Patrizia Immobilien: Neue feste Werte

von Klaus Schachinger, Euro am Sonntag

Größere Deals, mehr Eigenkapital. Die Idee, beim Kauf von Immobilien finanzstarke Investoren ins Boot zu holen, hatte Wolfgang Egger, Gründer und Vorstandschef des ­Immobilienkonzerns Patrizia, schon 2005 während eines Aufenthalts in den USA. Umgesetzt wird der in Deutschland neue Ansatz jedoch erst seit Kurzem. An der Börse kommt die neue Strategie gut an.

Für den Kauf großer Portfolios von Wohn-, Büro oder Gewerbe­immobilien organisieren die Augsburger Gruppen institutioneller Investoren, die den Löwenanteil des Kapitals bereitstellen. Die Schwaben verwalten und entwickeln die Portfolios im Auftrag der Eigentümer und beschränken sich auf eine Minderheitsbeteiligung von jeweils fünf bis zehn Prozent. Das begrenzt das Investi­tionsrisiko und schafft finanziellen Spielraum für den Aufbau weiterer Immoinvestments.

Erster in Deutschland
Egger ist mit Patrizias neuem Geschäftsmodell hierzulande der Erste im Immobiliengeschäft. Die in weiten Teilen immer noch undurchsichtige Branche ist während der vergangenen Jahre für Investoren attraktiver geworden. Mit fünf Unternehmen im MDAX hat der Sektor an der Börse an Gewicht gewonnen. Langfristig orientierte Anleger, etwa Versorgungswerke von Berufsgruppen wie Ärzte oder Rechtsanwälte, Sparkassen, Versicherungen und Pen­sionsfonds, haben damit zunehmend die Möglichkeit, in Aktien von Immobilienfirmen zu investieren.

Was diesen Investoren, die große Summen anlegen, vor allem jetzt, im Dauerzinstief an den Kapitalmärkten, fehlte, war offensichtlich ein auf Immobilien spezialisierter Vermögensverwalter. Ein Dienstleister, zu dessen Tagesgeschäft die Verwaltung und Entwicklung von Liegenschaften gehört. Diese Lücke in Deutschland und Europa will Patrizia besetzen.

Seit dem Umbau des Portfolios und Milliardendeals mit Co-Investoren, etwa der Kauf der GBW-Wohnungen von der Bayerischen Landesbank, steigt der Börsenwert des SDAX-Unternehmens zügig an. Kein Wunder: Insgesamt hat das von ­Patrizia verwaltete Immobilienport­folio inzwischen einen Wert von 12,9  Milliarden Euro. "In Amerika ist das Co-Investmentmodell mit Firmen wie Hines oder Tishman Speyer relativ gängig. Allerdings sind dort viele Firmen nicht börsennotiert.

Die Idee ist, dass man sich als Gesellschaft auch mit eigenem Geld beteiligt", sagt Patrizias Finanzchef Arwed Fischer. Um sich auf die neue Rolle als Verwalter von Immobilienvermögen zu fokussieren, werden Liegenschaften, die nur den Augsburgern gehören und rund 500 Millionen Euro wert sind, bis Ende 2015 weitgehend verkauft. So sollen unter anderem 3900 Apartments veräußert werden, wodurch Patrizia Schätzungen zufolge 230 Millionen Euro einnehmen würde.

Pro Jahr eine Milliarde mehr wert
Das neue Geschäftsmodell läuft gut. "Durch An- und Verkäufe erwarten wir bei den verwalteten Immobilien einen Wertzuwachs von jeweils einer Milliarde Euro pro Jahr. Ein bis drei Portfoliotransaktionen im Einzelvolumen von 200.000 bis zu einer Milliarde Euro werden das Vermögen zusätzlich erhöhen", sagt Fischer. Der Schwerpunkt des Wachstums bis 2015 werde mit großer Wahrscheinlichkeit im gewerblichen Sektor liegen. Im April war es den Augsburgern gelungen, erstmals einen Investor aus Asien zu überzeugen. Der südkoreanische Lehrerfonds Korean Teachers Credit Union investierte 54  Millionen Euro in das Projekt Winnersh Triangle. Der Gewerbepark in der Nähe von London soll ein Büroimmobilienstandort werden.

Um bei Investoren mehr Vertrauen aufzubauen, will Patrizia "in zwei Jahren schuldenfrei" sein, sagt Fischer. Damit streben die Schwaben auch gute Bonitätsnoten an. "Wir wollen bis 2015 ein Investment-Grade-Rating von mindestens einer der großen Agenturen", sagt der ­Finanzvorstand. Die wertvolle Note senkt die Refinanzierungskosten.

Aktionäre werden an Patrizias Erfolg mit Gratisaktien beteiligt. Für 2013 gibt es für jeweils zehn Anteilscheine eine weitere Aktie kostenlos dazu. "Die Strategie hat sich in den vergangenen beiden Jahren bewährt. Aktionäre werden damit stärker beteiligt als über Dividenden. Bisher investieren wir das Geld. Erst wenn wir nicht mehr ausreichende Möglichkeiten sehen, um unsere starken Mittelzuflüsse renditeträchtig anzulegen, sind Dividenden eine Alternative", sagt der Finanzchef.

"Die Strategie für Co-Investments stand schon im Prospekt für den Börsengang im März 2006", erinnert sich Fischer. Damals dominierten den Immobilienmarkt angelsächsische Finanzinvestoren, die von Co-Investments jedoch nichts wissen wollten. Dank neuer Interessenten muss Patrizia nun keine Rücksicht mehr darauf nehmen.

Investor-Info

Patrizia
Starkes Wachstum
Das Echo der Analysten nach einem Investorentreffen im Juni war positiv. Bis 2015 werden bei dem für die Bewertung von Immoaktien wichtigen opera­tiven Gewinn jährliche Zuwächse von 20 Prozent erwartet. Damit ist die Aktie auf aktuellem Niveau ­attraktiv bewertet. Ein Kursanstieg auf zwölf Euro ist möglich. Anders als viele andere Unternehmen der Branche zahlt Patrizia allerdings keine Dividende.