Vonovia-Aktie im Fokus: Immobilienkonzern bleibt trotz Corona auf Erfolgsspur

Die Mietpreisbremse wurde verlängert und in Berlin wurde der Mietendeckel eingeführt. Was bei Vonovia los ist, was die Analysten sagen und wie die Aktie zuletzt gelaufen ist.

LAGE DES UNTERNEHMENS:

Seit Jahren laufen die Geschäfte für den Dax-Konzern Vonovia dank steigender Mieten in den Großstädten gut. Dabei profitiert der Vermieter wie andere aus der Branche vor allem von modernisierten Wohnungen. Die Kosten dafür legen die Konzerne nicht nur teilweise auf die Mieter um, sondern sie können die Mieten anschließend auch stärker erhöhen. Zudem setzt Vonovia auf Neubau und die Aufstockung von Gebäuden.

Der Wohnimmobilien-Konzern wächst zugleich auch seit Längerem durch Übernahmen im In- und zuletzt auch im Ausland, etwa von Rivalen wie Gagfah, Süddeutsche Wohnen, Franconia und Wiener Conwert. 2018 kamen Buwog aus Österreich und Victoria Park aus Schweden hinzu, 2019 auch der Stockholmer Wohnimmobilienkonzern Hembla AB. Zuletzt übernahm der Wohnungskonzern den Projektentwickler Bien-Ries. Mittlerweile gehören Vonovia mehr als 400 000 Wohnungen.

Im Gegensatz zu vielen Unternehmen aus anderen Branchen hinterlässt die Corona-Krise bei Vonovia bisher kaum Spuren. Im Auftaktquartal bescherten milliardenschwere Zukäufe im Ausland und höhere Mieteinnahmen Vonovia mit 335,5 Millionen knapp elf Prozent mehr operativen Gewinn (FFO) und der Konzern hält unverändert an seinen Jahreszielen fest.

"Wirtschaftlich hat Corona keine Auswirkungen auf unser Geschäft, das hängt auch mit unserer finanziellen Lage zusammen", betonte Anfang Mai Vorstandschef Rolf Buch bei der Vorstellung des Quartalsberichts. Vonovia hatte sich laut dem Manager weiterhin zu guten Konditionen frisches Geld am Kapitalmarkt beschafft. Dass auch der Dividendenvorschlag von 1,57 Euro je Aktie bekräftigt wurde, bezeichnete Buch als ein "Zeichen der Verlässlichkeit gegenüber den Investoren".

Auch hielten sich die Anfragen im Bezug auf Mietstundungen in Grenzen. Mit Mietern in finanziellen Nöten entwickelt Vonovia nun individuelle Lösungen wie etwa langlaufende Ratenzahlungen. Nach Modernisierungen verzichtet der Konzern zudem bis September auf Mieterhöhungen.

Immer wieder kochen Spekulationen hoch, dass Vonovia einen Kauf des Konkurrenten Deutsche Wohnen prüfe. Ein erster Versuch war vor vier Jahren gescheitert. Dabei könnte ein Unternehmen mit einer Marktbewertung von fast 40 Milliarden Euro entstehen. Vonovia erteilte dem jedoch vorerst eine vage Absage. Laut jüngsten Aussagen des Deutsche-Wohnen-Chefs Michael Zahn hat es bislang bezüglichen einer Fusion keine Gespräche mit dem Vonovia-Management gegeben.

Der Berliner Wohnungsmarkt steht aktuell vor allem wegen des Mietendeckels im Fokus. Damit werden die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt, die vor 2014 gebaut wurden, in den kommenden fünf Jahren eingefroren. Für Neuvermietungen gelten Obergrenzen. Dies trifft besonders Immobilienkonzerne wie Deutsche Wohnen und ADO Properties, die Immobilien überwiegend in Berlin besitzen. Aber auch für Vonovia ist die Hauptstadt ein wichtiger Markt, der Konzern zählt dort mit rund 42 000 Wohnungen etwa zehn Prozent des eigenen Bestands. Union und FDP in Berlin haben eine Normenkontrollklage beim Bundesverfassungsgericht eingereicht.

Auch sonst weht den großen Wohnimmobilien-Konzerne in Deutschland ein stärkerer Gegenwind entgegen. Erst jüngst verlängerte der Bundestag angesichts der anhaltenden Knappheit an Wohnungen die Mietpreisbremse um fünf Jahre und verschärfte sie zudem. Künftig können Mieter zu viel gezahlte Miete auch für bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend zurückfordern.

DAS SAGEN ANALYSTEN:

Von den von dpa-AFX ab Mai befragten elf Analysten empfiehlt die Mehrheit die Aktie zum Kauf. Während sich drei Experten für das Halten des Papiers aussprechen, rät keiner zum Verkauf der Aktie. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei rund 56 Euro und damit rund sechs Prozent über dem aktuellen Kursniveau.

