Wohnriester: So kommen Sie ins eigene Haus

von Stefan Rullkötter, Euro am Sonntag

In die eigenen vier Wände investieren und gleichzeitig von staatlichen Zulagen und Steuergutschriften profitieren. In der nicht enden wollenden Niedrigzinsphase bleibt das für viele, die ein Eigenheim wollen, eine ­unschlagbare Kombination. Während klassische Riesterprodukte zu Ladenhütern werden, entwickelt sich die staatlich geförderte Eigenheimrente seit ­ihrer Einführung im Jahr 2008 stetig zum Kassenschlager. Allein in den vergangenen fünf Jahren hat sich die Zahl der Wohnriester-Verträge auf 1,62 Millionen mehr als verdoppelt.

Der Hauptgrund für die Beliebtheit des Wohnriesters ist neben der gestiegenen Nachfrage nach Immobilien vor allem ein Versprechen der Anbieter: Geförderte Eigentümer seien viel schneller schuldenfrei als Erbwerber und Bauherren mit konventioneller Baufinanzierung.

Ein Übriges bewirken die individuellen Ausgestaltungsmöglichkeiten der Verträge: Vorsorgesparer können sich bei der Finanzierung ihres Wohneigentums zwischen geförderten Bausparverträgen, reinen Baudarlehen und einer Kombination aus beiden entscheiden.

Am häufigsten wählen Kunden die Bausparvariante, in der zuerst ein fixer Betrag angespart und verzinst wird. Ist der Vertrag zuteilungsreif, gewähren die Bausparkassen ein Darlehen, das nach Zuteilung sukzessive getilgt wird.

Die Riesterförderung läuft grundsätzlich bis zum Renteneintritt. Bausparer erhalten staatliche Zulagen und Steuererstattungen auch während sie ihr Darlehen tilgen. Dadurch erzielen sie einen doppelten Vorteil: In der Sparphase erhöht die Zulage das Bausparguthaben. Und in der Darlehensphase fließen die Zulagen als Tilgungszuschuss in das Riester-Bauspardarlehen. Das verkürzt die Laufzeit des Darlehens und reduziert die Finanzierungskosten.

Um die staatlichen Vorteile voll auszuschöpfen, müssen alle Riestersparer unabhängig von der gewählten Produktvariante vier Prozent ihres Vorjahres-Bruttoeinkommens - minimal 60 Euro, maximal 2.100 Euro pro Jahr -, in den Vertrag einzahlen. Dafür erhalten sie jährlich 154 Euro Grundzulage vom Staat. Für jedes Kind, das vor 2008 geboren wurde, gibt es weitere 185 Euro, für jüngeren Nachwuchs sogar 300 Euro pro Jahr zusätzlich. Diese Zulagen dürfen Eltern vom erforderlichen Mindest-Sparbeitrag abziehen. Bei mittleren Einkommen sind die familiären Staatsboni damit häufig höher als die ­eigene Spar- und Tilgungsleistung. Unter dem Strich sind dadurch im Idealfall finanzielle Vorteile von bis zu 50.000 Euro pro Familie möglich.

Ein Vorteil, von dem dagegen vor allem Kinderlose profitieren: Die Spar­beiträge sind abzüglich der Zulagen als Sonderausgaben absetzbar - und reduzieren so das zu versteuernde Einkommen. Ein lediger Bausparer mit 60.000 Euro Jahresbruttoeinkommen schöpft mit einer jährlichen Sparrate von 2.100 Euro den Förderrahmen voll aus: Er bekommt dann direkt 154 Euro Grundzulage für seinen Riestervertrag gutgeschrieben. Gibt er den gezahlten Beitrag in der Steuererklärung an, werden ihm zusätzlich etwa 775 Euro erstattet.

Auch wer erst kurz vor Jahresende einen Wohnriester abschließt, kann sich mit einer einmaligen Sonderzahlung, in der Regel durch Direktüberweisung an den Anbieter unter Angabe der Vertragsnummer, noch die volle Förderung für 2016 sichern. Formale Voraussetzung dafür ist, das der gezahlte Betrag noch im laufenden Jahr verbucht wird.

Wohnförderkonto als Steuerfalle

Wo der Fiskus gibt, nimmt er erfahrungsgemäß an anderer Stelle wieder. Das erledigt beim Wohnriester die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen. Sie führt für jeden Vertrag ein sogenanntes Wohnförderkonto, auf dem alle Sparleistungen, Zulagen und Tilgungen verbucht werden. Dieser fiktive Betrag wird jährlich mit zwei Prozent verzinst. Ab Renteneintritt, spätestens aber mit Beginn des 68. Lebensjahres, muss das Wohnförderkonto aufgelöst und das dort aufsummierte Kapital über einen Zeitraum von 17 Jahren zurückbezahlt werden. Durch dieses komplizierte Prozedere soll vermieden werden, dass Wohnriester-Sparer gegenüber klassischen Riesterkunden, die ihre Rentenzahlungen später voll versteuern müssen, steuerlich bevorteilt sind.

