Das sollten Sie wissen: Immobilien ohne Hindernisse

von Jasmin Lörchner, Euro am Sonntag

Wenn es ums Wohnen im Alter geht, wollen die Deutschen vor allem eines: selbstbestimmt in den eigenen Wänden leben und, wenn nötig, sich dort von Pflegediensten helfen lassen. Das klingt durchdacht, aber in vielen Fällen wird dieser Plan nicht aufgehen. Rund 70 Prozent der über 50-Jährigen wohnen nicht altersgerecht. Zu diesen Zahlen kommt die Studie "Wohnen in Deutschland" des Allensbacher Instituts für Demoskopie und der Prognos AG im Auftrag der Sparda-Banken.

Laut dem Bündnis "Wohnen 65plus" fehlen in den kommenden Jahren 2,5 Millionen seniorengerechte Wohnungen. Das Kuratorium Deutsche Altershilfe (KDA) schätzt den bundesweiten Bestand barrierefreier Wohnungen dagegen auf 1,4  Millionen und den Bedarf auf 2,5 Millionen, die Versorgungslücke liegt damit bei 1,1 Millionen Wohnungen. Allerdings leben in 870.000 der 1,4 Millionen barrierefreien Objekte laut KDA keineswegs Senioren. Nach dem Motto: Was alten Menschen hilft, ist auch gut für Kinder, freuen sich junge Familien über bodengleiche Duschen mit Haltegriffen, Waschbecken, deren Höhe verstellbar ist, breite Türen und Aufzüge statt Treppen.

Schwache Förderung
Anders als bei energetischen Sanierungsmaßnahmen fördert der Staat altersgerechte Umbauten eher zögerlich. Offiziell ist sich die Bundesregierung der Herausforderung bewusst: "Gerade ältere Menschen benötigen barrierefreie und -arme Wohnungen und ein Wohnumfeld, um selbstbestimmt und altersgerecht wohnen zu können", heißt es im Koalitionsvertrag. "Zur Förderung des generationengerechten Umbaus werden wir ein neues Programm ‚Altersgerecht Umbauen‘ auflegen, mit Investitionszuschüssen ausstatten und damit das bestehende Darlehensprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau ergänzen." Wie viel Geld man für das Programm ausgeben will, darüber schweigt sich die Regierung im Koalitionsvertrag jedoch aus. Zumindest hat die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) das 2011 abgeschaffte Zuschussprogramm 455 wieder eingeführt. Dieser Zuschuss von maximal 5.000 Euro flankiert seit Jahresbeginn das bereits bestehende Programm 159, das den Erwerb und Umbau von barrrierefreiem Wohnraum mit günstigen Krediten fördert.

Wer selbst umbauen will, sollte überlegen, ob zum Beispiel bei energetischen Sanierungsmaßnahmen auch gleich altersgerechte Umbauten vorgenommen werden. Das kann sich lohnen, weil dafür unterschiedliche Förderprogramme abgerufen werden können. Während Einzelmaßnahmen wie Haltegriffe oder ein Duschsitz keine großen Summen verschlingen, können der Komplett­umbau eines Bades, die Verbreiterung von Türen oder der Bau einer Rollstuhlrampe teuer werden.

Ein weiterer Grund, lieber jetzt als später umzubauen, sind die Kredite: Banken gewähren Rentnern nur noch selten ein Darlehen. Wer im Ruhestand keinen hohen Kredit aufnehmen will oder kann, sollte das Geld für Umbauten mit einem Bausparvertrag ansparen (siehe Kasten oben). Doch nicht jeder Tarif passt: "Anleger sollten beim Abschluss des Vertrags bedenken, dass die Umbaumaßnahmen früher als geplant fällig werden könnten", sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung. Er rät deshalb zu einem Tarif, der es erlaubt, Darlehen vorzeitig zu bekommen. Ebenfalls wichtig zu wissen: Im Ernstfall, etwa wenn ein Partner pflegebedürftig und zu Hause versorgt wird, übernimmt auch die Pflegekasse einen Teil der Kosten, die beim Umbau anfallen.

Barrierearm mieten
Mieter sind stark auf den guten Willen ihrer Vermieter angewiesen, doch ein Blick in die Portfolios großer Makler zeigt vermehrt Angebote an "modernem Wohnen". Hinter diesem Begriff verbergen sich bar­rierefreie Wohnungen. Einige große Immobilienunternehmen reagieren bereits auf den Bedarf ihrer älteren Mieter und passen ihren Bestand an.

Deutsche Annington, mit über 200.000 Wohnungen einer der größten Anbieter am Markt, will in den kommenden Jahren rund 300 Millionen Euro investieren. Ziel sei es, mittelfristig deutschlandweit rund 10.000 Wohnungen barrierearm umzurüsten. Die Umbauten konzentrierten sich im Wesentlichen auf das Badezimmer: rutschfeste Fliesen, eine erhöhte Toilette und ein unterfahrbarer Waschtisch. Die Kehrseite dieser Medaille sind allerdings Stress und Lärm während des Umbaus - und steigende Mieten.

