SeniVita Social Estate: Nachhaltig wachsen mit Wohnen+Pflege

finanzen.net: Die SeniVita Unternehmensgruppe existiert bereits seit 1998 und hat am deutschen Kapitalmarkt in den vergangenen Jahren bereits einen Genussschein und eine Unternehmensanleihe platziert. Wären Sie dennoch so freundlich und würden Ihr Unternehmen in zwei oder drei Sätzen kurz vorzustellen?
Dr. Wiesent: Unsere Kernkompetenz ist der Wachstumsmarkt "Wohnen+Pflege". Die SeniVita Gruppe ist hier mittlerweile einer der größten privaten Betreiber von Einrichtungen zur Alten- und Behindertenhilfe sowie zur Intensivbetreuung von schwerstpflegebedürftigen Kindern und Jugendlichen in Bayern. Unsere gemeinsam mit dem Baukonzern Ed. Züblin/STRABAG neu formierte Tochtergesellschaft SeniVita Social Estate AG soll nun das erfolgreiche Konzept der AltenPflege 5.0 in Süddeutschland und planmäßig auch in Österreich weiter verbreiten, schneller und mit mehr Ressourcen ausgestattet, als dies die gemeinnützige Muttergesellschaft SeniVita Sozial aufgrund der aus der Gemeinnützigkeit resultierenden Beschränkungen könnte.

Der Bedarf an Pflegeheimen dürfte in den kommenden Jahren aufgrund der vorprogrammierten Überalterung der deutschen Bevölkerung gesichert sein. SeniVita will mit dem Modell "Altenpflege 5.0" diesen Wachstumsmarkt angehen. Können Sie die Besonderheiten und Vorzüge dieses Modells den Anlegern kurz erläutern?
"Altenpflege 5.0" bedeutet, dass seniorengerechtes Wohnen in der Mietwohnung, Pflege in der Wohnung und Tagesbetreuung unter einem Dach möglich sind. Die Bewohner entscheiden selber, welche Leistungen sie in Anspruch nehmen wollen. Für sie bietet das Konzept viele Vorteile: mehr Wohnkomfort, mehr Privatheit, mehr Wahlmöglichkeiten und mehr Pflegequalität. Durch individuellere Leistungen und die stärkere Förderung durch Kostenträger und Politik ergeben sich für die Bewohner auch günstigere Angebote. Wir haben dieses Konzept seit 2008 entwickelt und deshalb einen Erfahrungsvorsprung, den wir jetzt für das weitere Wachstum optimal nutzen wollen.

Als Emittentin der Wandelanleihe fungiert die SeniVita Social Estate AG. Welche Stellung nimmt sie in der Unternehmensgruppe ein und worin grenzt sie sich von den anderen Tochtergesellschaften ab?
Wie Sie wissen, nimmt der Bedarf an neuen Angeboten zur Vollversorgung pflegebedürftiger Menschen sowie an bedarfsgerechten Wohnanlagen für Senioren dramatisch zu. Hier setzt die SeniVita Social Estate AG an - sie soll verstärkt entsprechende Betreuungsplätze und Wohnanlagen nach dem von der Muttergesellschaft SeniVita Sozial gGmbH entwickelten und mehrfach ausgezeichneten Konzept der "AltenPflege 5.0" bauen. Als gewerbliche AG und mit dem Teilhaber Ed. Züblin AG kann sie das aber wesentlich schneller und mit mehr Power, als es die gemeinnützige Muttergesellschaft SeniVita Sozial allein je könnte. Die SeniVita Social Estate soll bis zu zehn neue Standorte pro Jahr nach dem AltenPflege 5.0 Konzept projektieren und bauen. Im Unterschied zur Tätigkeit der SeniVita Sozial gGmbH kann und wird sie die gebauten Wohnungen auch an Dritte verkaufen. Gleichzeitig wird sie Franchise-Geber für an den Standorten verankerte ambulante Dienste, die vor Ort bereits pflegebedürftige Menschen betreuen. Dabei kann der Franchisenehmer eine komplette Einrichtung von der SeniVita Social Estate mieten. Wir haben bereits in ersten Projekten in anderen Gesellschaften sehr positive Ergebnisse erreicht, insbesondere was den Verkauf der gebauten Wohnungen an private Kapitalanleger angeht.

