Immobilien: Der Boom geht weiter!

von Markus Hinterberger, Euro am Sonntag

Wolfsburg vor München. Nein, hier geht es nicht um Bundesligawunschträume, sondern um Preise für Wohnungen. Denn bei der Geschwindigkeit, mit der Preise für Eigentum steigen, hat die "Autostadt" die bayerische Landeshauptstadt abgehängt. Seit 2010 sind Wolfsburger Wohnungen im Durchschnitt um fast 69 Prozent teurer geworden. Im München verteuerte sich Wohnraum "nur" um 63 Prozent.

Diese beiden Städte sind keineswegs extreme Ausreißer. Laut Zahlen des Portals Immobilienscout24 sind in den vergangenen fünf Jahren die Wohnungs­preise in 13 der 100 größten Städte Deutschlands um mehr als die Hälfte gestiegen. Im Schnitt haben die Preise in den 100 größten Städten um 30 Prozent zugelegt. Die Mieten sind übrigens durchschnittlich nur um 14,7 Prozent gestiegen. Doch auch hier gab es Ausreißer nach oben. Ob die Mietpreisbremse wirkt, die nun in einigen Bundesländern eingeführt wurde, ist noch offen. In vielen Fällen werden wohl Gerichte entscheiden, denn die Mietspiegel, an denen sich die Bremse orientieren soll, sind in vielen Städten umstritten.

Doch zurück zu den Preisen. Die sind vor allem wegen der niedrigen Zinsen gestiegen. Derzeit wissen viele nicht, wo sie ihr Geld sicher anlegen sollen, und andererseits kostet Baugeld nur ein Bruchteil dessen, was es etwa vor zehn Jahren gekostet hat. Das macht Lust auf Eigentum. "Inzwischen treiben Selbstnutzer die Preise, und die sind auch bereit, Preise zu zahlen, die für Investoren zu hoch sind", sagt Immobilienscout-Chefanalyst Michael Kiefer.

Denn Selbstnutzer sind keine Investoren, die bestimmte Mietrenditen erzielen müssen, um ihren Kunden die gewünschten Erträge ausschütten zu können. Dennoch sollten sie nicht blind kaufen. Immobilien sind keine Wertpapiere, die man heute erwirbt und morgen wieder abstößt. Es gilt: Menschen zieht es dorthin, wo es Jobs, Ausbildungsplätze, eine schöne Landschaft und Kultur gibt. Und auch wenn die Wirtschaftsprognosen für Deutschland sehr gut sind, es boomt längst nicht überall.

Die €uro am Sonntag-Auswertung (siehe pdf-Datei unten) zeigt das deutlich. So gibt es unter den größten 100  Städten zehn, in denen die Preise für Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren um weniger als 7,5 Prozent gestiegen sind. Im Klartext: Wohnraum wurde inflations­bereingt sogar billiger. Zu dieser Gruppe gehören unter anderen Bottrop, Gelsenkirchen und Zwickau. Was aber nicht bedeutet, dass es sich hier besonders lohnt zu kaufen.

Gefährliche Schnäppchen

In Städten, wo die Preise kaum gestiegen sind, ist die Nachfrage nach Wohnraum oft entsprechend gering. Da kann sich ein vermeintliches Schnäppchen als Flop erweisen. Denn was nutzt eine günstige Wohnung, für die es keinen Mieter gibt oder die nicht mehr zum angemessenen Preis verkauft werden kann? Daher hat die Redaktion nicht nur Preise, Mieten und deren Entwicklung verglichen, sondern die Knappheit und die Nachfrage nach Wohnraum. Diese Zahlen geben zumindest einen ungefähren Hinweis, ob es sich lohnt, in einer Stadt zu investieren, sie ersetzen aber keinen Besuch vor Ort.

Die Tabelle zeigt einige Überraschungen: so etwa Düren. Die Stadt profitiert da von ihrer Lage zwischen Aachen und Köln. Sie wird wachsen, und es gibt momentan noch sehr wenig Neubau. Gleichzeitig sind die Preise verhältnismäßig niedrig. Investoren können mit sicheren Mieten rechnen, Selbstnutzer damit, dass der Wert ihres Anwesens steigt. Gleiches gilt für Hanau und Offenbach. Beide Städte profitieren vom nahen Frankfurt, Wohnungssuchende finden hier niedrige Kaufpreise und Mieten. Aber auch ungleich größere Städte wie Mannheim und Wiesbaden warten mit sehr guten Zahlen auf. Zwar müssen Käufer dort mehr berappen als etwa in Hanau, aber in beiden Städten ist Wohnraum sehr knapp und die Nachfrage danach auch künftig sehr hoch.