Analyst Neil Green von der US-Bank JPMorgan erklärte erst jüngst ein Investment in Vonovia zur "Top Idea". Er begründete dies vor allem mit dem Megatrend zur Urbanisierung, die in Deutschland noch nicht so weit fortgeschritten sei wie in anderen europäischen Ländern. Auch leide die Immobilienbranche weit weniger als andere unter der Corona-Krise, und die Aussichten auf höhere Bewertungen der Immobilien seien ermutigend.

Auch Analyst Bart Gysens von der US-Investmentbank Morgan Stanley hält im aktuell unsicheren Marktumfeld Papiere deutscher Wohnimmobilienunternehmen für reizvoll. Im Gegensatz dazu findet Analyst Kai Klose von der Privatbank Berenberg, dass es mittlerweile anderswo bessere Anlagemöglichkeiten gebe. Er strich die Vonovia-Papiere kürzlich von der Liste der "Top Picks" unter den europäischen Aktien mit größerem Börsenwert. Allerdings empfiehlt er weiterhin, Vonovia-Aktien zu kaufen.

Uneinig sind sich die Analysten auch mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf bei Vonovia. So passte Analyst Julian Livingston-Booth vom Analysehaus RBC aufgrund des doch geringen Einflusses der Corona-Krise auf die Resultate des ersten Quartals seine Prognosen für 2020 an und rechnet nun mit einem höheren Gewinn je Aktie im laufenden Jahr. Gleichzeitig hob er bei einer "Halten-Empfehlung" das Kursziel für die Vonovia-Aktie von 47 auf 50 Euro an.

Weniger euphorisch zeigte sich Analyst Thomas Rothäusler vom Analysehaus Jefferies. Vonovia habe zwar den Ausblick für 2020 bestätigt, aber das Unternehmen befindet sich seiner Einschätzung nach in einer weniger komfortablen Lage. Der Experte rechnet unter anderem mit einem geringeren Mietwachstum und niedrigeren Erträgen aus Modernisierungsinvestitionen.

DAS MACHT DIE AKTIE:

Kurz bevor die Coronavirus-Krise den Dax und damit auch sämtliche seiner Mitglieder auf Talfahrt schickte, herrschte unter den Vonovia-Anlegern noch Rekordlaune. Mitte Februar erreichte das 2013 an die Börse gebrachte Papier ein Hoch bei 54,48 Euro, der Corona-Crash schickte es anschließend bis auf Kurse unter 37 Euro am 19. März. Zur Virus-Panik kam zur gleichen Zeit auch noch ein vom Bundesverfassungsgericht abgelehnter Eilantrag gegen den Berliner Mietendeckel hinzu.

Von diesem Krisentief konnte sich das Papier inzwischen deutlich erholen und kletterte vor wenigen Tagen auf ein neues Rekordhoch von 56,38 Euro. Zuletzt kostete die Aktie rund 53 Euro und damit rund 10 Prozent mehr als zu Jahresbeginn. Damit zählt der Anteilsschein zu den besten im deutschen Leitindex, der sich nach dem Corona-Crash zwar auch deutlich wieder erholt hat, aber derzeit noch unter dem Niveau vom Jahresanfang liegt.

Die Aktie des Immobilienkonzerns gehörte bereits in den vergangenen Monaten und Jahren zu den am besten gelaufenen Dax-Titeln. In den vergangenen zwölf Monaten stieg der Kurs um fast ein Fünftel. Seit dem Dax-Aufstieg der Aktie im September 2015 zog der Kurs gar um rund drei Viertel an. Vonovia ist aus der Deutsche Annington hervorgegangen, die 2000 einen Großteil der vom Bund verkauften Eisenbahnerwohnungen gekauft hatte.

Bis zum Börsengang gehörte die Deutsche Annington Finanzinvestoren, die das Unternehmen im Sommer 2013 an den Kapitalmarkt brachten. Der Start dort war holprig - der Börsengang gelang erst im zweiten Anlauf. Die Investoren, allen voran die britische Gesellschaft Terra Firma, musste sich mit deutlich weniger zufrieden geben als erhofft.

Doch die geschickte Übernahmestrategie des Unternehmenslenkers Buch sowie der Immobilienboom in Deutschland bescherten den Anteilseignern bald kräftige Gewinne. Vom Ausgabepreis in Höhe von 16,50 Euro ging es Stück für Stück nach oben. Inzwischen haben sich die Alteigentümer ganz von Vonovia verabschiedet.

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BOCHUM (dpa-AFX)