Eigenbedarfskündigung: In diesen Fällen können sich Mieter wehren

Jede Eigenbedarfskündigung ein Einzelfall

Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Vermieter nie eine gute Nachricht. Jedoch ist nicht jede Kündigung auch rechtens und muss immer als Einzelfall betrachtet werden. Mieter können sich auch dagegen wehren, wenn die Kündigung nicht alle Kriterien erfüllt, um rechtens zu sein. So sollte man unbedingt prüfen, ob alle formalen Anforderungen erfüllt wurden, der Vermieter geltende Gründe angegeben und überhaupt das Recht hat, eine Kündigung auszusprechen.

Wann kann ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Wenn ein Vermieter ein Mietverhältnis beenden möchte, darf er eine Eigenbedarfskündigung nur für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts geltend machen. Wie im Bundesgesetzbuch unter Artikel 573 festgehalten wird, zählen in der Regel nahe Verwandte wie Eltern, Kinder, Geschwister, Enkel, Großeltern, Neffen und Nichten. Beim Verwandtschaftsgrad der Cousins und Cousinen, Großneffen und -nichten und Stiefenkeln muss in der Regel ein Nachweis über die Bindung zum Eigentümer der Wohnung erbracht werden, um eine Eigenbedarfskündigung geltend zu machen.

Sonderfälle des Kündigungsrechts

Um einen Sonderfall handelt es sich, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll. Denn wenn ein Mietshaus an einen neuen Eigentümer veräußert wird, bleiben die Mietverträge zunächst bestehen. Jedoch kann der Eigentümer den Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen. Dies ist aber nach frühestens drei Jahren möglich, da in diesem Fall eine begrenzte Kündigungssperre für den neuen Eigentümer besteht.
Bei einem Zweifamilienhaus sieht die Rechtslage jedoch anders aus, da in diesem Fall ein erleichtertes Kündigungsrecht gilt. So haben Mieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus, in dem die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird, bei einer Kündigung schlechte Karten. Denn laut dem erleichterten Kündigungsrecht im BGB Artikel 573a steht es dem Vermieter zu, jederzeit ohne Angaben von Gründen das Mietverhältnis zu beenden. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um weitere drei Monate.

Was ist vor Gericht zulässig und was nicht?

Grundsätzlich schreibt das Gesetz vor, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur unter Vorlage nachvollziehbarer und rationaler Gründe zulässig ist. Zu den Gründen gehört der Wunsch des Eigentümers, die eigene Immobilie bewohnen zu wollen, aber auch andere Gründe sind für die Eigenbedarfskündigung anerkannt. So ist auch der Wunsch nach Kindern, die Planung der Immobilie als Alterswohnsitz oder ein deutlich kürzerer Arbeitsweg von der betreffenden Wohnung aus vor Gericht zulässig.

Wann ist die Eigenbedarfskündigung nicht zulässig?

Einige Gründe für die Eigenbedarfskündigung sind allerdings nicht ausreichend, beziehungsweise werden sie vor Gericht nicht anerkannt. So darf der Vermieter den aktuellen Mietern nicht kündigen, wenn die Immobilie lediglich für eine kurze Phase als Ersatzwohnung dienen soll. Ungültig ist die Kündigung auch dann, wenn die betreffende Immobilie nicht den tatsächlichen Ansprüchen des Vermieters genügt. Das heißt, wenn der Vermieter eine weitere Mietwohnung hat, die vergleichbar und aktuell nicht vermietet ist, darf er ebenfalls keine Eigenbedarfskündigung aussprechen, da er die Wohnung als Alternative nutzen kann. Es gibt noch weitere Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit eine Kündigung zulässig ist. Wenn dies nicht der Fall ist, kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung jederzeit einfach widersprechen. So darf ein zeitlich ohnehin befristeter Mietvertrag nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden und auch nicht, wenn der Mietvertrag einen Kündigungsverzicht von Seiten des Vermieters enthält. Handelt es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person, ist es generell nicht möglich eine Eigenbedarfskündigung geltend zu machen.

Welche Fristen müssen eingehalten werden?

Im Gesetz ist klar geregelt, dass die Wohnungskündigung spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats eingehen muss, wenn sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam werden soll. Diese Fristen gelten auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Denn dadurch, dass die Eigenbedarfskündigung einer ordentlichen Kündigung gleicht, gibt es keine Unterschiede bezüglich der Fristen. So verlängert sich für den Vermieter auch die Kündigungsfrist nach einer entsprechenden Dauer der Vermietung. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate und ab acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei neun Monaten.

Wie muss die Eigenbedarfskündigung formal aussehen?

Jede Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf eines schriftlichen Dokuments, so auch eine Eigenbedarfskündigung. Dabei müssen alle nötigen Angaben in dem Kündigungsschreiben enthalten sein und bereits ein kleiner Formfehler kann das Schreiben unwirksam machen. So muss die Kündigung die wesentlichen Informationen wie die Namen des Vermieters und Mieters enthalten, das Datum und die Adressen der Vertragspartner. Des Weiteren sind Angaben erforderlich, die den Eigenbedarf begründen und belegen, also den korrekten Verwandtschaftsgrad oder genauere Angaben zur Bindung, falls es sich um ein entferntes Verwandtschaftsverhältnis handelt. Hinzu kommen weitere Erläuterungen zu dem bisherigen Wohnverhältnis, damit der Mieter das Nutzungsinteresse des Vermieters genau überprüfen kann. Zuletzt muss eine Eigenbedarfskündigung einen Hinweis zum Widerspruchsrecht des Empfängers enthalten, sonst ist das Schreiben ungültig.

Redaktion finanzen.net