Betongold: Wo Immobilien noch richtig Spaß machen

von Bernhard Bomke, Euro am Sonntag

Wer sich beim Smalltalk über immer weiter steigende Preise für Wohnungen echauffieren will, findet jeden Tag neue Aufreger. Eines der vielen Beispiele: Die 53 Wohnungen in einer Luxus-Seniorenresidenz mit Conciergeservice, die bis zum Frühjahr 2022 im Münchner Nobelstadtteil Bogenhausen entsteht, schlagen mit bis zu 35.000 Euro pro Quadratmeter zu Buche. "Das günstigste Apartment wird 55 Quadratmeter groß sein und 1,3 Millionen Euro kosten", sagt Felix von Braun. Er ist ­Vorstandschef von DPF Investment. Die Berliner Gesellschaft baut die Residenz mit dem Münchner Projektentwickler Legat Living.

Als Beleg für weiter steigende Wohnungspreise in Deutschland und Anlass für Empörung taugt dieses Projekt indes nicht. Von Braun bedient sehr wohlhabende Privatpersonen, die sich bequemes, chic designtes und luxuriöses Wohnen im Alter genehmigen können. Die Klientel, deren Solvenz für solche Residenz-Perlen oder generell für Luxuswohnungen ausreicht, ist begrenzt. Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter der Maklerkette von Poll Immobilien, stellt fest: "Es geht nicht mehr jede Wohnung zu jedem Preis." In diesem Preissegment sei offenbar eine Grenze erreicht, zumal: "100 Quadratmeter für 1,5 Millionen Euro, das muss man erst mal bezahlen können."

Von Poll geht noch weiter. Ritters Haus hat zwar gerade erst errechnet, dass Eigentumswohnungen in München, der unverändert teuersten Stadt Deutschlands, im vergangenen Jahr durchschnittlich 483.000 Euro kosteten und somit 7,8 Prozent mehr als 2017. In der Mietendeckel-Hauptstadt Berlin war der Anstieg mit gut 15 Prozent noch viel größer. Dort gaben Käufer von Wohnungen im Mittel 306.000 Euro aus.

Doch die Von-Poll-Zahlen, die sich aus Daten von 5.500 vermittelten Kaufabschlüssen und zahlreichen kommunalen Gutachterausschüssen speisen, liefern auch nennenswerte Preisrückgänge. So waren Eigentumswohnungen in Hamburg 2018 mit 391.000 Euro im Schnitt 2,7 Prozent günstiger als im Jahr davor. In Düsseldorf betrug das Minus 2,3 Prozent auf 342.000 Euro.

Häuser in Frankfurt etwas günstiger

Auch für Ein- und Zweifamilienhäuser zogen die Kaufpreise den Von-Poll-Zahlen zufolge in vielen großen Städten weiter an - so etwa in München um 5,6 Prozent auf mehr als 1,35 Millionen Euro und in Berlin um 13,8 Prozent auf 511.000 Euro. Unter den größten Metropolen ist immer noch Frankfurt diejenige, in der die Häuserpreise 2018 nachgaben, und zwar um 2,1 Prozent auf 585.000 Euro. Ritter deutet die Preisrückgänge in manchen Großstädten noch nicht als Zeichen dafür, dass der Anstieg der Haus- und Wohnungspreise bald beendet sein wird, was Kapitalanleger womöglich eher übers Verkaufen als übers Kaufen nachdenken ließe. Er liefert stattdessen diese Erklärung für den einen oder anderen Rückgang: "Die Bauträger sind zu dem Schluss gekommen, dass sie bestimmte absolute Preise nicht überschreiten dürfen, um ihre Wohnungen verkaufen zu können. Also bleiben zwar die Preise in etwa gleich oder geben sogar etwas nach, aber es gibt dann zum Beispiel nur noch 62 statt 70 Quadratmeter Wohnfläche dafür."

Ähnliches gelte für Reihenhäuser. Wo zuvor mindestens 135 Quadratmeter als erforderlich galten, seien es nun vielleicht nur noch 115 Quadratmeter. Small ist das neue Beautiful, könnte demnächst als PR-Sprech die Runde machen. Hauptsache das Budget der üblichen Käufer wird nicht gesprengt.