Mit welchen Konditionen ist die Wandelanleihe ausgestattet?
Sie bietet Anlegern eine Verzinsung von 6,5 Prozent und das Recht, die Anleihe bei einem Börsengang des Unternehmens in Aktien der Gesellschaft zu wandeln. Damit bekommt der Anleger unseres Erachtens nicht nur eine attraktive Verzinsung seines angelegten Kapitals, sondern er hat auch die Möglichkeit, an Unternehmenswertsteigerungen teil zu haben. Wir wollen ja bis zu zehn Pflegewohnanlagen pro Jahr entwickeln, bauen und die einzelnen Wohnungen dann an den Markt bringen. Daraus ergeben sich Substanzwertsteigerungen und Ertragspotenziale.

Gibt es besondere Ausstattungsmerkmale oder eine spezielle Besicherung, die für Investoren im Vergleich zu herkömmlichen Wandelanleihen vorteilhaft sind?
Ja. Denn zum einen bieten wir neben der attraktiven Verzinsung und der Chance auf Kursgewinne nach dem voraussichtlichen Börsengang der SeniVita Social Estate AG in 2018 auch ein besonderes Sicherungskonzept. So bekommt den gesamten Mittelzufluss zunächst ein Treuhänder. Er darf nur auszahlen, wenn ein Baugutachten über Grundstück und zu errichtendes Gebäude vorliegt. Außerdem muss eine adäquate Grundschuld zugunsten des Treuhänders eingetragen werden. Erst danach darf der Treuhänder eine Rechnung bezahlen. Außerdem gibt es eine Sicherungsabtretung hinsichtlich aller Ansprüche auf Veräußerungserlöse und Mietzahlungen und eine fortlaufende Verwahrung von Projekterlösen und Mietzahlungen als Barsicherheit, so dass der Wert der Sicherheiten den Nominalbetrag der ausstehenden Anleihe deckt. Der Anleger ist also an einem gut abgesicherten Immobilienportfolio mit planmäßig langfristigen Mietverträgen beteiligt.

Mit der Anleihe ist das Recht verbunden, die Anleihe in Aktien der noch nicht börsennotierten SeniVita Social Estate AG zu wandeln. Wie sehen Ihre diesbezüglichen IPO-Pläne derzeit aus?
Wir verfolgen das Ziel, mehr Eigenkapital in das Unternehmen zu bringen, damit wir weiter wachsen können. Denkbarer Termin für den Börsengang ist frühestens der Oktober 2018. 2018 deshalb, weil ab dann die relativ geburtenstarken Jahrgänge 1933 bis 1942 in die Pflege kommen werden und sich damit nach unseren Erwartungen der Bedarf an unseren Wohnanlagen vervielfacht.

Wandelanleihen werden hierzulande deutlich seltener emittiert als Unternehmensanleihen. Was gab letztlich den Ausschlag, den Kapitalbedarf Ihres Unternehmens über eine Wandelanleihe zu decken?
Die besicherte Wandelanleihe ist aus unserer Sicht derzeit das ideale Instrument, um die SeniVita Social Estate AG mit Kapital für das ihr planmäßiges schnelles Wachstum auszustatten. Wir bekommen damit jetzt Fremdkapital, um unsere Projekte schnellstmöglich umzusetzen. Mit jedem realisierten Projekt, mit jeder Wohnanlage steigt der Wert der Social Estate. Unsere Strategie ist immer, bankenunabhängig einen ausgewogenen Finanzierungsmix für unser Wachstum zu erreichen. Durch die Wandlungsmöglichkeit und den geplanten Börsengang 2018 können wir dann Eigenkapital ins Unternehmen holen, um die zweite Stufe unserer Expansion zu zünden. Denn ab 2018 kommen geburtenstarke Jahrgänge in die Pflege, wodurch sich die Nachfrage nach unseren Wohnanlagen vervielfachen könnte.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Dr. Wiesent.

Zur Person:
Dr. Horst Wiesent ist Vorstandsvorsitzender der SeniVita Social Estate AG. Geschäftsführer der SeniVita Sozial gGmbH und Mitbegründer der Unternehmensgruppe SeniVita. Seit 1998 hat er die Gruppe zu einem der größten privaten Betreiber von Einrichtungen zur Alten- und Behindertenhilfe sowie zur Intensivbetreuung von schwerstpflegebedürftigen Kindern und Jugendlichen in Bayern aufgebaut. In seiner Doktorarbeit untersuchte er die Kosten- und Erlössituation von Altenpflegeeinrichtungen in Deutschland.