Immo-Boom: Wo ein Kauf lohnt, wo nicht

von Markus Hinterberger, Euro am Sonntag

Das Modehaus H & M könnte Vorbild für die Immobilienwirtschaft werden. Nein, die Schweden wollen keine Häuser bauen. Doch ihre Kooperationen mit berühmten Designern wie Karl Lagerfeld könnten zur Blaupause für den Wohnungsmarkt werden. In einem Interview mit dem "Spiegel" erklärte Stararchitekt Daniel Libeskind, der unter anderem das Jüdische Museum in Berlin geplant hat, dass er nun auch günstige Wohnungen entwerfen wolle. "Ich habe Pläne für den Bau bezahlbaren Wohnraums in Berlin, gemeinsam mit zwei Partnern aus der Bauwirtschaft", so Libeskind. Dabei ist sein jüngstes Werk alles andere als günstig. Bis zu 15.000 Euro kostet der Quadratmeter im Berliner Projekt "Sapphire"; für die Hauptstadt ein Spitzenwert.

Wie lange es noch dauern wird, bis auch Normalbürger ein Libeskind-Haus beziehen können, ist offen. Aber das Thema Wohnen beschäftigt die Menschen hierzulande so stark wie lange nicht mehr. Seit Jahren bringen niedrige Kreditzinsen und mangelnde Alternativen Menschen dazu, Wohnungen und Häuser zu kaufen. Das hat die Preise vielerorts extrem getrieben. So verteuerte sich ein Quadratmeter Wohnraum in München seit 2011 um 65 Prozent auf zuletzt durchschnittlich rund 5.100 Euro, die Mieten stiegen im gleichen Zeitraum "nur" um 24 Prozent.

In vielen Städten sieht es ähnlich aus, lediglich das Preisniveau ist niedriger. Nicht nur Immobilienexperten sagen weiterhin steigende Preise voraus. "Immobilien in Deutschland sind immer noch günstig", meint Philipp Vorndran, Chefstratege beim Fondshaus Flossbach von Storch. "Es gibt erst seit 2008 massive Zuflüsse aus dem Ausland in den deutschen Immobilienmarkt, daher hinken dessen Preise dem internationalen Niveau noch hinterher." So liegen beispielsweise Lyon, Mailand oder Barcelona - allesamt Metropolen, aber keine Landeshauptstädte - bei den Wohnungspreisen noch vor München als Deutschlands teuerster Stadt.

Der Immobilienboom hat aber längst nicht das ganze Land ergriffen. Forscher des Beratungsunternehmens Prognos haben anhand von Wanderungssalden einzelner Städte und Landkreise untersucht, wo die Deutschen in den nächsten 30 Jahren hinziehen werden und wo Wohnungen eher leer bleiben dürften (siehe unten).
Entwicklung der Wohnungsnachfrage (pdf)
Entwicklung der Wohnungspreise (pdf)

Bereits heute stehen in ländlichen Regionen, vor allem im Osten, der Mitte und in einigen Regionen des Westens der Republik insgesamt zwei Millionen Wohnungen und Häuser leer. In den Zuzugsregionen hingegen werden 300.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr gebraucht. Zwar werden auch neue gebaut, aber laut den Immobilienmarktforschern des Empirica-Instituts fehlen dort jedes Jahr noch immer gut 100.000 Wohnungen. Diese unterschiedliche Nachfrage sorgt dafür, dass Preise und Mieten zwischen den Zuzugs- und Wegzugsregionen immer weiter auseinanderklaffen werden.

Außerdem brauchen die Deutschen mehr Platz, was die Preise treibt: Beanspruchte ein Bundesbürger vor 30 Jahren im Schnitt noch etwa 25 Quadratmeter, sind es derzeit rund 40 Quadratmeter. Ein Grund sind mehr Singlehaushalte, deren Anzahl im Schnitt in Deutschland bei 37,2 Prozent liegt, in Großstädten sogar bei 42 Prozent - Tendenz steigend.
Wer sich nun mit dem Gedanken trägt, ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben, sollte sich mehrere Fragen stellen: "Wo soll ich kaufen? Was soll ich kaufen? Wie soll ich kaufen?" Die Antworten mögen zum Teil pauschal sein, aber so unterschiedlich die einzelnen Teilmärkte auch sind, es gibt ein paar Grundregeln, die für jeden Käufer gelten. Wichtig ist auch die Frage: "Wo soll ich verkaufen?"

