SeniVita Social Estate: Attraktive Zinsen plus erstrangige Besicherung

Finanzen.net: Am deutschen Kapitalmarkt ist die SeniVita Social Estate AG in den vergangenen Jahren bereits durch die Emission einer Wandelanleihe in Erscheinung getreten. Wären Sie dennoch so freundlich und würden Ihr Unternehmen in zwei oder drei Sätzen kurz vorzustellen?

Dr. Horst Wiesent: Die SeniVita Social Estate AG ist ein führender Entwickler von Pflegeimmobilien in Deutschland. Unser Geschäftsmodell umfasst die Planung, den Bau die Vermarktung und den Betrieb von Pflegewohnanlagen. Unser Ziel ist es, unser Unternehmen so aufzustellen, dass wir mittelfristig im Jahr zwischen vier und zehn Pflegewohnanlagen verwirklichen können, um dem großen Bedarf auf diesem Gebiet nachzukommen.

Was sind die wichtigsten Besonderheiten und Vorteile Ihres Pflegekonzeptes, das Sie "Altenpflege 5.0" nennen?

AltenPflege 5.0 ist eine Kombination aus seniorengerechtem Wohnen, ambulanter Pflege in der eigenen Wohnung und Tagespflege in einem Gebäudekomplex. Sie bietet gegenüber herkömmlichen, stationären Pflegeeinrichtungen ein Plus an Wohnkomfort, Selbstbestimmung, Qualität und Preisvorteile für pflegebedürftige Menschen. Dieses Konzept, das wir auch als "Betreutes Wohnen PLUS+" bezeichnen und vermarkten, wird permanent zukunftsorientiert weiterentwickelt. Aktuell mit Bereichen mit größeren Wohnungen für Paare und für Demenzwohngruppen bzw. Demenzwohnen. Das ist dann schon die Weiterentwicklung von AltenPflege 5.0 zu "AltenPflege 6.0".

Die Platzierung der Wandelanleihe in 2015 war für die SeniVita Social Estate AG der Startschuss. Wie haben sich in den vergangenen Jahren die Umsätze und Ergebnisse konkret entwickelt?

Mit der Platzierung der Wandelanleihe konnten wir 2015/2016 einen ersten Wachstumssprung tun. In der Folge wurden jedoch unter der Verantwortung des schließlich im Juni 2018 abgelösten Managements weniger Projekte realisiert als geplant. Gleichzeitig entstanden operative Ineffizienzen, die Verluste bei Tochtergesellschaften verursachten. Zusammen mit weiteren Wertberichtigungen auf immaterielle Wirtschaftsgüter wurden so Ergebnis und Eigenkapital 2018 stark belastet. Das erste Geschäftshalbjahr 2019 stand deshalb im Zeichen der Stabilisierung der Finanz- und Vermögenslage sowie der Intensivierung der Bau- und Vermarktungsaktivitäten. Dies resultierte in einer kräftigen Zunahme der Umsatzerlöse auf 15,2 Mio. Euro (Vorjahr: 4,6 Mio. Euro). Wir gehen für 2019 insgesamt davon aus, dass das Ergebnis zwar nochmals negativ, aber deutlich besser als im Vorjahr sein wird. Dabei gilt immer zu beachten, dass durch den Projektcharakter unseres Geschäftsmodells der Gewinnbeitrag immer von der Zahl der fertiggestellten und vermarktbaren Wohnanlagen abhängig ist. Je mehr wir bauen können, desto besser wird unser Deckungsbeitrag.

Warum haben Sie sich dazu entschlossen, auf einen Schlag gleich zwei Unternehmensanleihen zu emittieren und worin unterscheiden sich diese?

Wir kommen damit den unterschiedlichen Bedürfnissen von Anleihen-Investoren entgegen. Deshalb haben wir eine grundschuldlich besicherte Anleihe (7 Prozent) im Volumen von bis zu 20 Mio. EUR und eine unbesicherte im Volumen von bis zu 10 Mio. EUR aufgelegt, die im Vergleich dazu mit einem höheren Zinssatz (9 Prozent) ausgestattet ist. Damit wollen wir auch den Investoren der Wandelanleihe, die nicht in Aktien wandeln können, die Möglichkeit bieten, weiter in der SSE investiert zu bleiben. Wir honorieren den Umtausch mit einem Wechselbonus von 3% je 1.000€ Anleihen-Nennbetrag.

Gibt es besondere Ausstattungsmerkmale, die Sie von herkömmlichen Mittelstandsanleihen unterscheidet?

An erster Stelle ist das die vergleichsweise hohe Verzinsung, mit der wir einen Anreiz für Investoren schaffen wollen, weiter in Wertpapieren der SeniVita Social Estate AG investiert zu bleiben. Die Kursentwicklung der Wandelanleihe in der Vergangenheit war sicher nicht zufriedenstellend. Wir sind uns daher bewusst, dass wir erst wieder Vertrauen aufbauen müssen. Der Preis dafür sind für Investoren attraktivere Zinsen und bei der Schuldverschreibung 2019/2023 eine Besicherung mit erstrangigen Grundschulden.

Angesichts steigender Immobilienpreise und des Personalmangels in der Pflegebranche stelle ich mir Ihr Geschäft nicht ganz einfach vor. Wie begegnen Sie diesen Herausforderungen und auf welche Lösungsansätze setzen Sie?

Die größte Herausforderung für unsere Branche ist der Fachkräftemangel. Die SeniVita-Gruppe begegnet dem, in dem sie in eigenen Berufsfachschulen für Pflege ausbildet. Damit sind wir derzeit in Bayern übrigens der einzige private Anbieter, der das macht. Die Immobilienpreise stellen für uns weniger ein Problem dar, weil wir in der Regel unsere Einrichtungen nach einer gründlichen Standortanalyse in kleineren Städten und Kommunen bauen. Hier sind unsere Pflegewohnanlagen hoch willkommen und die Einstandspreise für Grundstückspreise eher niedrig. Unsere Einrichtungen tragen hier meist zu einer Aufwertung des Standorts bei.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Dr. Wiesent.

Zum Interviewpartner:
Dr. Horst Wiesent studierte Verwaltungswissenschaften und promovierte 2010 an der UMIT Private Universität für Gesundheitswissenschaften, Medizinische Informatik und Technik in Hall. 1998 gründete er die Unternehmensgruppe SeniVita und 2000 die Dr. Wiesent Schulen. Heute ist er Vorstandsvorsitzender der SeniVita Social Estate AG, Geschäftsführer der SeniVita Sozial gGmbH sowie Gesellschafter und Geschäftsführer weiterer Unternehmen im Umfeld der SeniVita Gruppe.