Baufinanzierung: Das müssen Sie beachten - Eine Checkliste

Umso wichtiger, dass dieser Vertrag genau zu Ihnen passt und keine Fallstricke enthält, an denen Sie ein Leben lang abbezahlen.

Optimismus ist gut - Selbstüberschätzung nicht

Eine solide Finanzierung besteht aus mindestens 30 % Eigenkapital - dazu kommen die erforderlichen Mittel für Nebenkosten wie den Notar, den Makler oder die Steuern. Ist nicht genug Eigenkapital vorhanden, kommt die Muskelhypothek ins Spiel - eigene Arbeitskraft ersetzt das fehlende Geld. Dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden, nur sollte die eigene Arbeitskraft realistisch eingeschätzt werden. Dazu gibt es folgende Faustregel: Teilen Sie die Arbeitsleistungen, die Sie in Eigenregie erledigen wollen, durch den Stundensatz eines Meisters, den man mit 50 Euro kalkulieren kann. Dann haben Sie die Anzahl der Stunden, die ein Experte braucht, um den Job zu erledigen, denn die Ersparnis bezieht sich ja nur auf den Lohn, das Material brauchen Sie trotzdem. Jetzt verdoppeln Sie die Stundenzahl, weil Sie als Laie erfahrungsgemäß länger brauchen als ein Meister und Sie haben die Stundenzahl, die Sie einsetzen müssen. Ein Beispiel: Um 5.000 Euro einzusparen, müssen Sie einen Zeitaufwand von 200 Stunden einplanen: Ein Meister bräuchte rund 100 Stunden, Sie die doppelte Anzahl. Das sind immerhin 25 volle Arbeitstage - nur, wenn wirklich genug Zeit für so umfangreiche Eigenleistungen ist, sollte man sie einplanen.

Richtigen Tilgungssatz wählen

Derzeit sind Baufinanzierungen für deutlich unter 4 % zu bekommen. Zusammen mit dem Abtrag ergibt sich daraus die sogenannte Annuität, also der Prozentsatz vom ursprünglichen Darlehen, der zurückgezahlt werden muss. Bei 4 % Zins und 1 % anfänglicher Tilgung liegt die Annuität bei 5 %. Besser ist es aber, die Annuität deutlich höher anzusetzen, den Kredit also schneller zu tilgen. Der Grund: Ein schneller abbezahltes Darlehen ist günstiger. Bei 4 % Zins und 1 % anfänglicher Tilgung (Annuität =5 %) läuft ein Darlehen über 200.000 Euro mehr als 40 Jahre und kostet über 203.000 Euro Zinsen. Bei einer Annuität von 7 % ist das Darlehen nach 21 Jahren abbezahlt, es werden nur 97.000 Euro Zinsen fällig. Die Ersparnis: 106.000 Euro.

Kosten kontrollieren

Wer eine Immobilie bauen lässt, kalkuliert oft wichtige Kosten nicht mit ein, die der Bauträger in der Regel auch unerwähnt lässt. So fallen z. B. Kosten von bis zu 9.000 Euro an, um eine neue Immobilie mit Gas, Wasser, Strom und Telefon zu versorgen. Ganz zu schweigen von den laufenden Nebenkosten während der Bauphase, z. B. für Strom, Wasser und Versicherungen. Vor dem Abschluss der Finanzierung sollte man mit einem unabhängigen Experten alle Kosten durchgehen, die auf den Bauherren zukommen können - nur so ist man vor bösen Überraschungen gewappnet.

Rücklagen einplanen

Beim Bau oder Kauf einer Immobilie wartet so manche unangenehme Überraschung: Die Ausstattung im Neubau wird teurer als geplant, oder im Altbau wartet eine teure Sanierungsmaßnahme, mit der Sie nicht gerechnet haben. Solche "Extras" kosten Geld, und es ist in der Regel schwer, nach einem bewilligten Darlehen noch ein kleineres Darlehen zu günstigen Konditionen zu bekommen, wenn die Kasse leer ist. Der Grund: das 1. Darlehen steht auch im Grundbuch an 1. Stelle, jedes weitere Darlehen wird teurer, weil es im Rang dahinter steht. Dazu kommt, dass viele Banken Darlehen unter 50.000 Euro nur ungerne vergeben, weil die Bearbeitungskosten zu hoch sind. Deshalb ist es sehr wichtig, eine finanzielle Reserve für Unvorhergesehenes in der Hinterhand zu haben - am besten sollten Sie Eigenmittel wie festverzinsliche Anlagen dafür einplanen, an die Sie schnell ohne Kosten und Sperrfristen herankommen.

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