Wo kaufen?

Wer einen Blick auf die Deutschland-Karte mit den Zuzugsregionen wirft und beschließt, auf gut Glück zu kaufen, hat gute Chancen, aber nicht unbedingt die Gewähr, dass sein Anwesen seinen Wert behält und, sofern es eine Kapitalanlage ist, immer einen Mieter bekommt.

Ein guter Indikator für Vermieter ist die Mietrendite: Sie lässt sich recht leicht errechnen, indem man die Jahreskaltmiete pro Quadratmeter durch den Kaufpreis pro Quadratmeter teilt und das Ergebnis mal 100 nimmt. Unterm Strich steht dann die Bruttorendite, von der, je nach Zustand des Gebäudes, noch ein bis zwei Prozent für Steuern und Instandhaltung abgehen. Generell gilt bei der Mietrendite das Gleiche wie bei Staatsanleihen: je geringer das Ausfall- oder Leerstandsrisiko, desto geringer die Rendite. In Metropolen wie München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf, Köln oder dem Zentrum Berlins sind inzwischen nicht mehr als drei bis vier Prozent Bruttorendite drin. In Leipzig, Dresden, Hannover und Bremen gibt es mit Glück noch knapp fünf Prozent. Faustregel: je teurer ein Objekt, desto geringer die Rendite.

"Die beste Stadt bringt aber nichts, wenn die Mikrolage schlecht ist", sagt Vincent Frommel. Der Chefanleger des Immobilieninvestors BMO Real Estate Partners besucht die meisten Objekte, die er kaufen will, persönlich. "Es mag wie eine Binsenweisheit klingen, aber jeder, der nicht vor der eigenen Haustür investiert und die Gegend wie seine Westentasche kennt, sollte sich vor Ort umschauen", meint Frommel. Ist es laut oder ruhig? Ist die Wohnung gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden? Wie ist es um die Infrastruktur - Lebensmittelgeschäfte, Supermärkte, Ärzte und Restaurants - bestellt? Wer diese Fragen zu seiner Zufriedenheit beantworten kann, macht, zumindest in puncto Lage, wenig falsch.

Ebenso wichtig ist die Substanz des Objekts. Makler, Verkäufer und Vorbesitzer müssen nur über offensichtliche Mängel aufklären. Generell sollten Käufer oder auch Bauherren einen Bausachverständigen hinzuziehen. Dessen Expertise kann zwar mehrere Tausend Euro kosten, dafür deckt der Fachmann in der Regel Baupfusch und gravierende Mängel an der Substanz auf. Weiterer Vorteil: Übersieht der Bausachverständige dennoch einen Mangel, kann er in Regress genommen werden.

Was kaufen?

Diese Frage stellen sich in erster Linie angehende Vermieter. Doch auch wer auf der Suche nach einem Eigenheim ist, sollte sie ernst nehmen. Denn ein Loft mag für zwei chic sein, wenn aber ein Kinderzimmer hermuss, wird es kompliziert. Investoren sollten sich neben der Umgebung der Wohnung auch anschauen, wie die Bevölkerungsstruktur ist und wie sie sich entwickelt. In einem Viertel mit vielen Studenten lohnen sich Wohnungen, die WG-tauglich sind, aber auch von Familien bezogen werden können.

Studentenwohnheime, wie sie derzeit in privater Trägerschaft zuhauf entstehen, könnten zum Risiko werden, wenn sie nicht auch als Zweitwohnungen für Pendler oder Wohnungen auf Zeit genutzt werden können. Laut einer Studie des Immobiliendienstleisters Savills gibt es in einigen Unistädten wie Regensburg bereits ein Überangebot an hochwertigen Studentenapartments - und die Zahl der Studenten wird auf absehbare Zeit eher sinken.

Aufzüge, ebene Türschwellen, moderne, barrierearme Bäder sind nicht nur bei Senioren, sondern auch bei Familien beliebt. Wer in einem Neubau kauft, sollte auf solche Details achten. Idealerweise ist eine Wohnung auch so geschnitten, dass sie sich teilen lässt.

Wie kaufen?

