Immobilien-Check: Das sind die 20 Top-Städte

von Bernhard Bomke, Euro am Sonntag

Genau genommen haben es Anleger nie leicht. Geht an den Börsen die Post ab, treibt Investoren die Sorge, der Boom könnte schon am nächsten Tag vorbei sein. Parken sie ihr Geld auf Tages- oder Festgeldkonten, müssen sie seit Jahren Stimmungsaufheller schlucken, weil es kaum Zinsen gibt. Denken sie darüber nach, ihr Kapital in eine Wohnung zu stecken, kann ihnen keiner mit Gewissheit sagen, was sie unterm Strich abwirft. Zumal die Preise für Neubau- und Bestandswohnungen in vielen begehrten Städten Deutschlands so stark gestiegen sind, dass potenzielle Erwerber befürchten, viel zu teuer einzukaufen und am Ende gar Verlust zu machen.

Kein Wunder bei Angeboten wie dem der Immobiliengruppe Walser, die in München ansässig ist. Sie vertreibt unter anderem 21 Quadratmeter kleine Wohnungen im Norden der bayerischen Landeshauptstadt für 207.900 Euro. Das entspricht knapp 10.000 Euro pro Quadratmeter. Walser prophezeit trotz des für deutsche Verhältnisse astronomischen Preises eine jährliche Mietrendite von vier Prozent. Die Auflösung des Rätsels: Die Studentenapartments in München-Freimann sollen für monatlich 690 Euro vermietet werden. Kalt, versteht sich. Und, jetzt kommt’s: Der Vertrieb scheint kein Problem zu sein. Mitte November meldete Walser für das Gebäude, in dem die Wohnungen 18 bis 45 Quadratmeter groß sind und mit dessen Bau erst unlängst begonnen wurde: "Bereits 70 Prozent verkauft."

Chancen im Umfeld der Metropolen

Das ist bemerkenswert, zumal Experten wie Reiner Braun vom Marktforschungsinstitut Empirica und Michael Voigtländer vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) vor dem Kauf sogenannter Mikrowohnungen warnen. "Den Hype um Studentenwohnungen und Ein-Zimmer-Apartments halte ich für gefährlich", sagt Braun. "Nur Fachleute können damit Geld verdienen, denn ein solches Haus am falschen Ort ist eine Geldvernichtungs­maschine." Er empfiehlt Anlegern generell einen anderen Wohnungstyp und andere Lagen. "Attraktiv sind mittelgroße Zwei- bis Dreizimmerwohnungen in Städten, die noch wachsen werden und im Umland der Metropolen liegen. Das sind zum Beispiel Offenbach, Neuss, Leverkusen oder Hilden."

Die in der mittelgroßen Stadt Gütersloh praktizierende Maklerin Maria Wolters hat für Kapitalanleger diesen Tipp parat: "Alles in guter Lage, was 50 bis 100 Quadratmeter misst, ist eine gute Anlage", sagt sie. Nach ihrem Eindruck müssen es auch nicht nur immer Wohnungen mit zwei oder drei Zimmern sein. "Wenn ich eine Vierzimmerwohnung im Angebot habe, könnte ich sie zehnmal vermieten oder verkaufen", erzählt die Maklerin aus ihrem Alltag in Ostwestfalen. Mieter sind also nicht immer nur solvente Singles, sondern auch Familien, die mit einer Zweizimmerwohnung nichts anfangen können.

Voigtländers Lageempfehlungen passen zu dem, was Reiner Braun Kapitalanlegern als Orientierungshilfe gibt. Er rät zu "Mittelstädten, die Teil eines Ballungsraums sind", oder zu "Speckgürteln der Metropolen". Der Empirica-Vorstand ergänzt: "Je weiter man sich von den boomenden Städten entfernt, desto höher wird das Risiko. Extrarendite bedeutet immer auch Extrarisiko."

Das könnte zum Beispiel für die sächsische Kleinstadt Oschatz gelten. Die Kommune zwischen Leipzig und Dresden führt der Immobilienverband Deutschland (IVD) als diejenige mit den hierzulande niedrigsten Kaufpreisen (siehe PDF-Tabelle unten). Legt man die Zahlen für Kaufpreise und Wohnungsmieten des IVD für eine durchschnitt­liche Dreizimmerwohnung zugrunde, können Anleger dort eine Mietrendite von bis zu 24 Prozent im Jahr erzielen. Ein Ausreißer nach oben - mit dem Extrarisiko namens Leerstand - inklusive.

