Wiederaufbau mit billigem Geld

von Claudia Marwede-Dengg, Euro am Sonntag

Großreinemachen nach der Jahrhundertflut. Defekte Heizkessel, feuchtes Parkett, Schutt und Gerümpel: Die Entsorgung ist für viele nur der Anfang. In Tausenden Häusern steht eine Totalsanierung an. Das beginnt beim Kampf gegen den Schimmel, geht weiter mit einem neuen Estrich und endet bei neuen Möbeln. Nicht jeder kann hohe fünfstellige Summen, die hier fällig werden, stemmen.

Dank der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, gibt es zumindest Hilfe bei der Finanzierung. Die Förderbank stellt Unternehmen und Privathaushalten Kredite in einem Gesamtvolumen von zunächst 100  Millionen Euro zur Verfügung. Selbstnutzer können über das Wohneigentumsprogramm der Förderbank mit der Programm-Nummer 124 die Beseitigung der Hochwasserschäden bis zu maximal 50.000 Euro günstig finanzieren. Vermieter können die Kosten für die Schadens­beseitigung über das Programm „Altersgerecht umbauen“ (Programm-Nummer 159) finanzieren lassen.

Der Zins für die Hochwasser­geschädigten liegt mit 1,02 Prozent effektiv um einen Prozentpunkt niedriger als beim herkömmlichen Wohneigentumsprogramm. Zusätzliche Gebühren entstehen laut KfW nicht. Unter dem Stichwort „Behebung Hochwasserschäden“ können Betroffene bei den meisten Banken Anträge für das Wohneigentumsprogramm bis Ende Juni 2014 stellen.

Klassiker für jedermann
Auch für Käufer und Bauherren, die nicht vom Hochwasser betroffen sind, gibt es günstige Angebote. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (Programm-Nummer 124) gilt als Klassiker für Häuslebauer. Neben dem Kaufpreis eines Neubaus oder Bestandsobjekts lassen sich auch die Kosten für Instandsetzung, Umbau oder Modernisierung sowie die Kauf­nebenkosten für Notar, Makler oder Grunderwerbsteuer finanzieren. Häuslebauer können das Fremd­kapital der KfW auch verwenden, wenn sie den Speicher zum Dach­atelier umbauen oder ein Grundstück kaufen. Vorausgesetzt, Interessierte haben dieses maximal sechs Monate vor Baubeginn gekauft. Im Erbfall lassen sich mit dem Geld der Förderbank die Miterben auszahlen und der Eintrag des Eigentümerwechsels im Grundbuch begleichen.

Allein 2012 hat die KfW Darlehen von 73,4 Milliarden Euro vergeben. Dabei macht der KfW-Darlehens­anteil an der Gesamtfinanzierung bei Immobilien im Schnitt zwischen 15 und 16 Prozent aus. Der Rest wird über herkömmliche Kredite von Banken finanziert.

Wer richtig tilgt, spart Zinsen
Für so gut wie jedes Kauf- und Bauvorhaben bietet die Förderbank passende Programme. Der Clou: Da sich Antragsteller zwischen geringer und hoher Tilgung entscheiden können, haben sie Einfluss auf den Zins. Doch damit nicht genug: Im Vergleich zu herkömmlichen Offerten bieten die Förderkredite in der Regel einen etwas günstigeren Zinssatz, andere Programme be­inhalten eine kostenfreie Sondertilgungsoption, einen Tilgungszuschuss oder den Vorteil, dass im ersten Jahr keine Tilgung fällig ist. Inzwischen ist es auch möglich, denkmalgeschützte Objekte zu kaufen beziehungsweise zu sanieren.

Als Baustein einer größeren Finanzierung rechnet sich ein KfW-Darlehen fast immer. „Vor allem wenn es um energieeffizientes Bauen und Sanieren geht, aber auch für das altersgerechte Umbauen ist es fast Pflicht, die KfW-Darlehen mit einzubeziehen“, meint Max Herbst von der FMH Finanzberatung. Der Zinssatz und die Flexibilität in der Rückzahlung seien sehr gut.

Wer beispielsweise sowieso energieeffizient sanieren will, kann gleich die stromfressende Haustechnik samt Heizanlage austauschen. Das Fremdkapital gibt es mit den Programmen zum „energieeffizienten Sanieren“ (Programme 151 und 152). Sie kombinieren den Zinssatz von derzeit einem Prozent mit einem Tilgungszuschuss. Dieser fällt umso höher aus, je höher der Grad der Energieeffizienz nach der Sanierung ist. Im höchsten Standard, dem KfW-Effizienzhaus 55 (das Haus verbraucht 55 Prozent des von der EU festgelegten Verbrauchs eines Niedrigenergiehauses), kann der Bau­herr einen Tilgungszuschuss von 13.125 Euro einstreichen. Bezogen auf den Kredithöchstbetrag von 75.000 Euro pro Wohneinheit sind das 17,5 Prozent weniger, die zurückgezahlt werden müssen (siehe Tabelle).

Wer hingegen alte gegen energiesparende Doppelglasfenster austauscht oder Dach und Wände dämmen will, kann nur Kosten in Höhe von maximal 50.000 Euro finanzieren. Ganz wichtig bei jedem Vorhaben: Sämtliche Kredite und Zuschüsse müssen vor dem Bau oder Kauf beantragt werden. Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen brauchen Bauherren zusätzlich noch das Okay eines Sachverständigen. Neben den Förderprogrammen bietet die KfW auch Zuschüsse bis zu 18.750 Euro (Programm 430) oder 2.000 Euro für die Kosten des Sachverständigen (Programm 431).

Rabatt auf das Darlehen
Einige Baufinanzierer geben unter bestimmten Voraussetzungen noch einen Rabatt auf die KfW-Darlehen. Dazu gehört zum Beispiel der Finanzdienstleister Dr. Klein, der auf alle Programme einen Nachlass von bis zu 0,3 Prozent gewährt, wenn das erstrangige Darlehen bei der durchleitenden Bank liegt. Oder die Münchener Hypothekenbank, die bis zu einer Beleihung von 90  Prozent den Zinssatz ebenfalls um 0,3 Prozent verbilligt.

Die DSL-Bank/Postbank räumt generell bei KfW-Programmen einen Rabatt von 0,15 Prozent ein. Und dann gibt es — wenn auch nur ganz wenige — regionale Anbieter wie die Sparda-Bank München, die den KfW-Teil wie Eigenkapital betrachten, was nach Angaben des Experten Herbst „die Bankkonditionen zusätzlich verbessert“.

Wichtig: Ein Rechtsanspruch auf die KfW-Darlehen besteht nicht, betont Sybille Bauernfeind von der KfW Bankengruppe. „Es ist jedem Baufinanzierer und jeder Hausbank überlassen, ob sie KfW-Darlehen anbieten oder nicht.“ Das sollte aber niemanden davon abhalten, gezielt nachzufragen. Denn viele Bank­mitarbeiter wissen manchmal gar nichts von dem Programm.

Wer sich im Vorfeld informieren will, findet auf den Seiten der KfW (www.kfw.de) unter dem Menüpunkt „Privatpersonen“ ausführ­liche Beschreibungen der einzelnen Programme.