Ohne ausreichendes Eigenkapital geht hierzulande nichts, und die Kreditinstitute schauen ganz genau hin, bevor sie Geld verleihen. Daher sollten Käufer und Bauherren mindestens 20 Prozent des Preises aus eigener Tasche zahlen können - je mehr, desto besser. Laut dem "Trendindikator Baufinanzierung" des Kreditvermittlers Dr. Klein nehmen deutsche Bauherren im Schnitt 78 Prozent Fremdkapital auf, daran hat sich in den vergangenen Jahren trotz steigender Preise wenig geändert.

Eigenkapital allein ist nicht der Schlüssel zum Erfolg. Nach der im März eingeführten Wohnimmobilienkreditrichtlinie müssen Banken in erster Linie prüfen, ob der Schuldner seinen Kredit in angemessener Zeit mit seinem laufenden Einkommen tilgen kann. Damit soll sichergestellt werden, dass Käufer oder Bauherren, die in Schwierigkeiten geraten, nicht sofort ihr Heim versilbern müssen. Die Kehrseite der Medaille: Rentner, die tendenziell ein niedriges laufendes Einkommen, aber womöglich ein großes Vermögen in Form einer Immobilie besitzen, bekommen schwieriger einen Kredit, wenn sie etwa ihr Eigentum renovieren wollen. Auf Druck einiger Bundesländer will Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) die Richtlinie nun prüfen und, wenn nötig, ändern lassen.

Abseits der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sollten Käufer und Bauherren die niedrigen Zinsen nutzen, um viel und schnell zu tilgen. Wer etwa 100.000 Euro mit einem Tilgungssatz von einem Prozent aufnimmt, braucht beim heutigen Zinsniveau fast 40 Jahre, bis er seine Schuld abbezahlt hat. Steigt die Tilgung auf fünf Prozent, dauert es nicht mal halb so lang. Kreditnehmer, die Sicherheit wollen, sollten sich die aktuell niedrigen Baugeldzinsen lange sichern, denn neben klassischen Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung gibt es auch solche, die sich über 15, 20 und sogar 30 Jahre erstrecken. Für Selbstnutzer lohnt es sich in der Regel, den Kredit schnellstmöglich zu tilgen, denn je länger er läuft, desto mehr verdient tendenziell die Bank. Vermieter haben den Vorteil, ihre Kreditraten steuerlich nutzen zu können.

Was kommt?

Eine gute Nachricht kommt von der Bundesbank: Man sehe keine Anzeichen einer Immobilienblase. Denn vor allem die Banken achten genau darauf, dass ihre ausgereichten Kredite nicht ausfallen, heißt es aus Frankfurt.

Aber auch der Brexit beschäftigt den Markt. Bei einem schnellen Austritt Großbritanniens könnten Großbanken ihren Sitz von London nach Frankfurt verlegen. Daniel Ritter, Geschäftsführer des Maklerhauses von Poll, sieht aber keinen Kaufrausch der Neuankömmlinge. "Wir führen viele Sondierungsgespräche. Für Pendler wird es vor allem um hochwertige möblierte Apartments im Stadtgebiet gehen", so Ritter. Er rechnet nicht mit einem Ansturm, sondern mit einem steten, kontinuierlichen Zufluss. "Die Preise in Frankfurt werden nicht explodieren, sondern nachfragebedingt weiter moderat steigen", sagt er.

Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) hat Anfang November vorgeschlagen, Familien, die in Ballungsräumen ein Eigenheim kaufen wollen, von staatlicher Seite unter die Arme zu greifen: Je nach Größe der Kinderschar soll es zwischen 8.000 und 20.000 Euro Zuschuss geben. Das Geldgeschenk würde jedoch wahrscheinlich direkt in den Taschen der Verkäufer landen, welche die Preise dann noch weiter in die Höhe treiben würden.

Dass sich die Ministerin mit ihrem Kollegen aus dem Finanzressort und den Beamten der Bafin abgesprochen hat, ist unwahrscheinlich. Denn in diesen Behörden wird derzeit nach Instrumenten gesucht, der steigenden Preise in Ballungsräumen Herr zu werden. Es bleibt zu hoffen, dass Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) den Vorschlag abblockt. Zu befürchten ist aber, dass weitere Ideen dieser Art folgen werden, schließlich wird 2017 gewählt, und mit Kaufpreisen und Mieten lässt sich trefflich wahlkämpfen.