US-Immobilien: Wo die echten Renditen sind

Immobilien gelten zu Recht immer noch als eine der attraktivsten Kapitalanlagemöglichkeiten mit durchaus auskömmlichem Renditepotenzial - sowohl für institutionelle als auch private Anleger. Lage, Lage, Lage ist bei der Investition in Immobilien nach wie vor eines der wichtigsten Kriterien - deutsche Investoren leiden mitunter an einer ausgeprägten Heimatliebe, die sich als "Home Bias" Investitionschancen jenseits der Grenzen verweigert.

Selbst professionelle Investoren, die als Entscheider in Pensionskassen oder Family Offices das Geld ihrer Kunden möglichst renditestark und sicher anlegen sollen, orientieren sich häufig zu stark an nationalen Grenzen. Deutsche Investoren kaufen deutsche Immobilien. Damit hat man in den vergangenen Jahren durchaus beachtliche Renditen einfahren können. Doch aufgrund der Kaufpreisentwicklung, die den Mieten weit voraus ist, sind die Mietrenditen inzwischen auf historische Tiefstände etwa bei Wohnimmobilien in den großen Städten von oft unter drei Prozent gesunken. Und ob hier noch größere Wertsteigerungen möglich sind, kann man zumindest kritisch hinterfragen.

Der deutsche Immobilienmarkt - so scheint es - ist für langfristig orientierte und dabei sehr risikoaverse Anleger weiterhin geeignet. Doch ordentliche Renditen ohne hohes Risiko zeichnen sich hier nicht mehr ab; gerade im Segment Wohnen wird derzeit nur knapp die Inflation geschlagen. Es empfiehlt sich, das Portfolio hinsichtlich besserer Renditeerwartungswerte und breiterer Risikostreuung sowohl nutzungsarten- als auch standortübergreifend zu diversifizieren. Und das schließt unbedingt den Blick über den transatlantischen Tellerrand mit ein: Kein diversifiziertes Immobilienportfolio ist ohne einen Anteil im größten, diversifiziertesten und transparentesten Immobilienmarkt der Welt möglich: die USA.

USA - der globale Immobilien-Marktführer

Die USA sind seit jeher eine relevante Größe auf den weltweiten Kapital- und Finanzmärkten. Der US-Dollar ist als globale Leitwährung etabliert. Deshalb genießen die USA das seltene Privileg, Kapital durch die Bereitstellung internationaler Dollar-Liquidität importieren zu können. Hinzu kommt: Aufgrund der jüngsten Steuersenkungen wurden die USA als Standort für Unternehmen zuletzt attraktiver. Damit werden bestehende Arbeitsplätze gesichert und neue geschaffen. Und davon wird nicht zuletzt der Büroimmobilienmarkt langfristig profitieren.

Allgemein erlebt die US-amerikanische Wirtschaft derzeit einen historischen Aufschwung. Nach einem pandemiebedingten Rückgang der Wirtschaftsleistung um 3,5 % im vergangenen Jahr wird das Wachstum 2021 voraussichtlich bei 6,5 % liegen. Die Verluste der zurückliegenden 18 Krisenmonate sind laut US-Regierung bereits wieder vollständig ausgeglichen. Die Wirtschaft soll zudem weiter durch das von Präsident Joe Biden auf den Weg gebrachte Konjunkturpaket vorangetrieben werden. Biden hat erst kürzlich sein etwa eine Billion US-Dollar schweres Infrastrukturpaket erfolgreich durch den Senat gebracht. Die Zweite Kammer des US-Kongresses stimmte auch dem Haushaltsentwurf des Präsidenten zu, der Ausgaben von weiteren 3,5 Billionen US-Dollar vorsieht. Ein Großteil davon soll der amerikanischen Infrastruktur zugutekommen. Straßen werden saniert, Brücken erneuert und die Energieversorgung ausgebaut - alles Faktoren für ein gesundes Umfeld, in dem eine blühende Immobilienwirtschaft gedeihen kann.

Kein Vergleich mit der Subprime-Ära

Die Immobilienpreise in den USA steigen derzeit so schnell wie zuletzt vor 17 Jahren. Bei solch rasanten Preisanstiegen erinnert so manches an 2007 - und es wird direkt über eine mögliche Immobilienblase spekuliert. Doch im Gegensatz zur Situation vor 15 Jahren basieren die heutigen Immobilienpreise vor allem auf fundamentalen Gründen - nämlich einer vielerorts hohen Nachfrage bei unzureichendem Angebot. Zwar stieg zuletzt auch der Verschuldungsgrad bei der Finanzierung von privatem Wohneigentum, bleibt aber weiter hinter der Situation von vor rund 14 Jahren zurück. Im Bereich der Gewerbeimmobilien sorgt die günstige Kreditpolitik der Banken neben den Konjunkturpaketen der Regierung zudem für eine steigende Flächennachfrage seitens der Unternehmen und für einen deutlichen Anstieg der Gründertätigkeit. Doch günstigere Finanzierungen bedeuten nicht automatisch Laissez-faire: Die Richtlinien in der Kreditvergabe sind wesentlich strenger geworden, eine Wiederholung der Subprimekrise somit unwahrscheinlich. Übrigens sind die US-Banken derzeit sehr viel profitabler und kapitalstärker als die in Europa oder gar in Deutschland.

Blickt man auf die zukünftigen Entwicklungen, ist der Immobilienmarkt in den Vereinigten Staaten schon jetzt renditeträchtiger und für die Zukunft besser aufgestellt. Anders als in Deutschland wird in den USA in den kommenden Jahren ein enormer Bevölkerungszuwachs erwartet und im Zuge des wirtschaftlichen Aufschwungs auch ein besonders hohes Pro-Kopf-Einkommen unter den US-Bürgern.

Die besten Chancen erkennen

Doch auch wenn die Gesamtbetrachtung der Vereinigten Staaten sehr positiv erscheint, gilt es, in diesem großen und vielfältigen Land stets genauer hinzuschauen. Auch und vor allem im Immobiliensegment, denn kaum ein Land weist diesbezüglich eine größere Heterogenität zwischen den einzelnen Regionen auf. Diese Teilmärkte können so unterschiedlich sein wie die verschiedenen Märkte in Europa.

Als besonders wachstumsstark und zukunftsträchtig haben sich in den vergangenen Jahren die Bundesstaaten und "kleineren" Metropolregionen im Süden und Südosten des Landes erwiesen. Angezogen von attraktiveren wirtschaftlichen Bedingungen, niedrigeren Lebenshaltungskosten, höherer Lebensqualität, geringeren Steuern und vielleicht auch von angenehmeren klimatischen Bedingungen verlagert sich das Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum auf Metropolitan Areas wie Austin, Atlanta, Orlando oder Washington, D.C. Immer mehr Unternehmen verlagern ihre Standorte in südlichere US-Bundesstaaten. So hat sich gerade erst Amazon dazu entschlossen, seinen zweiten Hauptsitz im US-Bundesstaat Virginia in der Metropolregion Washington, D.C. zu errichten. Die Unternehmen schätzen nicht zuletzt die hohe Verfügbarkeit an qualifiziertem Fachpersonal. Und gerade Berufseinsteigende profitieren von den geringeren Lebenshaltungskosten und günstigeren Immobilienpreisen im Vergleich zu Standorten wie New York oder San Francisco. Selbst wenn das Durchschnittseinkommen niedriger ist - am Ende bleibt mehr zum Leben. Und darauf kommt es der jungen Generation an - auch in Amerika.

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