Ferien-Immobilie: Wann sich ein Kauf lohnt

von Simone Gröneweg, Euro am Sonntag

Warum nicht das Angenehme mit dem Nützlichen verbinden? Wer eine Ferienimmobilie kauft, versucht genau das. Die Unterkunft dient nicht nur der eigenen Erholung, sondern beschert dem Besitzer im Idealfall ein ordentliches Plus im Portemonnaie. Das Interesse an Immobilien ist groß, davon profitiert derzeit der deutsche Ferienimmobilienmarkt. Die räumliche Nähe, Rechtssicherheit und attraktive Renditeaussichten locken Anleger vermehrt an heimische Standorte, sagen Experten.

"Jeder dritte Eigentümer möchte ganz gezielt mit seiner Immobilie einen Gewinn erwirtschaften und jeder Vierte sieht seinen Erwerb als reine Kapitalanlage", erklärt Aye Helsig, Regionaldirektor bei dem Ferienhausportal FeWo-­direkt. Für manche Eigentümer ist die Rechnung bereits aufgegangen, sie dürfen sich über einen gewaltigen Wertzuwachs freuen. An der Spitze rangiert dabei die Insel Sylt. Bis zu 15 Millionen Euro verlangen Verkäufer nach Angaben des Maklerhauses Engel & Völkers dort für frei stehende Immobilien mit unverbaubarem Blick und erstklassiger Ausstattung.

"Pro Quadratmeter werden in Deutschland durchschnittlich 2.283 Euro gezahlt, die Preise für gefragte Nord- und Ostsee-Standorte liegen jedoch deutlich darüber", erklärt Helsig. Das gilt in jedem Fall für die deutschen Inseln. Auf Norderney, Rügen, Juist oder Föhr kommt Engel & Völkers auf einen Quadratmeterpreis von mehr als 10.000 Euro, wobei es sich dabei um absolute Spitzenwerte handelt. Richtig kostspielig wird es mitunter auch in den Bergen - etwa am Tegernsee und am Chiemsee. Die LBS Bayerische Landesbausparkasse veranschlagt für frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser - gebraucht, mittlere bis bevorzugte Lage - in Garmisch-Partenkirchen und Miesbach mindestens 700.000 Euro. Günstiger ist es noch im Ostallgäu, wo Käufer mit einem Preis von 350.000 bis 450.000 Euro rechnen müssen.

Erst kalkulieren, dann kaufen

Wer in den vergangenen fünf Jahren eine Immobilie an der Nord- oder Ostsee zur Vermietung an Feriengäste kaufte, konnte im Schnitt jährlich Bruttorenditen von 7,5 Prozent erzielen, ergab eine Studie von Engel & Völkers und FeWo-direkt. Allerdings fällt die Nettorendite deutlich niedriger aus, schließlich schmälern Nebenerwerbskosten wie etwa die Grunderwerbsteuer oder Maklercourtage das Ergebnis. Laut ­FeWo-direkt nehmen Eigentümer im Schnitt etwa 14.500 Euro brutto ein. Dem stehen Kosten in Höhe von 9.000 Euro gegenüber. Da es sich dabei um Durchschnittswerte handelt, können die individuellen Kosten und Einnahmen natürlich ganz anders ausfallen. Wem nicht egal ist, wie viel er mit der Vermietung verdient und wie viel am Ende für ihn übrig bleibt, sollte schon vor dem Kauf einen Businessplan aufstellen. "Ich erlebe oft, dass Käufer das Gesamtprojekt unterschätzen", erklärt Stefanie Schreiber, Autorin des Ratgebers "Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen und Steuern sparen!". "Sie sollten sich aber zuvor überlegen, wie viel Miete sie von den Gästen verlangen können", sagt sie.

Bei der Suche nach einem Objekt sollte man beachten, dass die Immobilie sich grundsätzlich gut vermieten lässt. Liegt die Wohnung an einem begehrten Urlaubsort oder in Strandnähe, dürfte das kein Problem sein. In den Bergen hilft es, wenn das Haus oder die Wohnung in den Sommermonaten ebenfalls Urlauber - zum Beispiel Wanderer oder Kletterer - anlockt. Eine Ferienwohnung sollte groß genug sein. Mindestens 40 Quadratmeter, heißt es in der Branche. Wer Urlaub macht, möchte schließlich nicht beengt wohnen. Will jemand an Familien vermieten, empfehlen sich mindestens zwei bis drei Schlafzimmer. Viele Gäste würden eine hochwertige und komfortable Ausstattung erwarten, drei Viertel einen ­Internetanschluss, sagt Helsig. "Um erfolgreich Gäste zu beherbergen und eine rentable Ferienimmobilie zu besitzen, passen sich die Privatvermieter heute immer mehr den Wünschen der Urlauber an", ergänzt er.

Was manche unterschätzen: Eine Ferienimmobilie bringt viel Arbeit mit sich. Die Reinigung der Unterkunft, Renovierungen, Reparaturen und Gartenpflege bewerten Vermieter als die aufwendigsten Tätigkeiten. Hinzu kommt noch die Abwicklung der Buchungen. Reisen die Gäste ab, ist eine Bestandsaufnahme notwendig: Ging etwas Wertvolles beim Inventar zu Bruch? Wer das alles nicht selbst leisten kann, muss jemanden damit beauftragen. "Eine Agentur berechnet für ihre Dienstleistungen in der Regel 18 Prozent plus Mehrwertsteuer vom Umsatz, den die Ferienimmobilie erzielt", erklärt Schreiber. Und betont: Das sei durchaus angemessen.

Die Aufwendungen für den Erhalt einer vermieteten Immobilie sind als Werbungskosten absetzbar. Darunter fallen zum Beispiel Reparaturen oder Kosten für Mietersuche. Anders sieht es bei den Anschaffungskosten aus, wie die Beispielrechnung unten deutlich macht. Vermieter können dafür jährlich die sogenannte Afa (Abschreibung für Abnutzung) geltend machen - im Kaufjahr ­allerdings nur anteilig. Zu den Anschaffungskosten zählt aber nicht der Preis fürs Grundstück, dafür werden auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt.

Beispielrechnung: Ferienhaus absetzen (pdf)