Anders das Hamburger Forschungsinstitut F + B. Dort spricht man sehr wohl von Hinweisen auf eine generelle Trendwende - und zwar in Bezug auf die Wohnungsmieten. "Das schließt ein, dass die Rally an einzelnen Standorten noch weitergeht, bis die Leidensgrenze der Mieter erreicht ist", sagt Manfred Neuhöfer, Prokurist und Regionalleiter West. Aber: "Oberhalb von 16 Euro pro Quadratmeter im Monat wird es eng." F + B veröffentlicht quartalsweise Zahlen zu Kauf- und Mietpreisen in Deutschland und geht dabei stets von einer standardisierten zehn Jahre alten Wohnung mit 75 Quadratmeter Mietfläche sowie normaler Ausstattung und einem als normal klassifizierten Zustand aus.

16 Euro Miete in Böblingen?

Die 16 Euro, die in München längst erreicht sind, traut Neuhöfer auch boomenden Regionen in Baden-Württemberg zu. Wer also eine Wohnung in Freiburg, Karlsruhe und Stuttgart oder auch in Bietigheim-Bissingen, Böblingen oder Friedrichshafen kaufen möchte, die noch weit von solchen Miethöhen entfernt sind, könnte demnach eine sich langfristig lohnende Investition tätigen.

Die F + B-Zahlen zu Mieten im dritten Quartal dieses Jahres weisen für die meisten Städte in Deutschland noch immer Zuwächse aus, aber im Umland von Metropolen wie München und Frankfurt oder auch in Bremen gaben sie zuletzt nach (siehe Tabelle unten). Auch bei den Kaufpreisen zeigt der Trend mittlerweile immer öfter mal nach unten. Im vergangenen Quartal galt das sogar für München oder die Studenten- und Ökostadt Tübingen.

Ganz unabhängig von solchen Aufs und Abs, die Kaufinteressenten (oder potenziellen Verkäufern) nicht immer gleich klare Orientierung geben, empfiehlt das Anlegermagazin €uro in seinem jüngsten Immobilien-Atlas 20 Standorte für ein Wohnungsinvestment. Maßstab für die Empfehlungen ist überdurchschnittliches Potenzial für steigende Preise und Mieten - mithin also die Chance darauf, sein Geld mit einer solchen Wohnung zu mehren. Die Tipps der €uro-Experten, die für Anleger gedacht sind, die eher sichere Investments suchen, reichen von Backnang in Baden-Württemberg bis zu Winsen an der Luhe in Niedersachsen. Teure Metropolen wie Düsseldorf oder Stuttgart sind nicht dabei, angesagte kleinere Großstädte wie Bonn, Freiburg, Magdeburg, Münster oder Osnabrück dagegen schon. Grundlage für die €uro-Zahlen sind Angebotspreise und -mieten von Immobilienscout24.

Auf nach Gütersloh und Paderborn

F + B-Experte Neuhöfer rät Anlegern, die lieber auf hohe Rendite verzichten, wenn sie im Gegenzug das Gefühl haben, ihr Geld solide zu investieren, etwa zu einem Wohnungskauf in Karlsruhe oder Leipzig. Weitere Standorte, an denen man eher wenig falsch machen kann, sind aus seiner Sicht Dresden, Erfurt, Fürth, Göttingen, Jena, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück und Rostock. Bei Letztgenannter betont er die Innenstadtlage, die es sein sollte.

Frank Wojtalewicz ist schon von Berufs wegen ständig mit dem Blick eines Wohnungsinvestors unterwegs - und zwar mit einem etwas anderen, als börsennotierte Unternehmen oder Manager Offener Immobilienfonds ihn haben (siehe Investor-Info unten). Er ist geschäftsführender Gesellschafter des Wohnungsentwicklers d.i.i. in Wiesbaden und verkauft die von seiner Firma neu entwickelten oder generalsanierten Wohnungen bevorzugt an große Privat­anleger und institutionelle Investoren (Pensionskassen, Versorgungswerke, Familienstiftungen). Anfang April 2020 will er einen ersten Geschlossenen Publikumsfonds bringen, der in Bestandswohnungen in Dortmund und im Umkreis von Düsseldorf investiert, die d.i.i. in Schuss bringt. Die jährliche Ausschüttung, die er in Aussicht stellt, liegt bei vier bis fünf Prozent.

