Noratis AG: Wachstumsstarker Nischenplayer vor Sprung aufs Börsenparkett

Wären Sie so freundlich und würden Ihr Unternehmen in zwei oder drei Sätzen kurz vorstellen?
Bugarski: Wir sind ein bundesweit agierender Bestandsentwickler von Wohnimmobilien mittleren und einfachen Standards. Wir fokussieren uns auf den Erwerb, die Entwicklung und den Vertrieb der Immobilien - dabei handelt es sich vorrangig um Siedlungsbauten, Werkswohnungen und Quartiere aus den 1950er bis 1970er Jahren. Auf diese Weise erhalten und schaffen wir Wohnraum mit einem attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis für mittlere und kleine Einkommen.

Auf welche Faktoren legen Sie bei der Auswahl konkreter Immobilien besonders großen Wert?
Bugarski: Uns zeichnet aus, dass wir unsere Prozesse zu einem hohen Grad standardisiert haben und über ein skalierbares Geschäftsmodell verfügen. Die Auswahl der Immobilien erfolgt nach einem strengen Kriterienkatalog. Entscheidend ist aber letztlich, dass wir durch unsere Maßnahmen und unser Know-How die identifizierten baulichen und/oder kaufmännischen Wertsteigerungspotenziale heben können. Die Potenziale äußern sich in einem über die Jahre angelaufenen Instandhaltungsstau oder in hohen Leerstandsquoten. Diese Punkte gehen wir mit unseren Entwicklungsmaßnahmen aktiv an.

Welchen Vorteil hat das von Ihnen verfolgte Geschäftsmodell mit Blick auf das damit einhergehende Chance/Risiko-Profil?
Speth: Mit Blick auf Chancen und Risiken befinden wir uns in einem attraktiven Nischenmarkt der Immobilienwirtschaft. Dadurch dass die von uns bevorzugten Objekte durch die laufenden Mieteinnahmen üblicherweise die Betriebs- und Kapitalkosten vom ersten Tag an decken, verfügen wir über eine ähnliche Stabilität wie ein Bestandshalter. Gleichzeitig können wir unsere Rendite durch die Entwicklungsmaßnahmen und die anschließende Veräußerung optimieren, ohne aber den Risiken eines Projektentwicklers von Neubauten ausgesetzt zu sein. Das ist eine Nische, die von den bereits börsennotierten Immobilienunternehmen bisher kaum bespielt wird.

  Wie hat sich Ihre Gesellschaft hinsichtlich Umsatz und Ergebnis in der jüngsten Vergangenheit entwickelt?
Speth: Seit dem Jahr 2014 konnten wir unseren Umsatz mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 63% auf 44,6 Mio. Euro im Jahr 2016 steigern. Im selben Zeitraum ist unser Periodenergebnis sogar doppelt so schnell gewachsen. Diesen Wachstumskurs konnten wir in den ersten drei Monaten 2017 nahtlos fortsetzen: Wir haben bereits zwei Drittel der Umsatzerlöse des Gesamtjahres 2016 erzielt und ein Rekordergebnis nach Steuern von 5,1 Mio. Euro erreicht - nach 4,2 Mio. Euro im gesamten Jahr 2016.

Können Sie unseren Lesern bitte kurz die Konditionen des Börsengangs erläutern?
Bugarski: Wir wollen über eine Kapitalerhöhung einen Bruttoemissionserlös von bis zu 45,5 Mio. Euro einspielen, den wir für unser weiteres Wachstum nutzen wollen. Im Ankauf stellt unsere derzeitige Eigenkapitalausstattung einen limitierenden Faktor dar, sodass wir gar nicht alle Portfoliotransaktionen machen können, die wir interessant finden. Es werden bis zu zwei Millionen neue Aktien ausgegeben, die zwischen dem 21. und 27. Juni in einer Preisspanne von 18,75 bis 22,75 Euro je Aktie gezeichnet werden können. Ein Teil der Altaktionäre wird im Rahmen einer Mehrzuteilungsoption noch weitere 200.000 Aktien anbieten, ich selbst allerdings nicht.

