Immo-Fonds im Test: Das sind die besten für Ihr Depot!

von Christoph Platt, Euro am Sonntag

Der Branche der Of­fenen Immobilienfonds geht es gut - in gewisser Weise sogar zu gut. Das sehen nicht nur die Produktanbieter und Anleger so, sondern auch die Ratingagentur Scope. Sie hat neue Ratings für 13 für Privat­anleger taugliche Immobi­lienfonds veröffentlicht. Vier davon bewertet Scope besser als vor einem Jahr, zwei schlechter. Bei zwei Aufsteigern verbesserte sich das Rating sogar um mehr als eine Stufe.

Gut geht es der Branche, weil der Immobilienmarkt boomt und die Nachfrage der Anleger nach den Fonds riesig ist. Zugleich stöhnt sie wegen der schwierigen Marktbedingungen. Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren in die Höhe geschossen, und es fällt den Fondsmanagern zunehmend schwer, Objekte mit einem halbwegs vertretbaren Rendite-Risiko-Niveau zu finden.

Gleichzeitig wollen immer mehr Anleger in die Fonds einsteigen und erhöhen den Anlagedruck. Auf dieses Dilemma reagieren viele Anbieter mit einer Sperre. Nur fünf Fonds geben derzeit neue Anteile aus: der hausinvest, der grundbesitz global, der Leading Cities Invest, der Fokus Wohnen Deutschland und der Deka-ImmobilienNordamerika.

Im Vergleich zum Vorjahr macht der grundbesitz global am meisten Boden gut. Sein Rating steigt um drei Stufen auf "bbb-". In allen drei von Scope analysierten Bereichen - Immobilienbestand, Nachhaltigkeit und Finanzstruktur - konnte sich der Fonds verbessern. Dennoch trägt er weiterhin die schlechteste Note aller Offenen Immobilienfonds.

Auch der Fonds mit dem zweitschlechtesten Rating, der WestInvest InterSelect, konnte aufholen. Er legte ebenfalls in allen Bereichen zu und ist nun zwei Stufen besser bewertet als 2016.

Zu den weiteren Aufsteigern zählen der Leading Cities Invest und der UniImmo: Global. Sie bilden zusammen mit den anderen Fonds, die mit "a+" bewertet wurden, ein breites Mittelfeld.

Dort einordnen müssen sich auch der grundbesitz ­europa und der UniImmo: Europa. Beide verloren eine Ratingstufe. Der Grund: Scope bewertet den Immobilienbestand der zwei Produkte etwas schlechter als vor einem Jahr.

Die höchsten Noten vergibt Scope dieses Jahr an den UniImmo: Deutschland und den Wertgrund WohnSelect D. Beide erhalten ein "aa-".

Auffällige Entwicklungen

Die Scope-Analyse offenbart drei wichtige Trends. Zum einen gibt es kaum noch Leerstand und der hohe Vermietungsgrad aus dem Vorjahr wurde noch einmal übertroffen. Die Vermietungsquote liegt aktuell im Mittel bei 94,6 Prozent.

Als zweiter Trend zeigt sich, dass sich die Fonds mit Europa-Fokus immer ähnlicher werden. Bei den Risiko-Rendite-Profilen gibt es zwischen den Produkten kaum noch Unterschiede.

Dritter Trend ist ein Wandel im Anlageverhalten. Die USA haben Deutschland als beliebtesten Investitions­standort abgelöst. Mehr als ein Drittel des 2016 investierten Geldes floss in US-Immobilien, während in deutsche Gebäude nur 17 Prozent angelegt wurden.

Bei den Nutzungsarten zeigt sich ein stark gestiegenes Interesse an Hotels. Noch immer investieren Offene Immobilienfonds am stärksten in Bürogebäude, doch der Anteil an Hotelkäufen wächst schnell. Der Hintergrund: Klassische Büroimmobilien sind mittlerweile sehr teuer. Fondsmanager weichen deshalb auf alternative Segmente wie Hotels aus.

Im Überblick: Neue Ratings für Offene Immobilienfonds (pdf)