Generell rät Wojtalewicz dazu, bei Wohnungskäufen die Formate zwei, drei oder vier Zimmer zu wählen. "Dort lebt das Gros der Bevölkerung", lautet sein Argument. Er bevorzugt sogenannte B-Städte, also größere Kommunen unterhalb der Gewichtsklasse von Stuttgart bis Berlin. Konkret nennt er Augsburg, Bonn, Darmstadt, Dortmund, Mainz, Offenbach und Potsdam. Als mehr oder weniger geheime Tipps sieht er Bielefeld, Gütersloh, Oldenburg und Paderborn. "Die entwickeln sich wirtschaftlich alle gut und es ziehen viele junge Leute hin", argumentiert er.

Vorsicht bei Ausweichstädten

Von Standorten wie dem teuren München rät er hingegen ab. "Da bleibt Kapitalanlegern nur, zu sitzen und zu warten, dass die Immobilie in zehn Jahren mehr wert geworden ist", sagt er. Von den laufenden Mieteinnahmen bleibe rechnerisch im Prinzip nichts übrig, weil die Kaufpreise so hoch seien. Randlagen der großen Metropolen wiederum hält er unter Rendite- und Risikogesichtspunkten für attraktiv.

Reiner Braun, Vorstand des Berliner Forschungs- und Beratungsunternehmens Empirica, unterscheidet in Deutschland vier Standortkategorien: ländliche Regionen, Schwarmstädte (starker Zuzug), Ausweichstädte (dorthin weicht aus, wer sich die teuren Ballungszentren nicht mehr leisten kann) und Metropolen. Kapitalanlegern rät er primär zum Wohnungskauf in den Schwarmstädten, also etwa in Freiburg, Heidelberg, Jena, Münster oder Oldenburg. Dort mache er sich keine großen Sorgen darum, dass die Preise eines Tages stark fallen könnten. "Und selbst wenn die Preise dort etwas zurückgehen sollten, wird es in solchen Städten keinen Leerstand geben", ist er sicher.

Hingegen warnt er davor, mit Standorten wie Chemnitz, Heilbronn oder Pforzheim langfristige Anlagesicherheit zu verbinden. "Das sind typische Ausweichstädte", sagt er. "Aus denen werden viele Leute wieder zurück in die nahe gelegenen Metropolen ziehen, sobald sie sich das Wohnen dort wieder leisten können."

Empirica erstellt zwar alle drei Monate einen sogenannten Blasenindex, der aufzeigen soll, an welchen Standorten die Gefahr von Preisblasen wie hoch ist, doch im direkten Gespräch verwendet Braun lieber den Begriff des Rückschlagpotenzials. Dieses leitet Empirica aus der Beobachtung von Kauf- und Mietpreisen ab. Wenn die Kaufpreise an einem Standort seit vielen Jahren stärker gestiegen sind als die Mieten, ergibt sich nach Lesart der Berliner ein entsprechendes Rückschlagpotenzial. "Durch die Niedrigzinsen sind viele Käufer bereit, mehr zu bezahlen", sagt Braun. Dieses Preisplus sei über die Miete längst nicht immer wieder rein­zuholen. Also rät er dazu, sich bei der Standortwahl unbedingt zu fragen, wie hoch im Fall eines Wirtschaftsabschwungs oder von Umzugswellen die Gefahr von Leerstand ist.

Das zu beachten, ist aus seiner Sicht auch deswegen wichtig, weil viel gebaut werde, dazu sehr viele Wohnungen genehmigt, aber noch nicht im Bau seien - und die Mieternachfrage etwa in Berlin bereits aufgehört habe, so schnell zu wachsen wie zuletzt. "Der Zuzug nach Berlin ist bereits das dritte Jahr in Folge abgeebbt", weiß Braun. "Berlin verliert viele Einwohner ans Umland und hat nur dank Zuwanderung aus anderen Ländern noch nennenswerten Zuzug." Viele Brandenburger hingegen mieden die Hauptstadt und zögen lieber nach Halle, Magdeburg oder Rostock.

Braun wird nicht müde, immer wieder hieran zu erinnern: "Bisher war noch jeder Zyklus so, dass am Ende zu viel Wohnungsangebot da war und die Preise nach unten gingen." Und weiter: "Mich würde es wundern, wenn der aktuelle Superzyklus (längere Dauer des Preisaufschwungs als in den vorangegangenen Jahrzehnten; Anm. d. Red.) ohne Preiskorrekturen nach unten zu Ende ginge." Daher der Rat zu Schwarmstädten und für die, die es sich leisten können, zu den Metropolen vom Schlage Düsseldorfs, Frankfurts, Hamburgs oder Münchens.

