Steuern sparen mit Denkmälern - wie es geht

von Stefan Rullkötter, Euro am Sonntag

Sich sein eigenes Denkmal bauen - hierzulande ist das kein Ding der Unmöglichkeit. Jede 50. deutsche Wohnimmobilie hat rechtlich den Status eines Baudenkmals. In den meisten Fällen sind es aber nicht die Gebäudehistorien, sondern handfeste Steuervorteile, die diese rund 780.000 Häuser und Wohnungen für Bauherren attraktiv machen. Denn mit den notwendigen Ausgaben für die Anschaffung, den Substanzerhalt und die Modernisierung eines Baudenkmals lassen sich Steuern sparen wie bei keinem anderen Immobilieninvestment.

Doch für die Käufer steckt der Teufel im Detail: Begünstigt sind nur Kosten für Baumaßnahmen, die nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden - bereits fertig sanierte denkmalgeschützte Wohnungen bringen Käufern keine Steuervorteile.

Zudem muss die untere Denkmalschutzbehörde, die bei der örtlichen Kommune oder dem Landkreis angesiedelt ist, bescheinigen, dass die Baumaßnahmen "zum Erhalt der Immobilie notwendig" sind - reine Luxusmodernisierungen sind steuerlich nicht begünstigt.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen bei Um- und Ausbauvorhaben sind in den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer geregelt. Wer baulichen Auflagen oder Beschränkungen aus dem Weg gehen will, sollte von Beginn an intensiv mit den zuständigen Stellen sprechen. Die Mitarbeiter der Denkmalschutzbehörde prüfen Bauvorhaben zwar in der Regel penibel, verfügen aber auch über Ermessensspielräume.

Wichtig für den Umfang des Denkmalschutzes ist der Eintragungstext in der Grundstücksakte. Mit gründlicher Vorbereitung und plausibler Argumentation können Bauherren behördliche Konflikte von vornherein vermeiden.

Ein Aufwand, der sich doppelt lohnt: Die Sachbearbeiter prüfen nicht nur, ob die geplanten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zulässig sind, sondern entscheiden letztlich auch, ob und in welcher Höhe Steuervorteile gewährt werden: "Finanzämter sind bundesweit angewiesen, die Steuervorteile erst dann zu gewähren, wenn die entsprechende Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde dem Finanzamt vorliegt und der Bauträger einen entsprechenden Antrag gestellt hat", erklärt Hans-Joachim Beck, Abteilungsleiter Steuern beim Immobilienverband IVD.

Sparmöglichkeiten voll ausschöpfen

Haben Käufer diese anfängliche Hürde genommen, können sie grundsätzlich die Kosten für den erworbenen Altbau abschreiben. Höhe und Dauer des Steuervorteils sind abhängig vom Baujahr. Objekte, die vor 1925 errichtet wurden, sind linear über 40 Jahre abzuschreiben, also 2,5 Prozent pro Jahr. Bei jüngeren Denkmalschutzimmobilien läuft die lineare Abschreibung über einen Zeitraum von 50 Jahren mit jährlich zwei Prozent. Auch hier gibt es einen Haken: Abgeschrieben werden darf nur, wenn das gekaufte Denkmalschutzobjekt sofort vermietet oder verpachtet wird - nicht aber, wenn die Neueigentümer selbst einziehen.

Bei den Modernisierungskosten gelten andere Steuerspielregeln: Wer selbst in einem Baudenkmal wohnt, kann über einen Zeitraum von zehn Veranlagungsjahren jeweils neun Prozent der Kosten zum Erhalt des Gebäudes - also insgesamt 90 Prozent der Ausgaben - abschreiben. Kapitalanleger, die ihre Denkmalschutz-Immobilie vermieten, können sogar 100 Prozent der Sanierungskosten abschreiben - acht Jahre lang je neun Prozent und weitere vier Jahre lang je sieben Prozent.

Weiterer Vorteil für Vermieter: Wird der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie über ein Darlehen finanziert, sind Kreditzinsen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Dafür können Selbstnutzer einen späteren Verkaufsgewinn mit ihrem Denkmalschutzobjekt grundsätzlich steuerfrei kassieren. Vermieter müssen dafür den Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf abwarten.

Noch eine Steuerfalle: "Erwerber einer denkmalgeschützten Immobilie können bei Vermietung keine zusätzlichen Werbungskosten geltend machen, wenn sie Nebenleistungen wie etwa eine Mietgarantie, eine Finanzierungsvermittlung oder eine Bürgschaft in Anspruch nehmen", warnt Steuerexperte Beck. In dieser Konstellation unterstellt der Fiskus ein sogenanntes Steuerstundungsmodell. Eine Maklergebühr oder Nebenleistungen des Verkäufers, die nicht in die Investitionsphase fallen, sind dagegen nicht steuerschädlich.

Zudem haben Bauherren die Möglichkeit, öffentliche Zuschüsse vom Bundesland oder von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz zu beantragen. Dabei sollten sie beachten, dass die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen entsprechend gekürzt wird, wenn das Geld wie gewünscht fließt.

"Wer nicht in Eigenregie saniert und modernisiert, sollte sich vor der Auswahl des Bauträgers dessen Referenzprojekte bei anderen Baudenkmälern vorlegen lassen", rät der Kölner Immobilienexperte Michael Ries.