Einen Schritt weiter denkt Axel Hölzer. Mit seiner Beratungs­ge­sell­schaft Excovatus will der Experte für stationäre und ambulante Pflege große Wohnungsunternehmer dazu bringen, nicht nur einen Teil ihrer Bestände barrierearm umzubauen, sondern auch mit Sozial- und Pflegediensten zusammenzuarbeiten. So können viele Menschen länger in ihrer angestammten Wohnung leben. Der Vorteil: Die Mieter müssten nicht in ein teures Pflegeheim, und die Wohnungsgesellschaft könnte an der Pflege mitverdienen.

Finanzierung

Mit dem Klassiker
Bei altersgerechten Umbauten kann ein Bausparvertrag eine gute Alternative zum Kredit sein. Gängig sind Verträge über zehn Jahre mit einem Volumen von 50.000 Euro. Sparer zahlen über zehn Jahre 20.000 Euro ein und erhalten dann ein Darlehen über 30.000 Euro. Doch Anleger sollten sich nicht von niedrigen Darlehenszinsen blenden lassen. Damit ist man zwar schneller schuldenfrei, muss aber eine höhere monatliche Rückzahlrate in Kauf nehmen. Für Normalverdiener mag das kein Problem sein. Doch gerade wer plant, das Darlehen im Ruhestandsalter zurückzu­zahlen, sollte bedenken, dass die Rente in der Regel niedriger ausfällt als das bisherige Einkommen. Es empfiehlt sich daher, einen Vertrag mit höherem Darlehenszins zu wählen und damit die monatliche Belastung zu reduzieren. Schneller zurückzahlen kann man schließlich immer. Ratsam ist auch, einen Tarif zu wählen, bei dem das Darlehen vorzeitig zugeteilt werden kann.

Förderkompass:
KfW-Förderung Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet mit dem Programm 159 zinsgünstige Kredite für ­bar­rierereduzierende Umbauten an. Kreditnehmer können damit beispielsweise Wege und Eingangsbereiche anpassen, Aufzüge nachrüsten oder altersgerechte Gebäudesystemtechnik einbauen. Der maximale Kreditbetrag beträgt 50.000 Euro pro Wohneinheit. Soll die Wohnung zum Standard "Altersgerechtes Haus" umgebaut werden, muss ein Sachverständiger den Umbau begleiten. Er berät und nimmt die Umbauten nach deren Abschluss ab. Einzelmaßnahmen können ohne fachliche Begleitung durchgeführt werden Mit dem Zuschuss 455 bekommen Immobilienbesitzer bis zu zehn Prozent, maximal 5000 Euro, der Kosten des Umbaus zum Standard "Altersgerechtes Haus" von der KfW obendrauf. Bei Einzelmaßnahmen gibt es acht Prozent der förderfähigen Kosten, maximal 4.000 Euro, als Zuschuss (www.kfw.de).

Förderung der Länder Günstige Kredite und Zuschüsse können auch bei den Förderstellen der Bundesländer beantragt und mit dem Programm der KfW kombiniert werden. Das Land Nordrhein-Westfalen (NRW) etwa vergibt zinsgünstige Darlehen bis zu 15.000 Euro pro Wohneinheit und fördert damit zum Beispiel den Einbau bodengleicher Duschen, eines Aufzugs oder Veränderungen beim Grundriss. Der Kredit muss vor Beginn der Baumaßnahmen beantragt werden (www.nrwbank.de). Informationen zu kommunalen Fördermöglichkeiten gibt es bei Verbraucherzentralen oder online (www.baufoerderer.de).

Wohn-Riester Seit Beginn des Jahres kann der Wohn-Riester auch für alters- oder behindertengerechte Baumaßnahmen eingesetzt werden. Bei einem Umbau innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie müssen mindestens 6.000 Euro investiert werden. Liegt der Erwerb länger zurück, beträgt die Mindestsumme 20.000 Euro. Wie bei der KfW-Förderung muss ein Experte den Umbau fachlich begleiten und abnehmen. Achtung: Der Wohn-Riester kann nicht mit dem KfW-Kredit kombiniert werden.

Pflege Erfolgt der Umbau für ein Familienmitglied, das bereits eine Pflegestufe hat, kann bei der Pflegekasse ein Zuschuss beantragt werden. Sie übernimmt pro Maßnahme bis zu 2.557 Euro der Kosten. Dafür muss vor Beginn des Umbaus ein formloser Antrag eingereicht werden, in dem die Maßnahme beschrieben wird. Ein Kostenvoranschlag ist beizulegen.

Steuern Materialkosten des Umbaus kann man steuerlich nicht geltend machen, dafür erstattet das Finanzamt aber Lohnkosten für Handwerkerleistungen. Der Fiskus zahlt bis 20 Prozent von 6.000 Euro zurück, maximal 1.200 Euro pro Jahr.