Für alle, die vor nichts so sehr erzittern wie vor dem Begriff der Preisblase, hat Braun eine originelle Einschätzung parat. "Es gibt sicher irgendwo Preis­blasen, aber das ist völlig egal, wenn sie nicht platzen", sagt er. Er hält es für möglich, dass die Wohnungspreise an den begehrten Standorten noch zehn Jahre mindestens stabil bleiben. Spä­testens in zehn Jahren erwartet er eine weitere Zuwanderungswelle. Keine schlechten Aussichten für Vermieter.

Und was ist mit den Wohnungseigentümern, die überlegen zu verkaufen? "Wer in den sieben Topstädten investiert ist, sollte seine Wohnung halten", sagt F + B-Mann Neuhöfer mit Blick auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Einzig beim teuren München setzt er ein Fragezeichen. Seine Empfehlung begründet er so: "Die weiter steigenden Mieten drücken die Rentabilität bei Alt-Investments weiter in die Höhe."

Alte Häuser aufm Land: verkaufen!

Jenseits der Metropolen sieht es anders aus. "Wer ältere Eigenheime in ländlichen, strukturschwachen Regionen besitzt oder geerbt hat, sollte schnellstmöglich verkaufen. Es wird dort nicht besser, eher noch schlechter." Zu Vorsicht mahnt Neuhöfer bei der Überlegung, eine Wohnung an einem sehr teuren Standort zu verkaufen und den Erlös in einer renditestärkeren Stadt zu investieren.

"Wer das tut, geht eine Wette auf die Zukunft ein", sagt er. Zudem müssten dann die hohen Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eventuell Maklergebühr) erst mal wieder verdient werden. Und nicht zuletzt: "Bei neuen Anlageobjekten existiert immer ein Restrisiko auf unentdeckte Gebäudemängel." Das gilt grundsätzlich auch für Wohnungen der Luxusklasse, ganz gleich, bis in welche Höhen die nach oben offene Wohnungspreis-Skala reicht.

Sehr gute Standorte für den Wohnungskauf (pdf)

Kaufpreise für Eigentumswohnungen (pdf)

Neuvertrags-Kaltmieten für Wohnungen (pdf)

Investor-Info

Deutsche Konsum
Aufsteiger im Einzelhandel

Mit dem jüngsten 50-Millionen-Euro-Kauf von Gewerbeimmobilien, die an Baumärkte vermietet sind, bleibt der Verwalter von Liegenschaften im Einzelhandel auf Wachstumskurs. In den ersten zwei Monaten des neuen Geschäftsjahrs (bis September) wurden Objekte im Wert von 75 Millionen Euro erworben - ein großer Sprung für die Potsdamer. Ende September lagen die jährlichen Mieteinnahmen bei 55,3 Millionen Euro. Mit den Zukäufen steigen sie um 14 Prozent. Kaufen.

Vonovia
Auch in Schweden Nummer 1

Im September hatte Vonovia von Vermögensverwalter Blackrock 64,2 Prozent der Anteile und 71,1 Prozent der Stimmrechte am schwedischen Wohnungsvermieter Hembla übernommen. Bis zum 9. Dezember läuft die Frist für den Kauf der restlichen Anteile. Geboten werden 215 schwedische Kronen pro Aktie. Blackrock hatte den gleichen Preis gezahlt. Eine Erhöhung des Pflichtangebots schließen die Bochumer aus. Künftig ist Vonovia auch in Schweden Marktführer. Aussichtsreich.

Fokus Wohnen Deutschland
Lukratives Paket

Wer mit kleinen Beträgen in Betongold investieren möchte und Aktien von Immobilien­gesellschaften scheut, kann mithilfe Offener Immobilienfonds am Boom des Wohnungsmarkts teilhaben. Die Produkte kaufen Gebäude und verwalten sie, Anleger profitieren von Wertsteigerungen und Mieteinnahmen. Einer der wenigen Immobilienfonds, die schwerpunktmäßig in Wohnungen investieren, ist der Fokus Wohnen Deutschland von Industria. Aktuell nimmt er frisches Geld an, um weitere Objekte zu erwerben.






___________________________