Grundsätzlich müssen geförderte Eigenheimrentner ihre Steuerschulden beim Fiskus bis zur Vollendung ihres 85. Lebensjahres getilgt haben. Wie viel sie später tatsächlich zurückzahlen müssen, ist in der Einzahlungsphase nicht exakt kalkulierbar. Sie sollten sich aber auf durchschnittliche Belastungen von rund 1.000 Euro jährlich einstellen. Da der persönliche Steuersatz im Alter in der Regel niedriger ist als während des Berufslebens, profitieren Senioren von geringeren Steuersätzen auf die ­zuvor erhaltene Riesterförderung.

Alternativ können sie bei Renteneintritt ihre staatlichen Schulden auf ­einen Schlag tilgen. Das Finanzamt gewährt dann einen Nachlass von 30 Prozent und verlangt nur Steuern auf 70 Prozent des Wohnförderkontos.

Wer früher stirbt, ist für den Fiskus nur länger tot: Die Zahlungspflicht aus dem Wohnförderkonto geht bei Ableben vor dem 85. auf die Erben über.

Böse Überraschung bei Scheidung

Ein weiterer Nachteil, der von Anbietern gern verschwiegen wird, sind die Folgen einer vorzeitigen Vertragsauflösung, etwa beim Verkauf der Wohn­immobilie nach einer Scheidung. Der Riesterkunde muss den Stand seines Wohnförderkontos dann sofort voll versteuern. "Berufstätige können dabei schnell in den höchsten Grenzsteuersatz rutschen und müssen dann entsprechend hohe Abgaben zahlen", warnt Annabel Oelmann, Vorstand der Verbraucherzentrale Bremen. Haben sie keine anderweitigen Rücklagen gebildet, kann sie das schnell finanziell überfordern.

Verführerisch für viele Vorsorgesparer ist, dass nur die staatlichen Zulagen direkt in den Vertrag fließen, nicht aber mögliche Steuererstattungen. Letztere werden dem Sparer mit schöner Regelmäßigkeit auf dem Girokonto gutgeschrieben. "Es hängt auch von der Selbstdisziplin ab, ob er die Erstattung für eine Sondertilgung des Darlehens nutzt", sagt Oelmann. Nur wer diese konsequent als Guthaben im Vertrag anspart oder später zum Schuldenabbau einsetzt, wird von dieser Form staatlicher Förderung langfristig profitieren.

Auf der anderen Seite ist seit 2014 der Kundenkreis für Wohnriester größer geworden: Seitdem können auch Immobilieneigentümer, die ein selbst genutztes Wohnobjekt bereits vor dem Jahr 2008 erworben haben, diese staatliche För­derung für eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung einbinden.

Denn in der reinen Wohnriester-Darlehensvariante nutzen Kunden auch die staatlichen Zulagen für die Tilgung. Wie bei regulären Hauskrediten sind hier Sondertilgungen oder Ratenänderungen möglich. Besteht nach Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld, muss neu verhandelt werden - auf möglicherweise höherem Zinsniveau. Will der Käufer den Kredit vorzeitig zurückzahlen, muss er zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten .

Entnahmemöglichkeiten erweitert

Zudem haben Wohnriester-Sparer nun die Option, bereits in der Ansparphase Geld aus dem Vertrag zu entnehmen. Mit zwei kleinen Einschränkungen: Entnahmen sind ab 3.000 Euro möglich, ein Mindestbetrag in gleicher Höhe muss als Kapitalgrundstock stets im Vertrag verbleiben.

Das angesparte Wohnriester-Kapital können sie etwa für den Kauf einer Immobilie, den Abbau von Schulden oder Kredit-Sondertilgungen verwenden. Zuvor war es nur bei sogenannten Kombiverträgen - ein Vorausdarlehen wird später durch den Bausparkredit abgelöst - möglich, das angesparte Riester- Guthaben bereits in der Einzahlphase zu entnehmen, ohne die staatliche Förderung zu verlieren.

Altersgerechte Umbauten gefördert

Auch die Entnahme von angespartem Wohnriester-Guthaben für den altersgerechten Umbau eines Objekts ist mittlerweile möglich. Die Mindestinvestitionssumme - 20.000 Euro bei Baumaßnahmen mehr als drei Jahre nach Immobilienkauf oder 6.000 Euro innerhalb von drei Jahren - ist hier häufig aber eine hohe Hürde.

"Wünschenswert wäre auch eine Ausweitung der Förderung auf energetische Sanierungen der eigenen vier Wände - das würde auch dabei helfen, die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen und die Energiewende zu meistern", sagt Karsten Eiß, Wohnriester-Experte der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Denn Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung wie etwas eine Fassadendämmung, der Austausch der Fenster oder von veralteten Heizungsanlagen können schnell Kosten von bis zu 50.000 Euro verursachen.

Mehr Flexibilität gibt es für Wohn­riester-Kunden seit fast zwei Jahren bereits bei berufsbedingten Umzügen. Sie können nun ihr gefördertes Eigenheim für die Dauer des Wegzugs vermieten oder Dritten unentgeltlich überlassen. Um die staatliche Förderung nicht zu verlieren, müssen sie jedoch ihre Immobilie spätestens mit Vollendung ihres 67. Lebensjahrs wieder selbst nutzen.