Unter den für Käufer und Selbstnutzer besonders attraktiven Städten sind vor allem kleinere Städte und die mit Abstand größte deutsche Stadt, Berlin. Michael Kiefer überrascht das nicht: "In Berlin gibt es, anders als etwa in München, noch genügend Viertel, in denen die Preise noch nicht so stark gestiegen sind wie in Mitte." Gleichzeitig drängen pro Jahr mehr als 30.000 Neubürger in die Stadt. Bei den kleineren Städten rät Jens Lütjen vom Bremer Immobilien­unternehmen Robert C. Spies zur Vorsicht. "Versuchen Sie, in besten Citylagen zu kaufen." Ein Tipp, der seiner Ansicht nach auch in Städten mit geringerer Nachfrage zum Erfolg führt. "Es gibt in jeder Stadt ein Viertel oder eine Lage, die so besonders ist, dass Menschen dort immer wohnen wollen", so Lütjen.

Keine Angst vor Immobilienblasen

Unlängst hat Bundesbankpräsident Jens Weidmann gewarnt, dass in einigen Städten Immobilien zehn bis 20 Prozent überbewertet sind, was Preisblasen möglich macht. Andererseits können Blasen nur dann entstehen, wenn bei steigenden Preisen die Nachfrage einbricht. "Das ist nicht absehbar, obwohl wir beobachten, dass sich Neubauten im Luxussegment nicht mehr so schnell verkaufen wie noch im Jahr 2014", so Michael Kiefer. Seine Erklärung: Viele können sich Spitzenpreise von 8000  Euro und mehr pro Quadratmeter nicht mehr leisten. Doch auch darauf reagieren die ersten Entwickler. "Wohnungen, die neu auf den Markt kommen, werden kleiner", so Kiefer. Wohneigentum wird also weiterhin teurer - zumindest dort, wo die Preise ohnehin schon steigen.

Deutsche Städte im Check: Aachen bis Koblenz (pdf)
Deutsche Städte im Check: Köln bis Zwickau (pdf)

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Das Umfeld für Immobilienaktien ist ideal, doch vielen Papieren scheint nach starker Rally die Puste auszugehen. Wo noch Luft nach oben ist

von Klaus Schachinger, Euro am Sonntag

Für Immobilienfirmen sieht es nach der besten aller Welten aus: Die niedrigen Zinsen und die hohe Liquidität an den ­Kapitalmärkten beflügeln das Kauf­interesse von Investoren wie Staatsfonds, Versicherungen und Pensionsfonds.

Im vergangenen Jahr glänzten Immobilienaktien mit hohen Wertzuwächsen, doch inzwischen lässt die Dynamik nach. Trotz hoher Transaktionsvolumen bei Wohnimmobilien und Megafusionen wie dem Zusammenschluss von Deutsche Annington und Gagfah blieb die Kursentwicklung vieler Papiere in diesem Jahr bislang hinter der von DAX und MDAX zurück.

Künftig fahren die Großen ihre Gewinne überwiegend über Mieten und Immobilienbewirtschaftung ein. Die Ertragsanteile von Portfolioveräußerungen gehen stark zurück. Und die Kursfantasie, die eine Konsolidierung ausgelöst hat, ist in der Bewertung der Aktien weitgehend enthalten. Bei Musterschüler Deutsche Wohnen, mit 153 Millionen Apartments die Nummer  2 bei Wohnimmobilien in Deutschland, liegt der Börsenwert knapp ein Viertel höher als der Wert der Immobilien, gemessen anhand des sogenannten Net Asset Value (NAV). 2015 hat die Aktie gut mit dem MDAX mitgehalten.

Doch inzwischen dämpft die Bewertungsprämie die Kursfantasie. Größere Wertsteigerungen sind erst mit neuen Perspektiven drin. Beim Marktführer Deutsche Annington, Börsenwert rund 20 Prozent über dem NAV, ist noch Luft nach oben. Chef Rolf Buch setzt mit eigenen Handwerkern auf höchste Effizienz in der Wohnungsbewirtschaftung. Zudem baut Buch mit Angeboten von Kabel-TV bis zu Seniorenwohnungen und Pflegestationen nach und nach Dienstleistungen für Mieter als neue Einnahmequelle auf.

