Paragraph 6b-Fonds: Die Lösung für steuerlich gebildete Rücklagen aus Betriebsvermögen

In der Regel entsteht ein solches Betriebsvermögen durch Gewinne aus der Veräußerung von Grund und Boden und/oder Gebäuden. Klassische Kunden eines Paragraph 6b-Fonds sind Land- und Forstwirte, Freiberufler oder eingetragene Kaufleute (eK), aber auch Personengesellschaften (GbR, OHG, KG GmbH & Co. KG) sowie Kapital- oder Aktiengesellschaften.

von Stephan Witt, FiNUM.Private Finance AG in Berlin

Grundsätzlich muss ein so erlöster Veräußerungsgewinn umgehend versteuert werden. Damit einher ginge der Verlust eines bedeutenden Anteils des Erlöses. Die Steuerlast kann jedoch vermieden oder zumindest beachtlich reduziert werden, denn im Paragraph 6b EstG werden eine Reihe von Veräußerungstatbeständen begünstigt, die die Möglichkeiten bieten, den anfallenden Gewinn auf ein anderes Wirtschaftsgut zu übertragen, beispielsweise durch den direkten Kauf einer neuen Immobilie. Ebenso ist es möglich, den Gewinn vorübergehend in eine Rücklage zu stellen. Jedoch nur für vier Jahre.

Innerhalb dieser vier Jahre kann der Gewinn aus der Rücklage auch durch den indirekten Erwerb von Immobilien übertragen werden. Dieser indirekte Erwerbsvorgang wird durch eine Beteiligung an einer gewerblichen KG ermöglicht. Die Beteiligung an einer gewerblichen KG, die ihrerseits direkt oder indirekt Immobilien besitzt, ermöglicht also die Paragraph 6b-Rücklagenübertragung und somit die gewünschte steuerliche Wirkung.

Die Höhe der Reinvestition und damit gegebenenfalls der Zeichnung eines Paragraph 6b-Immobilienfonds richtet sich nach den anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie, nicht nach der Einzahlungsverpflichtung. Durch den Einsatz von Fremdkapital (Leverage) wird das Investitionsvolumen eines Paragraph 6b-Fonds erhöht und die tatsächliche Beteiligungshöhe und Einzahlungsverpflichtung vermindert. Diese sogenannte Hebelwirkung sorgt dafür, dass bei einer Einzahlungsverpflichtung von 100 Prozent eine steuerbegünstigte Übertragung der Rücklage von 100 + X Prozent möglich wird.

Entscheidend für den verlässlichen Verlauf eines Paragraph 6b-Fonds ist neben dem Erfahrungsschatz des anbietenden Investment- und Asset-Managers die Immo¬bilie, an der sich die Anleger beteiligen können. Grundsätzlich geeignet für einen Paragraph 6b-Fonds sind unterschiedliche Immobilientypen. Immer beliebter werden Mixed-Use-Immobilien.

Der Vorteil von mischgenutzten Immobilien ist, dass sie verschiedene Funktionsweisen unter einem Dach bündeln. Hierzu zählen unter anderen Arbeiten, Einkaufen, Fitness, Gastronomie, Fortbildungen, Freizeit und Wohnen. Gerade für Investoren zeigen sich viele Vorteile. Denn Mixed-Use Immobilien sind höchst ökonomisch. Sie werden unterschiedlich genutzt und das nicht nur in ihrem Zweck, sondern auch zu unterschiedlichen Tageszeiten. Zusätzlich streuen sie das Risiko. Somit unterliegen die einzelnen Elemente zwar weiterhin den gegebenen Marktzyklen ihrer jeweiligen Nutzungsart, die Auswirkungen auf die gesamte Immobilie werden jedoch abgeschwächt - und damit auch das individuelle Risiko spezifischer Mietergruppen und Sektoren.

Weiterhin bietet die Kombination verschiedener Nutzungsarten wie bspw. Gastronomie, Handel und Büro positive Synergieeffekte, die zu großem Wertsteigerungspotenzial führen können. Durch die kleinteiligere Aufteilung der Immobilie, bleiben Flächen attraktiv, wodurch sie schneller vermietet werden, dies wiederum wirkt Unterbrechungen des Cashflows durch deutlich kürzeren Leerstand entgegen. Das ermöglicht es wiederum langfristig höhere und stabilere Erträge zu generieren.

Der Blick auf den Immobilientransaktionsmarkt bestätigt den Trend. Während für die beiden stärksten Assetklassen Living und Büro das letzte Quartal des Jahres 2022 gleichzeitig das schwächste war, gilt dies nicht für Logistik und den Einzelhandel, und schon gar nicht für gemischtgenutzte Immobilien. Diese Assetklasse erzielte mit 2,3 Milliarden Euro ihr bestes Quartalsergebnis und kam übers Gesamtjahr gesehen auf insgesamt 6,3 Milliarden Euro. CBRE geht davon aus, dass die Nachfrage nach Mixed-Use-Immobilien mittelfristig weiter steigen wird und sich die Assets als eigenständige Klasse etablieren werden.

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