Auch ein sogenannter förderunschädlicher Verkauf des Objekts ist seit 2014 möglich: Wohnriester-Nutzer können sich bis zu vier Jahre nach Aufgabe der Selbstnutzung Zeit lassen, um einen Betrag, der dem Stand des Wohnförderkontos entspricht, in ein neues Heim zu investieren. Gleiches gilt, wenn sie in der Zeitspanne ein Dauerwohnrecht in einem Seniorenwohn- oder Pflegeheim kaufen.

Umfragen zeigen aber, dass vier von fünf Kunden diese flexiblen Nutzungsmöglichkeiten noch nicht kennen. Ein Wissensdefizit, das nur durch bessere Beratung behoben werden kann.

Weniger Angebote für Neukunden

Bei den aktuell verfügbaren Wohnriester-Angeboten der Bausparkassen (siehe Tabelle unten) fällt auf, dass sich die Zahl der Anbieter und Tarif­varianten im Vergleich zum Vorjahr leicht ausgedünnt hat. So bietet die Bausparkasse Mainz seit Jahresbeginn kein Wohnriester-Produkt für Neukunden mehr an. Auch die LBS Rheinland-Pfalz, die mit der LBS Baden-Württemberg in der Landesbausparkasse Südwest aufging, ist seit 2016 vom Markt verschwunden. Die Alte Leipziger Bauspar hat immerhin angekündigt, in Kürze mit einem überarbeiteten Wohnriester-Angebot zurückzukommen.

Ein Grund dafür dürfte sein, dass die im Rahmen von Wohnriester-Verträgen angebotenen Kreditzinsen im Schnitt um 70 Prozentpunkte über den derzeit günstigen Darlehenszinsen im klassischen Baufinanzierungsgeschäft liegen. "Auch wenn ein Darlehenszins höher ausfällt als bei einem ungeförderten Kredit, kann sich der Wohnriester durch die Förderbeiträge und die Steuervorteile lohnen", sagt Verbraucherschützerin Oelmann. Entscheidend für eine optimale Eigenheimrente sei die genaue Kalkulation in jedem Einzelfall.

Für die Zinsdifferenz hat die Finanz­expertin noch eine andere Erklärung: "Es liegt nicht am Produkt Wohnriester, sondern an der Zurückhaltung der ­Kreditinstitute, ein klassisches Annuitätendarlehen mit Riesterförderung anzubieten - der Markt wurde den Bausparkassen überlassen."

"Riester-Bausparverträge sind ein idealer Schutz gegen steigende Zinsen, ihre etwas höheren Darlehenszinsen sind aber als Zinsversicherung für die Zukunft so günstig wie nie zuvor", wirbt dagegen Franz Wirnhier, Vorstandsvorsitzender der LBS Bayern. Mit den Vorstandchefs der anderen Landesbausparkassen, die zusammen mehr als ein Drittel aller Wohnriester-Verträge betreuen, macht er sich wegen der EZB-Nullzinspolitik dafür stark, den Zinssatz für das Wohnförderkonto zu halbieren und so die spätere Steuerlast für Wohnriester-Kunden zu senken.

"Die Forderung, das Wohnförderkonto nur noch mit einem Prozent zu verzinsen, wurde schon vor der letzten Änderung des Gesetzes diskutiert, aber schließlich vom Gesetzgeber verworfen - es blieb bei der Zwei-Prozent-Verzinsung ", entgegnet Oelmann. "Eine Reduzierung würde die steuerlichen Belastungen für die Verbraucher spürbar ­senken und das Produkt an sich wieder attraktiver machen. Hier ist der Gesetzgeber gefordert, die Rahmenbedingungen zu verbessern".

Nur maßgeschneiderte Lösungen

Ob sich die Eigenheimrente tatsächlich rechnet, sollten Interessenten stets individuell auf Basis der Einkommens- und Lebensverhältnisse penibel kalkulieren. Nur wegen der Riesterförderung sollte man eine selbst genutzte Immobilie nicht kaufen.

Wer aktuell einen riestergeförderten Bausparvertrag abschließt, sollte sich zudem sicher sein, dass er später auch das damit verbundene Darlehen in Anspruch nimmt. Denn als reiner Riester- Sparvertrag taugt ein Bausparvertrag angesichts der Mini-Guthabenzinsen kaum - selbst wenn Anbieter für die Nichtabnahme des Darlehens in der Zukunft einen Zinsbonus gewähren sollten. Die vollen Vorteile des Wohnriesters kommen regelmäßig nur zum Tragen, wenn Kunden das Komplettpaket aus Darlehen, staatlichen Zulagen und Steuererstattungen nutzen. Sicher ist nur: Der Wohnriester wird auch nach der nächsten Reform ein erklärungsbedürftiges Finanzprodukt bleiben.

Im Überblick: Aktuelle Wohnriester-Angebote (PDF)