Aktuell bewegt sich viel im Gewerbeimmobiliensegment. Am Freitag lancierte DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate eine Offerte für Fair Value REIT. Das freundlich aufgenommene Angebot, zwei DEMIRE-Papiere für eine Fair-Value-Aktie, entspricht 10,02 Euro pro Anteilschein.

Die Konsolidierung hatte Alstria Office wenige Wochen zuvor mit einem Angebot für Deutsche Office (DO) gestartet. Für 2,625 Aktien erhalten DO-Aktionäre ein Alstria-Papier. US-Finanz­investor Oaktree, mit 60,5 Prozent DO-Großaktionär, ist bereit, seinen Anteil in Alstria-Papiere zu wandeln.

Alstria setzt auf konservative Buchführung. Das wird mit einem hohen Börsenwert honoriert. Deutsche Office dagegen verzeichnet hohe Leerstände und arbeitet mit ambitio­nierten Portfoliowerten - was mit Abschlägen beim Börsenwert sanktioniert wird.

Börsenstar bleibt Patrizia. Die Firma hat sich zum Vermögensverwalter gewandelt. Der eigene Besitz wurde weitgehend verkauft, um mit dem Erlös in ­Großbritannien, Skandinavien, Frankreich und Spanien aktiv zu werden. In allen Nischen des europäischen Immobilienmarkts werden mit dem Geld institutioneller Investoren Portfolios gekauft, um sie in deren Auftrag zu verwalten. Das Geschäfts­modell kommt bei institutionellen Anlegern gut an und hat viel Potenzial.

Investor-Info

Deutsche Annington
Primus mit neuen Ideen

Mit dem Kauf des Konkurrenten Gagfah und des Südewo-Portfolios mit knapp 20.000 Wohnungen verwaltet der Primus bundesweit jetzt 365.000 Einheiten. Im Raum Stuttgart ergänzen Südewo-Wohnungen ein bestehendes Portfolio. Bei der regulären Indexüberprüfung am 3. September erwarten Analysten den DAX-Aufstieg der Bochumer. Das und höhere Cashflows durch eigene Handwerker und Dienstleistungen sollten dem Aktienkurs Auftrieb geben. Top-Investment.

Alstria Office
Mutiger Konsolidierer

Das unrühmliche Ende des Branchen­primus IVG hat dem Image der Branche geschadet. Alstria glänzt mit konservativer Buchführung und sorgt mit dem Kauf der Deutschen Office (DO) für frischen Wind. Nach der Restrukturierung sollte der operative Gewinn wegen der Übernahme laut Bankhaus Lampe um ein Fünftel zulegen. ­Zudem besteht mittelfristig die Chance auf Aufstieg in den MDAX. ­Börsenwert auf Höhe des Immobilienwerts.

Patrizia Immobilien
Ehrgeiziger Aufsteiger

Trotz des Verkaufs der Südewo für 1,9 Milliarden Euro soll das verwaltete Immobilienvermögen 2015 um zwei auf 17,5 Milliarden Euro steigen. Nach dem Kauf der Immobilie mit dem Wachsfigurenkabinett "Madame Tussauds" im Auftrag eines asiatischen Investors und dem Erwerb eines schwedischen Wohnungsportfolios sind weitere große Deals wahrscheinlich. Eigene Immobilien wurden weitgehend verkauft. Das Verhältnis zum Börsenwert ist für die Bewertung der Aktie nicht relevant. Für Risikofreudige.

Auf der nächsten Seite informiert Sie Euro am Sonntag über interessante Offene Immobilienfonds Offene Immobilienfonds: Ein Stück vom Glück

Mit überschaubaren Beträgen können ­Anleger über Offene Immobilienfonds an der Vermietung und am Verkauf von Gebäuden mitverdienen.

von Christoph Platt, Euro am Sonntag

Eigentümer einer Immobilie zu sein ist für viele verlockend. Doch nicht immer reicht das Kapital für den Kauf einer Wohnung. Als Alternative bietet sich der Erwerb von Anteilen eines Offenen Immobilienfonds an. Diese Produkte investieren in einen umfangreichen Gebäudebestand, der meist aus Gewerbeimmobilien wie Bürohäusern oder Einkaufszentren besteht. Die Anleger profitieren von den Wertsteigerungen der Objekte und den Mieteinnahmen.

Die guten Vertreter ihrer Art erzielten in den vergangenen Jahren eine Rendite von 2,4 bis drei Prozent per annum, nur in Ausnahmefällen lag sie höher. Im Gegenzug erhalten die Investoren ein Produkt, dessen Wert im Regelfall kaum schwankt.