Wer sich mit deutschen Wohnungsmärkten befasst, muss auch an Oschatz, wo derzeit übrigens Grundstücke für Einfamilienhäuser erschlossen werden, denken. Es geht nicht nur um die Großstädte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt oder München, über die so viel zu lesen ist, wenn es um hohe Wohnungspreise und -mieten geht. Die Spanne der Kaufpreise je Quadratmeter für durchschnittliche Dreizimmerwohnungen in Deutschland reicht laut IVD von besagten 225 Euro in der sächsischen Provinz bis zu 8.000 Euro auf Sylt.

20 empfehlenswerte Standorte

Zwischen diesen Extremwerten liegen die typischen Kaufpreise an den 20 Standorten, die das Anlegermagazin €uro in seinem jüngsten Immobilien-Atlas empfiehlt (siehe PDF-Tabelle ganz unten; €uro wird wie €uro am Sonntag vom Finanzen Verlag herausgegeben). Die Kaufpreise an den empfohlenen Standorten reichen von 1.700 Euro in Schwerin über 3.290 Euro in Ludwigsburg bis zu 4.980 Euro in Unterschleißheim bei München. Die €uro-Experten sehen an den 20 Standorten von Schwerin im Norden bis Waldshut-Tiengen im Süden sowie von Bonn-Poppelsdorf im Westen bis Werder an der Havel im Osten überdurchschnittliches Potenzial für steigende Preise und Mieten - und somit die Chance auf Geldvermehrung. Die jährlichen Mietrenditen reichen von 3,35 Prozent in Köln-Marienburg bis zu 5,64 Prozent in Braunschweig.

Beispielsweise drei Prozent Miet­rendite im Jahr stellt Daniel Preis den Käufern seiner Wohnungen in Aussicht. Er ist Geschäftsführer des Wohnungsprivatisierers Domicil Real Estate Group. Das Münchner Unternehmen kauft in zehn Metropolregionen Deutschlands Wohnungsbestände - etwa in Berlin, Düsseldorf, Hannover, Nürnberg sowie im Rhein-Main- und Rhein-Neckar-Gebiet -, bringt sie in Schuss und verkauft die Wohnungen an Privatpersonen. Preis’ erste Botschaft: "Es gibt immer noch ordentliche Wohnungsbestände in Deutschland." Die zweite: "Die besten Chancen sehen wir bei Immobilien, die nicht in Stadtzen­tren liegen, sondern im Speckgürtel der Metropolen, und die eine gute Verkehrs­anbindung ins Zentrum haben." Braun und Voigtländer lassen grüßen.

Preis macht in den Stadtrand- und Umgebungslagen diese Erfahrung: Wohnungen, die zum Beispiel aus den 50er- oder 60er-Jahren stammen, bringen nach der Sanierung bei einer Neuvermietung nahezu so viel Miete wie Neubauten, sind im Einkauf aber günstiger. Domicil verkaufte in den vergangenen zwei Jahren Wohnungen für 1.900 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter. "Die meisten unserer Kunden kaufen für 100.000 bis 250.000 Euro", sagt Preis. Darunter sind nicht nur zahlungskräftige Ärzte und Notare, sondern auch Berufsanfänger. "Für die meisten ist eine Wohnung ein Finanzprodukt." Also keine hochemotionale Angelegenheit, sondern eine Alternative zu Aktien oder Lebensversicherungen.

600 Wohnungen will Domicil in diesem Jahr verkaufen. Theoretisch könnten es noch viel mehr sein, doch Preis erklärt: "Wir lehnen viele Angebote ab. Von 100 Immobilien kaufen wir nur eine." Ein Hinweis darauf, dass es selbst für Profis schwer ist, geeignete Wohnungen zu finden -, auch wenn Groß­investoren wie Versicherungen jedes Jahr viele Milliarden Euro in größere Bestände stecken.

Im Überblick: Sehr gute Standorte für den Wohnungskauf (PDF)

Preissturz erst bei vier Prozent Zins

Mal hakt es am Verkäufer, häufig aber erscheinen die verlangten Preise zu hoch. Von einer Preisblase sprechen die Experten Braun und Voigtländer dennoch nicht. Auch nicht in Kassel oder Erfurt, wo der IVD bei den Preisen für Bestandswohnungen seit 2008 die stärksten prozentualen Zuwächse gemessen hat. Zwar schrieb die Deutsche Bundesbank in ihrem jüngsten Finanzstabilitätsbericht von "regionalen Überbewertungen" von 15 bis 30 Prozent, und Braun spricht insbesondere in Berlin und München von "Rückschlagpotenzial" bei den Preisen. Doch Voigtländer winkt ab: "Ich denke nicht, dass wir eine Immobilienblase haben. Dafür sind die Menschen, die sich auf den Immobilienmärkten bewegen, viel zu nüchtern. Es fehlt der Überschwang."

