Deutsche Wohnen-Papiere, Vonovia-Aktien & Co. unter Druck: Berliner Mietendeckel bremst Immobilienwerte aus

Zwar zählten die Papiere der börsennotierten Immobilienunternehmen zu den größten Verlierern. Doch angesichts der vorangegangenen, deutlichen Erholung sehen die Kursabschläge nicht dramatisch aus - wohl auch, weil der Gesetzesentwurf lediglich das Ergebnis der seit Monaten bekannten Überlegungen der Berliner Regierung ist. Laut den Experten des Analysehauses Jefferies und der Privatbank Berenberg fällt er zudem insgesamt etwas moderater aus als die ursprünglichen Planungen.

Seit Freitagabend ist der Berliner Mietendeckel beschlossene Sache. Konkret sollen die Mieten für 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren werden.

Auf Basis des Entwurfs seien die konkreten Auswirkungen auf die einzelnen Unternehmen aber schwer einzuschätzen, schrieb Jefferies-Analyst Thomas Rothäusler in einer aktuellen Studie. Dazu fehlten auch detaillierte Informationen der börsennotierten Immobiliengesellschaften, inwieweit ihre Portfolios von den Neuerungen betroffen seien - entscheidend dafür seien das Baujahr und der Qualitätsstandard der Wohnungen. Diese Informationen dürften wohl erst in den kommenden Wochen veröffentlicht werden. Auch Jonathan Kownator von der US-Investmentbank Goldman Sachs sieht noch in vielen Punkten Klärungsbedarf.

Am Montag zum Börsenschluss ging es für die Vonovia-Aktie um 1,00 Prozent auf 47,52 Euro bergab. Damit rangierte sie auf einem der hinteren Plätze im deutschen Leitindex DAX. Am Freitag hatte die Aktie allerdings noch bei 48,95 Euro ein Rekordhoch markiert. Aktuell gestützt wird sie zudem von einem positiven Kommentar der britischen Investmentbank HSBC zur jüngst angekündigten Übernahme des schwedischen Konkurrenten Hembla AB.

Deutlicher unter Druck gerieten die Aktien zweier Konkurrenten, die - anders als Vonovia - schwerpunktmäßig in Berlin tätig sind. So rutschten Deutsche Wohnen am Montag mit 2,57 Prozent Minus bei 34,50 Zählern ans Ende des MDAX, des Index der mittelgroßen, in Deutschland gelisteten Unternehmen. Einer der größten Verlierer im Nebenwerte-Index SDAX war ADO Properties: Die Aktie sank um fast zwei Prozent.

Für die Titel von LEG Immobilien ging es im MDAX um rund 1,7 Prozent nach unten. Vergleichsweise gut behaupteten sich die Aktien der Indexnachbarn TAG Immobilien und Grand City Properties, die lediglich um rund 1 beziehungsweise 0,7 Prozent nachgaben. Im SDAX mussten die Anteilseigner Adler Real Estate lediglich einen moderaten Kursrückgang verkraften, während es PATRIZIA Immobilien sogar knapp ins Plus schaffte.

Die Schwäche der deutschen Branchenvertreter strahlte auch auf den europäischen Sektor aus: Im marktbreiten Stoxx Europe 600 war der Subindex der Immobilienunternehmen mit einem Rückgang von knapp 0,8 Prozent Schlusslicht.

Jefferies-Analyst Thomas Rothäusler verweist in einer aktuellen Studie auf Unterschiede des nun vorliegenden Berliner Gesetzesentwurfs gegenüber den ursprünglichen Plänen. So solle es höhere Hürden für Mietanpassungen nach unten bei der Wiedervermietung von Wohnungen, geringfügige lokale Anpassungen der Mieten nach oben oder unten abhängig vom Qualitätsstandard von Wohnungen und einen Inflationsausgleich von jährlich 1,3 Prozent ab 2022 geben.

Zudem seien offenbar Überlegungen vom Tisch, Mietern pauschal zusätzlich zum Deckel eine Mietsenkung zu ermöglichen, wenn sie mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für Wohnkosten aufwenden müssten, so Rothäusler weiter. Dies sei nur möglich, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liege, ergänzte Berenberg-Experte Kai Klose.

Die Möglichkeit, die Mieten im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen, bleibe mit maximal einem Euro je Quadratmeter indes recht begrenzt und dürfte den meisten Vermietern kaum Anreize liefern, erklärte Rothäusler. Klose wies derweil darauf hin, dass deutlichere Anhebungen im Zuge energetischer Sanierungsmaßnahmen möglich seien.

FRANKFURT (dpa-AFX Broker)