Dubai: Renditejagd im Nahen Osten

von Andreas Hohenadl, Euro am Sonntag

Höher, schneller, mondäner. Dubai ist zweifellos eine Stadt der Superlative. Besucher können dort nicht nur durch das größte Einkaufszentrum der Welt, die Dubai Mall, bummeln. Wer das nötige Kleingeld besitzt und außerdem schwindelfrei ist, kann sich auch im höchsten ­Hotelgebäude der Welt, im Marriott’s Marquis Dubai, ein Zimmer ganz oben — im 72. Stockwerk — nehmen. In den meisten anderen Städten der Welt würde das Hotel die Skyline dominieren. In Dubai allerdings steht es im Schatten seines ungleich höheren Nachbarn.

Der Burj Khalifa ist mit 189 Geschossen und 828 Metern bis zur Spitze das höchste Gebäude der Welt. Der gigantische Turm ist das Zentrum eines neuen Stadtentwicklungsgebiets namens Downtown Dubai. In diesem Viertel reiht sich in jüngster Zeit wieder ein riesiger Baukran neben den anderen. Heimische Immobilienentwickler wie Emaar oder Damac ziehen dort neue Wohngebäude hoch. In den vergangenen zwölf Monaten haben sie nach ­aktuellen Schätzungen mindestens 3.800 Wohnungen und Apartments, die einen hotelähnlichen Service bieten, auf den Markt gebracht.

Wie ein Dubaier Immobilienmakler berichtet, sind die Preise für ein Apartment in Downtown im ersten Quartal 2013 um acht Prozent gestiegen und auf Jahressicht um 27 Prozent. Doch nicht nur in diesem Stadtviertel sind Wohnungen wieder gefragt. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle sind die Preise für Wohnraum in ­Dubai in den ersten drei Monaten des Jahres um 18 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen.

Kampf gegen Vertrauensverlust
Der für den Wüstenstaat so wichtige Immobilienmarkt zeigt deut­liche Anzeichen einer Erholung. Und auch an den Aktienmärkten herrscht wieder Aufbruchstimmung. Der Leitindex der Börse Dubai, der DFM General, hat seit Jahresanfang um rund 44 Prozent auf US-Dollar-Basis zugelegt. Damit zählt er 2013 zu den Börsenbarometern mit der besten Wert­entwicklung weltweit.

Auch in den Nachbaremiraten Abu Dhabi und Kuwait steigen die Aktienkurse in diesem Jahr schneller als anderswo. „Die Wirtschaft in den Golfstaaten entwickelt sich aktuell ziemlich gut“, so Paul Gamble, Länderanalyst bei der Ratingagentur Fitch in London. „Die Regierungen geben Geld aus, Handel und Tourismus haben stark angezogen.“

Bei den Scheichs in Dubai ist wieder Optimismus eingekehrt. Lange hat es gedauert. Denn das Vertrauen in das Emirat war über Jahre schwer beschädigt. Im November 2009 hatte der Wüstenstaat die internationale Finanzwelt in Angst und Schrecken versetzt. Damals musste der Konzern Dubai World, ein Multi­unternehmen im Besitz des Herrschers Scheich Mohammed bin Raschid al Maktoum, die Rückzahlung gewaltiger Verbindlichkeiten aussetzen. Am Ende ging es um die Umstrukturierung von Schulden in Höhe von rund 25 Milliarden Dollar.

Nur dank einer Finanzhilfe des ölreichen Nachbar­emirats Abu Dhabi in Höhe von 20 Milliarden US-Dollar blieb Dubai zahlungsfähig. Es ist wohl kein Zufall, dass der Rekordwolkenkratzer Burj Khalifa (Khalifas Turm) den Namen von Abu Dhabis Herrscher, Khalifa bin Zayed al-Nahyan, trägt. Dass Dubai in solche Schwierig­keiten geraten konnte, war eine ­unmittelbare Folge der weltweiten Finanzkrise. Die führte zunächst dazu, dass ausländische Investoren Kapital abzogen, dann verabschiedeten sich Banken aus Finanzierungen, und schließlich platzte die Immobilienblase. Allein 2009 brachen die Preise um bis zu 50 Prozent ein.

Drehscheibe des Handels
Der Absturz von 2008/2009 war nach Ansicht von Philipp Wackerbeck eine „zwar schmerzhafte, aber gesunde Entwicklung“. Wackerbeck, Mitglied der Geschäftsleitung bei der Strategieberatung Booz & Company, lebte selbst viele Jahre in den Golfstaaten und hat die Krise Dubais „hautnah mitbekommen“. In den vergangenen Jahren, so sagt er, habe sich das Emirat wieder auf seine Stärken besonnen: Handel, Tourismus und Infrastruktur. „Dubai ist eine Drehscheibe des Handels zwischen Asien, Afrika, dem Nahen Osten und Europa“, erklärt der Stratege. Das jährliche Handelsvolumen allein mit Afrika ist im vergangenen Jahr auf umgerechnet 30 Milliarden Dollar gewachsen — ein Plus von 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Zudem ist Dubai ein touristischer Knotenpunkt. Dieses Jahr werden auf dem Flughafen des Emirats rund 60 Millionen Passagiere ankommen, so Rami Sidani, Fondsmanager des Schroder ISF Middle East in Dubai. „Insgesamt werden 2013 zehn bis 15 Prozent mehr Touristen erwartet.“

Nach Prognosen der Regierung wird Dubais Wirtschaft von 2012 bis 2015 im Schnitt um 4,6 Prozent pro Jahr wachsen. Das ist eine mehr als doppelt so hohe Rate wie in den vier vorangegangenen Jahren. Die Scheichs profitieren nun davon, was sie vor der Krise an erstklassiger Infrastruktur aufgebaut haben, erklärt Analyst Gamble.

