Offene Immofonds: Der große Raus-Verkauf

von Andreas Hohenadl, Euro am Sonntag

Aktuell befinden sich in Deutschland mehr als ein Dutzend Offener Immobilienfonds in Abwicklung. Zu ihnen gehören einstige Branchen­schwergewichte wie der SEB Immo­Invest, der CS Euroreal oder der Kan­Am Grundinvest. Sie gerieten infolge der Finanzkrise in Schieflage, weil sie die Rückgabewünsche der Anleger nicht mehr erfüllen konnten. So wurden sie zunächst eingefroren.

13 Produkte — darunter drei für institutionelle Anleger — werden nun aufgelöst. Wer noch Anteile dieser Fonds besitzt, kann sie gegenwärtig nur an der Börse verkaufen. Dabei sind gegenüber dem Nettovermögen der Fonds (Net Asset Value, kurz: NAV) beträchtliche Abschläge hinzunehmen. Doch wie aussagekräftig ist der von den Gesellschaften bereitgestellte NAV? Dieser Frage ging die Beratungsfirma Drescher & Cie Immo Consult nach. In einer 120-seitigen Studie untersuchten die Spezialisten die öffentlich zugänglichen Daten der in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds hinsichtlich ihrer Portfolioqualität. Dabei bewerteten sie die drei Kriterien Lagequalität, Gebäudequalität und Mieterrisiko anhand einer selbst entwickelten Scoring-Tabelle.

Gewaltig unter Zeitdruck
Erstmalig haben die beiden Autoren Sandra Kielholz und Oliver Weinrich auf dieser Basis mögliche Bandbreiten für Abwicklungsergebnisse der Einzelfonds angegeben. Sie analysierten in ihrer Studie, wie bei jedem einzelnen Immobilienport­folio die Chancen stehen, es innerhalb des Abwicklungszeitraums am Markt zu veräußern.

Zumindest zwei Fonds stehen gewaltig unter Zeitdruck. Sowohl der Degi Europa als auch der Morgan Stanley P2 Value müssen bis 30. September dieses Jahres liquidiert sein. Bis dahin versuchen die Gesellschaften, alle Vermögensgegenstände zu verkaufen. Was nach dem Stichtag noch an Immobilien übrig ist, geht auf die jeweilige Depotbank über. Die muss bei der Veräußerung weniger zimperlich sein und keine Rücksicht mehr auf die gutachterlichen Verkehrswerte nehmen. So hat es die deutsche Finanzaufsicht Bafin klargestellt. Für Anleger bedeutet das: Sie müssen mit wesentlich höheren Abschlägen rechnen. Beim HansaImmobilia hat am 6. April bereits die Depotbank Donner & Reuschel die Verwaltung übernommen.

Deutlich mehr Zeit für die Abwicklung bleibt dem CS Euroreal und dem SEB ImmoInvest. Beide Fonds müssen bis zum 30. April 2017 liquidiert werden. Der geringere Verkaufsdruck erhöht die Chancen, für die Immobilien einen guten Verkaufserlös zu erzielen. Neben dem zeitlichen Faktor ist die Qualität des Immobilienportfolios entscheidend (siehe Investor-Info).

Dennoch müssen Anleger, die noch Anteile an den in Abwicklung befindlichen Fonds halten, mit weiteren Abschlägen rechnen. Diese dürften sich nach den Ergebnissen der Studie per Stichtag der verfügbaren Informationen von mindestens fünf bis 15 Prozent (AXA Immoselect, Degi Europa, Morgan Stanley P2 Value) bis hin zu 20 bis 30 Prozent (TMW Immobilien Weltfonds) bewegen.

Hohe Abschlägean der Börse
Beim Börsenhandel mit Anteilen der Fonds sind indes viel größere Abschläge üblich. „Dort spiegelt der niedrige Preis auch die Illiquidität der Anlagen wider“, sagt Studienautor Weinrich. Viele Anleger sehen darin Chancen: Wenn die Verkaufserlöse der Fonds höher sind, als es der aktuelle Börsenpreis ausdrückt, winken Gewinne. Das gilt auch, wenn man die pessimistischeren Zahlen der Studie zugrunde legt.
Doch Weinrich warnt: „Wir haben uns nur auf den Immobilienaspekt bei den Fonds konzentriert und keine sonstigen Risiken betrachtet, die bei einer Abwicklung auftreten können.“ Für Anleger, die an der Börse gezielt Anteile der in Auflösung befindlichen Fonds erwerben wollen, ist es auf alle Fälle ratsam zu streuen und drei bis vier verschiedene Fonds zu kaufen.

Investor-Info

Fondsanteile
Reger Handel an der Börse
Die in Auflösung befindlichen Immofonds stehen ­immer noch im Mittelpunkt des Interesses — zumindest an der Börse, wo ein Handel mit den Anteilen möglich ist. Die Börse Hamburg berichtet für den Monat März hohe Umsätze bei den Offenen Immobilienfonds, bei denen die Anteilsrücknahme ausgesetzt ist. Unter den 20 umsatzstärksten Fonds seien allein zehn Offene Immobilienfonds gewesen, unter den ersten fünf waren es vier.

Immobilienbestand der Fonds
Sehr unterschiedliche Qualität
Die Studie des Beratungsunternehmens Drescher & Cie Immo Consult hat anhand der Kriterien Lagequalität, Gebäudequalität und Mieterrisiko die ­Immobilienportfolios der in Abwicklung befindlichen Fonds untersucht. Die beste Gesamtqualität weist demnach der Immobilienbestand beim KanAm Grundinvest auf. 34 Prozent des Portfolios bewerten die Experten als gut , 37 Prozent als mittel und 29  Prozent als schlecht. Den letzten Rang belegt der Degi Europa, bei dem nur 14 Prozent des Immobilienbestands mit gut bewertet werden und 47 Prozent mit schlecht (die detaillierte 120-seitige ­Analyse kann unter www.dc-immoconsult.de gegen eine Gebühr von 449 Euro bestellt werden).