Wer in einen Offenen Immobilienfonds einsteigt, muss seine Anteile mindestens zwei Jahre halten, ehe er sie abstoßen darf. Außerdem muss beim Verkauf eine einjährige Kündigungsfrist eingehalten werden. Geld, das schnell zur Verfügung stehen muss, wäre in einem ­ Offenen Immobilienfonds also nicht gut aufgehoben.

Die für Publikumsfonds un­gewöhnlich strengen Regeln resultieren aus der großen Krise, in die die Produktgattung vor einigen Jahren geraten war. Während der Finanzkrise 2008/09 konnten mehrere Fonds dem Ansturm der Verkaufswilligen nicht standhalten und nahmen keine Anteile mehr zurück. Nur die größten Anbieter überstanden diese Phase, ohne ihre Produkte schließen zu müssen.

Längst sind die Fonds aber wieder en vogue. Denn rund 2,5 Prozent Rendite erscheinen angesichts der Mickerzinsen auf dem Sparkonto recht ordentlich. Zudem ist bei vielen Fonds ein Teil der jährlichen Ausschüttung steuerfrei. Kein Wunder also, dass den Immobilienfonds allein in diesem Jahr von Januar bis Mai fast 1,3 Milliarden Euro frisches Geld zuflossen.

Dieses Geld dürfen die Anleger relativ sicher aufgehoben wissen. Denn die seit Juli 2013 geltenden strengen Vorgaben reduzieren die Gefahr, dass binnen weniger Tage hohe Beträge abgezogen werden, was einen Fonds vor Probleme stellen könnte. Außerdem schützt die starke Marktstellung der großen Anbieter deren Produkte vor ­Liquiditätsengpässen, da sich über den starken Vertrieb schnell Geld einsammeln lässt.

Trotz der hohen Stabilität gilt: Auch der Wert eines Immobilienfonds kann fallen, etwa wenn sich die Vermietungssituation verschlechtert. Anleger dürfen Offene Immobilienfonds also nicht als Investment verstehen, bei dem jegliche Verluste ausgeschlossen sind. Sie sind aber gut geeignet, um die Anlageklasse Immobilien ins Depot zu inte­grieren und dieses um einen defensiven Baustein zu ergänzen.

Weil der Ausgabeaufschlag von Immobilienfonds hoch ist, sollten Anleger sie nicht bei der Hausbank kaufen. Besser sind Direktbanken oder Fonds­discounter im Internet, die oft Rabatte bieten. Auch der Kauf über die Börse ist möglich und im Regelfall billiger als die reguläre Einstiegsgebühr.

Investor-Info

UNIIMMO: Deutschland
Schwerpunkt Heimatmarkt

Der UniImmo: Deutschland hält vor allem Gewerbeobjekte, die im Inland liegen. Immerhin 40 Prozent des Immobilienvermögens sind ­jedoch im übrigen Europa investiert. Bei den Nutzungsarten ist das Portfolio sehr ausgewogen: Bürohäuser und Einzelhandelsimmobilien wie Shoppingcenter machen jeweils rund 40 Prozent aus, Hotels 13 Prozent. Weitere Pluspunkte: Die Immobilien sind so gut wie vollständig vermietet, und der Fonds ist nur gering verschuldet.

Grundbesitz Europa
Geografisch breit aufgestellt

Die Immobilien des grundbesitz europa sind breit über den Kontinent gestreut. Deutsche Gebäude haben einen Anteil von einem Drittel, französische und britische folgen mit jeweils rund 20 Prozent. Das Gros der gehaltenen Gewerbeimmobilien sind Bürohäuser (60 Prozent). Einzelhandelsobjekte machen nur 26 Prozent aus - ihr Anteil soll aber wachsen. Der Fonds der Deutschen Bank hat nach dem UniImmo: Deutschland das zweitbeste Gesamtrating des Analysehauses Scope.

Wertgrund Wohnselect D
Wohnungen im Fokus

Der Wertgrund WohnSelect D ist der Exot unter den Offenen Immobilienfonds. Denn er investiert nicht in Gewerbeobjekte, sondern in Wohngebäude. Damit erzielte er zuletzt eine außergewöhnlich hohe Rendite von fünf Prozent. Kehrseite des Erfolgs: Zu viele Anleger wollen einsteigen. Seit März nimmt der relativ kleine Fonds kein neues Geld an, weil es derzeit an Möglichkeiten fehlt, weiteres Kapital am Immobilienmarkt sinnvoll unterzubringen. Nur über die Börse lassen sich Anteile kaufen.