Mit welcher Ausschüttungspolitik dürfen ihre künftigen Aktionäre rechnen?
Speth: Wir wollen an der Börse ein wachstumsstarker Dividendentitel sein und planen, rund 50% unseres Ergebnisses an die Aktionäre auszuschütten.

Zu guter Letzt noch eine allgemeine Frage zum Thema Immobilien: In welchen Marktsegmenten überwiegen Ihrer Meinung nach die Chancen und wo lauern eher Risiken?
Speth: Ein oft angeführtes Risiko ist die mögliche Zinswende der EZB. Hier sehen wir uns sehr gut aufgestellt. Denn: Die Zinssensitivität unseres Geschäftsmodells ist im Gegensatz zu reinen Bestandshaltern weniger stark ausgeprägt, da wir uns in erster Linie auf die Entwicklung von Beständen konzentrieren. Darüber hinaus sind Anschlussfinanzierungen in der Regel - anders als bei Bestandshaltern - nicht notwendig, da unser Investitionszyklus einen Exit im kurz- bis mittelfristigen Zeithorizont vorsieht. So können wir mithilfe der Verkaufserlöse einen Großteil der Darlehensfinanzierung zurückführen.
Bugarski: In unserem Marktsegment gibt es ein nachhaltiges Marktpotenzial. Die bundesweit steigende Flächennachfrage pro Kopf sowie der Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgröße treiben den Markt an. Es wird erwartet, dass sich dieser gegenläufige Trend auch in den kommenden Jahren fortsetzt und damit die Nachfrage nach qualitativ gutem und bezahlbarem Wohnraum weiter ansteigt.

Zu den Personen:

Igor Christian Bugarski (CEO):
Herr Bugarski ist seit dem Jahr 2011 Gesellschafter von Noratis und verantwortet die Bereiche Ankauf, Entwicklung, Vertrieb und Recht. Er verfügt über mehr als 15 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor. Dazu zählt die langjährige Tätigkeit im Bereich Capital Markets/Corporate Development, die ihn u.a. zur CBRE sowie der DeTeImmobilien führten. Sein Track Record umfasst den Ankauf und die Vermarktung von über 4.000 Wohn- und Gewerbeimmobilien wie bspw. den Opernturm in Frankfurt.

André Speth (CFO):
Herr Speth ist seit dem Jahr 2015 für Noratis tätig. Er ist verantwortlich für die Bereiche Finanzierung, Controlling, IT und Investor Relations. Aufgrund seiner beruflichen Stationen bei Morgan Stanley und der Deutschen Bank verfügt er über eine reichhaltige Erfahrung im Bereich Real Estate Investmentbanking. Unter anderem begleitete er den Börsengang der LEG Immobilien AG sowie weitere M&A- und Kapitalmarkttransaktionen.

Über das Unternehmen:
Die Noratis AG (www.noratis.de) ist ein in Eschborn bei Frankfurt ansässiger, dynamisch wachsender Bestandsentwickler von Wohnimmobilien. Die Gesellschaft erwirbt bundesweit Liegenschaften mit Entwicklungspotenzial, meist Werkswohnungen, Quartiere oder Siedlungen aus den 1950er bis 1970er Jahren in Städten ab 10.000 Einwohnern sowie in Randlagen von Ballungsgebieten. Nach erfolgtem Ankauf unterzieht Noratis die Liegenschaften einer intensiven Aufwertung, um sie im Anschluss gewinnbringend mittels Blockverkäufen oder im Wege der Einzelprivatisierungen zu veräußern. Auf diese Weise erhält und schafft Noratis Wohnraum mit einem attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis für Mieter mit mittleren und kleineren Einkommen. Alleine seit 2014 hat Noratis 14 Projekte mit mehr als 1.300 Wohneinheiten erfolgreich abgeschlossen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2016 erzielte Noratis einen Umsatz von 44,6 Mio. Euro und ist damit seit dem Jahr 2014 im Schnitt pro Jahr um 63% gewachsen.