Als große Unbekannte bei all solchen Einschätzungen führt Braun die Geldpolitik an. "Sobald die Zinsen für Baugeld Richtung vier Prozent steigen, kann es sein, dass die Preise relativ schnell um zweistellige Prozentsätze sinken", sagt er. Die Frage ist nur: Wann könnten und warum sollten die Bauzinsen auf vier Prozent hochschnellen?

Und noch eine Sorge halten Experten für unbegründet, und zwar die, hierzulande könnten zu viele Wohnungen gebaut werden und die Preise deswegen abrutschen. Zwar werden in diesem Jahr voraussichtlich rund 300.000 Wohnungen entstehen und damit so viele wie seit 2001 nicht mehr. Einen nennenswerten Effekt auf die Preise wird das jedoch nicht haben, sagte Marcus Cieleback, Chefökonom bei der Immobilien-AG Patrizia, auf einer Veranstaltung des Bewerterverbands BIIS.

Seine Argumentation: In Deutschland gibt es 42 Millionen Wohnungen. Vorausgesetzt, jede Wohnung wird 100 Jahre alt, müsste allein für den Ersatz nicht mehr nutzbarer Wohnungen jedes Jahr ein Prozent des Bestands erneuert werden: 420.000 Wohnungen. 300.000 neue Wohnungen in diesem Jahr füllen nicht mal den Bestand.

Ob es an einem konkreten Standort eher zu viele oder zu wenige Wohnungen gibt, drücken solche Zahlen indes nicht aus. Da hilft Anlegern nur, sich gründlich zu informieren. IW-Ökonom Voigtländer formuliert es so: "Wer sich vor Ort nicht auskennt, hat ein ungleich höheres Risiko, Geld zu verlieren." Sagt ja auch keiner, dass Anleger es leicht haben.

Investor-Info

Tipp 1
Nehmen Sie sich Zeit

Der Kauf einer Wohnung ist für die meisten Kapitalanleger ein vergleichsweise großes Investment. Er sollte also auf keinen Fall quasi per Mausklick erfolgen, sondern gründlich vorbereitet werden. Dazu gehören Gespräche mit der Bank Ihres Vertrauens und mit Ihrem Steuerberater, um herauszufinden, welcher Kaufpreis zu Ihrem Vermögen und/oder zu Ihren regelmäßigen Einkünften passt.

Tipp 2
Achten Sie auf die Lage

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, erhofft sich eine gute und sichere Verzinsung. Die ist am ehesten dann gewährleistet, wenn die Wohnung dort liegt, wo sie auf lange Sicht vermietet werden kann. Vielleicht sogar mit der Aussicht auf steigende Mieten. Also dort kaufen, wo mehr Menschen hin- als wegziehen, und sich für eine Wohnung entscheiden, die zumindest nicht nennenswerte Nachteile im Vergleich zu Nachbarwohnungen hat.

Tipp 3
Prüfen Sie gründlich

Kaufen Sie auf keinen Fall, ohne die Wohnung zuvor besichtigt zu haben. Nur so haben Sie die Chance, Mängel zu entdecken und einen Fehlkauf zu vermeiden. Werfen Sie einen Blick in die Protokolle von Eigentümerversammlungen, damit Sie nicht von womöglich anstehenden teuren Sanierungen überrascht werden. Und schauen Sie ins Grundbuch, um zu klären, ob mit dem Kauf dort eingetragene Belastungen auf Sie übergehen könnten.

Tipp 4
Sichern Sie sich ab

Wenn Sie nicht sicher sind, ob der verlangte Kaufpreis marktüblich ist, und Ihnen Marktanalysen nicht weiterhelfen, fragen Sie eine regionale Bank, ob sie den Kauf komplett (also ohne Eigenkapital) finanzieren würde, sofern Ihre Bonität dem nicht entgegensteht. Wäre die Bank dazu bereit, ist das ein Indiz dafür, dass der Preis in Ordnung ist.

Tipp 5
Kalkulieren Sie sauber

Achten Sie darauf, dass neben dem Kaufpreis noch Kaufnebenkosten auf Sie zukommen. Rechnen Sie für Notar, Grundbuch­eintrag und Grunderwerbsteuer je nach Bundesland fünf bis acht Prozent des Kaufpreises ein. Müssen Sie einen Makler bezahlen, kommt dessen Courtage noch obendrauf.

Wohnungen in Deutschland: Preise, Mieten und Renditen (PDF)






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