarb, innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufte. Das Finanzamt forderte daraufhin Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn, da die Regelung keine Ausnahmen für die Vermietung oder unentgeltliche Überlassung an Dritte vorsieht. Nachdem das Finanzgericht Düsseldorf die Klage des Paares in erster Instanz abgewiesen hatte, bestätigte der Bundesfinanzhof diese Entscheidung im Revisionsverfahren. Die Richter urteilten, dass die Nutzung durch die Schwiegermutter nicht unter die Ausnahmeregelung für die Selbstnutzung fällt. Eine Ausnahme wird nur für Kinder gemacht, bei denen die unentgeltliche Überlassung einer Immobilie als Selbstnutzung gilt, sofern für das Kind noch Kindergeld bezogen wird.

Drei Jahre Selbstnutzung erfüllen Sonderregelung

Will man die Spekulationsfrist durch eine Eigennutzung umgehen, bedeutet das nicht, dass man die ganzen zehn Jahre lang in der Immobilie wohnen muss. Paragraf 23 EStG besagt, dass Wirtschaftsgüter ausgenommen sind, "die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Das bedeutet, dass man lediglich im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren zuvor eine Eigennutzung nachweisen muss, um die Frist zu umgehen. Hierbei gelten außerdem die Randjahre, was bedeutet, dass die Kalenderjahre nur angeschnitten werden müssen, wie Immobilienscout24 berichtet.

Eine weitere Möglichkeit, die Steuer beim Verkauf zu umgehen, sei es laut Immobilienscout24, das Haus zu verschenken oder zu vererben. Hierbei würden lediglich die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer anfallen, die in vielen Fällen niedriger ausfallen könnte. Allerdings wird hierbei die Spekulationsfrist auf den Erben oder die beschenkte Person übertragen.

Redaktion finanzen.net