Aus seiner Sicht hat sich das wirtschaftliche Umfeld in Dubai deutlich verbessert. Dazu trägt auch bei, dass die Bilanzen der staatlich kontrollierten Unternehmen heute viel stabiler sind als vor der Krise. Denn die Firmen haben zahlreiche Bereiche verkauft, die nicht zum Kerngeschäft zählen.

All das hat auch das Vertrauen ausländischer Investoren gestärkt. Wie eine Studie der Fondsgesellschaft Invesco zeigt, sind die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE), zu denen auch Dubai gehört, der größte Gewinner der Zuflüsse privater Anlagegelder in die Golfstaaten. Auffällig ist, dass die VAE inzwischen mehr Anlagegelder aus den Schwellenländern als aus den etablierten Indus­triestaaten anziehen. Am aktivsten sind Investoren aus Indien, Russland und China.

Der Unterschied zur Zeit vor der Finanzkrise ist folgender: Damals floss hauptsächlich gehebeltes Kapital — etwa für hypothekenfinanzierte Immobilienkäufe — aus den ent­wickelten Märkten in die VAE. Jetzt ist es ungehebeltes Kapital, zum Beispiel für Barkäufe von Immobilien, das aus regionalen Märkten und Schwellenländern stammt. „Vor der Krise hat die ganze Welt Geld nach Dubai geworfen, jetzt sind die Investoren sehr viel vorsichtiger“, sagt Schroders-Mann Sidani.

Besonnene Erholung
So ist es eine Erholung in besonnenem Maße, getrieben von starken Fundamentaldaten, die sich derzeit in Dubai abspielt. „Doch noch schwebt das Damoklesschwert der Refinanzierung über dem Wüstenstaat“, sagt Strategieberater Wackerbeck. Im kommenden Jahr müssen die Scheichs knapp 30 Milliarden Dollar umschulden. Dass dies klappt und dass insbesondere der Nachbar Abu Dhabi seine Kredite nötigenfalls verlängern wird, davon ist Fitch-Analyst Gamble überzeugt.

Bleibt die Sorge, dass die anziehenden Immobilienpreise wieder in eine Blase münden. Doch Gamble sieht dafür aktuell keine Anzeichen. Die Preissteigerungen seien nicht wie in der Vergangenheit durch Kreditfinanzierungen getrieben. In der Erholung des Immobilienmarkts spiegelt sich nach Ansicht des Nahostexperten auch der Zuzug vieler Menschen wider, die aus den Krisenländern der Region ihre Zuflucht im „sicheren Hafen“ Dubai suchen.
Dank seiner politischen Stabilität ist das Emirat quasi ein Hauptprofiteur des Arabischen Frühlings. Es muss nicht immer höher, schneller und mondäner sein — sicherer reicht manchmal auch schon.

Investor-Info

Aktienmarkt Dubai
Rückkehr der Anleger
Mit einer Wertentwicklung von rund 45 Prozent auf US-Dollar-Basis gehört der Aktienmarkt Dubai zu den besten Börsen in diesem Jahr. Getrieben wird der Leitindex DFM General vor allem von der Rally bei Immobilienunternehmen und Banken. Trotz des zuletzt starken Kursanstiegs muss man sich vor ­Augen halten, auf welchem Niveau der Index einst notierte. 2005 stand er bei fast 8.500 Punkten, allein im Krisenjahr 2008 verlor er über 70 Prozent.

Kapitalzuflüsse
Dubai zählt zu den Gewinnern
Die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE), deren Wirtschaftszentren Abu Dhabi und Dubai sind, profitieren am stärksten vom Zufluss privater Anlegergelder in die Golfstaaten. Das zeigt eine Studie des Anlagemanagers Invesco. Grundlage war eine Umfrage unter großen institutionellen und privaten ­Anlegern der jeweiligen Länder. Die Grafik zeigt den Saldo zwischen den positiven und negativen Einschätzungen der Befragten (im Fall VAE +12).

Schroder ISF Middle East
Renditejagd im Nahen Osten
Der von Allan Conway und Rami Sidani gemanagte Fonds ist über die vergangenen drei Jahre das beste aktiv verwaltete Portfolio in der Kategorie „Naher Osten/Afrika“. Das Anlageuniversum der beiden Fondsmanager ist nicht nur der Nahe Osten, sondern auch Schwellenländer des Mittelmeerraums. ­
So nehmen Unternehmen aus der Türkei den größten Anteil im Portfolio ein. Aktuell haben Conway und Sidani aber Aktien aus den Vereinigten ­Arabischen Emiraten, zu denen Dubai zählt, stark übergewichtet. Eine ihrer Top-Positionen ist der Immobilienentwickler Emaar Properties, der von den anziehenden Immobilienpreisen und dem Börsenaufschwung im Wüstenstaat besonders profitiert.