Offene Immobilienfonds – „Betongold“ vor der Schmelze?
Bei offenen Immobilienfonds kehrt immer noch keine Ruhe ein.
Einige sind regelrecht abgestürzt, andere werden bereits aufgelöst, weitere könnten folgen. Doch es gibt auch Hoffnung.
von Burkhard Wagner, Vorstand der Partners Vermögensmanagement AG, München
Die derzeitige Situation ist für viele Anleger sehr ernüchternd: Aktuell sind 13 Immobilienfonds sowie zwei Immobilien-Dachfonds mit einem Anlagevolumen von rund 26 Milliarden Euro eingefroren. Vier davon werden abgewickelt: Die Immobilien werden verkauft und die Investoren mit den jeweiligen Verkaufserlösen ausbezahlt. Ein Schicksal, das noch anderen Fonds blühen kann. Immobilienfonds dürfen höchstens zwei Jahre lang geschlossen bleiben. Fonds, die danach keine Anteile zurücknehmen, müssen im Laufe von längstens drei Jahren aufgelöst werden.
Unruhiger Börsenhandel
Unabhängig von der Tatsache, dass bei geschlossenen Fonds die Rückgabe über die Fondsgesellschaft nicht mehr möglich ist, findet an einzelnen Börsenplätzen immer noch ein relativ reger Anteilhandel statt. Die Intransparenz über eine marktgerechte Bilanzierung der Immobilien sowie die Angst vor einer Abwicklung des Fonds führten in den vergangenen Monaten zu stärkeren Kursverlusten bei einigen Fonds. Gegenüber den aktuell ausgewiesenen Rücknahmepreisen der Fondsgesellschaften entstanden hohe Abschläge an den Börsen. So lange es negative Nachrichten hagelt, wird der Verkaufsdruck an den Börsen anhalten.
Zuletzt musste ein Fonds der Union-Gruppe schließen, da Immobilien in Japan derzeit keine Bewertung zulassen. Ein Aspekt, der noch nicht bei allen weltweit anlegenden Fonds berücksichtigt erscheint. Mit dem Deka Immo Global gibt es einen noch offenen handelbaren Fonds mit erheblichen Japan-Anteilen (14,8 Prozent).
Europas Büroimmobilien im Aufwind
Auf der anderen Seite kommt eine aktuelle Entwicklung den Fonds sehr gelegen. Büroimmobilien in Top-Lagen Europas sind derzeit sehr gefragt. Investoren gehen auf Jagd nach inflationsgeschützten Sachwerten. So berichtet die Allianz Versicherungsgruppe von einer in den nächsten Jahren geplanten Verdreifachung ihres Immobilienbestandes. Das erscheint sinnvoll, kämpfen doch viele Versicherer bei ihren riesigen Anleihebeständen mit anziehenden Inflationsraten und fallenden Kursen.
Neue Gesetze sollen stabilisieren
Auch der Gesetzgeber hat reagiert Ab 1. Januar 2013 greifen diverse gesetzliche Änderungen. Generell müssen Investoren bereit sein, längerfristiger in einem offenen Immobilienfonds investiert zu bleiben. Privatanleger können bis 30.000 Euro pro Halbjahr entnehmen. Institutionelle Anleger müssen in Zukunft eine Mindestanlagedauer von zwei Jahren einhalten. Vor allem Dachfonds sollen im Jahr 2009 maßgeblich dazu beigetragen haben, dass Immobilienfonds sich vor Anteilrückgaben nicht retten konnten und schließen mussten. Die im Fonds befindlichen Objekte sollen zukünftig öfter bewertet werden, um damit dem Wunsch einer aktuelleren und transparenteren Bewertung nachzukommen.
Fazit:
Die gesetzlichen Änderungen ab 2013 werden den Markt der offenen Immobilienfonds stabilisieren. Eine „Kernschmelze“ beim Anlageprodukt Immobilienfonds erwarten wir nicht. Wahrscheinlich wird es noch die eine oder andere Fonds-Abwicklung geben. Jedoch heißt das nicht in allen Fällen, dass die aktuellen Börsenpreise den wahren Wert der Fonds darstellen. Hier regiert derzeit die Angst vor weiteren Kursverlusten. Antizyklisch entstehen hier eventuell interessante Kaufchancen. Offene Fonds, die bisher von einer Schließung verschont blieben, sind als „Everybody‘s Darling“ bei Analysten sehr beliebt. Indessen verfügen diese nicht immer über bessere Immobilien, sondern oft nur über einen aktiveren und disziplinierten Vertrieb.
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