Neues von Wölbern Invest: Risse in der Fassade

von Michael H. Schulz, Euro am Sonntag

Sprechstunden hält der Medizinprofessor Heinrich Maria Schulte nicht. Den Dialog mit Investoren überlässt er seinem Generalbevollmächtigten Thomas Kühl. Schulte ist Facharzt für Innere Medizin, hat sich aber der Finanzwelt verschrieben. Der Internist begleitete die Börsengänge der Biotechunternehmen Evotec und Ark Therapeutics, bevor er sich das Hamburger Bankhaus Wölbern einverleibte. Das unlukrative Bankgeschäft verkaufte er rasch.

Übrig blieb das Geschäft mit Geschlossenen Beteiligungen, das er seit 2009 verantwortet. Schulte wollte bei Wölbern Invest unternehmerische Beteiligungen bei Anlegern platzieren, die in Biotechnologie und Medizintechnik investieren. Er erweiterte das Geschäft um Private-Equity-Fonds.

Doch Wölbern ist eigentlich spezialisiert auf Immobilien in den Niederlanden. Auf dem Höhepunkt der Preise Anfang 2007 verkaufte Wölbern 76 Büroimmobilien aus den sogenannten Hollandfonds im Gesamtvolumen von 1,2 Milliarden Euro mit einem Aufschlag von zehn Prozent. Die Anleger freute es. Sie erzielten im Schnitt eine jährliche Rendite von acht Prozent vor Steuern.

Was sich damals auszahlte, will der Arzt nun im größeren Stil wiederholen. Er möchte einen Bauchladen von Bürohäusern in den Niederlanden, England, Frankreich, Polen und Deutschland verscherbeln — mit einem Volumen von insgesamt 1,4 Milliarden Euro.

Aber anders als 2007 ist die Marktsituation schwierig (siehe Grafik). In den Niederlanden gibt es derzeit zu viele Büroflächen. Das drückt die Mieten und Immobilienwerte in vielen Städten. 2012 sackten die Kapitalwerte um neun Prozent ein. Die meisten Anleger befürchten durch den Verkauf ohne Not deutliche Abschläge gegenüber den Renditen, die einst angepeilt wurden.

Holland und Anleger in Not
Und so rebellieren Anleger gegen die Verkaufspläne. Bei den Hollandfonds 61 bis 65 bereiten sie Klagen gegen mögliche Verkaufsbeschlüsse vor. Der Kampf geht in die heiße Phase, denn bis zum 14. Juni muss mindestens ein Viertel der rund 40.000 Anleger mit Dreiviertelmehrheit zustimmen. Bei den Beteiligungen Frankreich 01, Frankreich 04 und England 01 endet die Frist am 21. Juni.

Für Schulte und sein Team ist offenbar das gesamte Geschäft mit Geschlossenen Immobilienfonds dem Tod geweiht. „Unsere Analyse hat ergeben, dass unter diesen Voraussetzungen ein Verkauf des Portfolios deutlich attraktiver ist als die Fortführung“, erklärt Kühl. So sei in Holland kurzfristig keine Erholung zu erwarten, während in den stabilen Märkten wie Deutschland oder Österreich mittelfristig mit einer Eintrübung gerechnet werde. Dennoch bleibt er optimistisch, was den Verkaufspreis anbelangt: „Wir gehen da­von aus, dass ein Paketzuschlag erzielbar ist, wenn das Portfolio von ausschließlich erstklassigen Geschäftsimmobilien in Toplagen Großinvestoren angeboten wird.“

Tatsächlich schließt sich dank sinkender Preise laut Immobiliendienstleister Savills die Schere zwischen Käufer- und Verkäufererwartungen. Die Zahl der Deals steigt. Darauf setzt auch Kühl.
Doch Experten wie Michael Ruhl, Vorstand der Deutschen Fonds Holding (DFH), halten die Verkaufsprognosen etwa beim Wölbern Real Estate Holland 65 trotzdem für zu optimistisch. Ein Grund dafür sind ungünstige Verkaufsannahmen.

Sollte zum Beispiel ein neuer Käufer die Finanzierung für den Firmensitz des Supermarktbetreibers Ahold nicht übernehmen, würde sich zum Beispiel die dann an die Bank fällige Vorfälligkeitsentschädigung um das Siebenfache von 1,77 auf 12,0 Prozent des Kaufpreises verteuern. „Für Anleger des Portfoliofonds DFH Genius II Nr. 85, die letztlich in den Wölbern Real Estate Holland 65 investieren, wäre das zwar kein Super-GAU, die Prognose würde aber verfehlt“, erklärt Ruhl. Kritik übt er außerdem an den überzogenen Provisionen, die Wölbern für den Verkauf will.

Das sieht Schultes Vollstrecker ganz anders. „Wölbern erhält eine Vergütung von 1,5 Prozent des jeweiligen Verkaufserlöses. Dieses Honorar ist erfolgsabhängig und wird nur gezahlt, wenn ein Verkauf tatsächlich zustande kommt. Der Verkauf erfolgt nur, wenn mindestens der Marktwert als Mindestverkaufspreis erzielt wird. Dabei hat Wölbern Invest Bereitschaft erklärt, das Honorar einzusetzen, um eine mögliche Lücke zwischen dem Verkaufspreis und dem Marktpreis aufzufüllen“, entgegnet Thomas Kühl.

Wurde Geld zweckentfremdet?
Doch einige Anleger wollen erst mal aufräumen, bevor sie über einen Ausverkauf abstimmen. Damit meinen sie Unregelmäßigkeiten, die sich aus den verspätet im Bundesanzeiger veröffentlichten Jahresabschlüssen für 2011 ergeben.
Beispiel Wölbern Real Estate Holland 65: „Zu Vermögensgegenständen in Höhe von 3,724 Millionen Euro gibt es keine Erläuterungen“, so Ruhl. Im Bericht des Abschlussprüfers Alfida heißt es laut Ruhl, man könne nicht beurteilen, ob die Verwendung des Geldes gesellschaftsrechtlich zulässig gewesen sei. „Dies lässt befürchten, dass bereits 2011 Liquidität in dieser Höhe zu gesellschaftsfremden Zwecken verwendet wurde“, mutmaßt der Beteiligungsexperte.

Bewiesen ist noch nichts. Fakt ist, dass ein solcher Cashpool, bei dem sich die Fonds untereinander Darlehen geben konnten, Anfang 2012 eingeführt wurde. Ob schon vorher in die Kassen einiger Fonds gegriffen wurde, beschäftigt seit November die Staatsanwaltschaft Hamburg. Sie ermittelt wegen des Verdachts der Untreue (Az. 5650 js 27/12).

Und was können Anleger tun? Wegen der gesellschaftsrechtlichen Konstruktion können sie Anteile von Hollandfonds nicht am Zweitmarkt verkaufen. Bei älteren Fonds, deren Miet- und Kreditverträge nicht mehr lange laufen, kann es sinnvoll sein, deshalb dem Wölbern-Angebot zuzustimmen. Denkbar ist auch, die Beteiligung rückabwickeln zu lassen. Das ist aber nur möglich, wenn Anleger falsch beraten wurden.