Offene Immobilienfonds: Das ist der letzte Akt!

von Christoph Platt, Euro am Sonntag

Dieses Schauspiel war und ist nichts für schwache Nerven. Seit vielen Jahren zieht sich die Auflösung mehrerer Offener Immobilienfonds hin, nun beginnt für die beiden größten Portfolios der letzte Akt. Am 1. Mai sind sämtliche Immobilien und das sonstige Vermögen des CS Euroreal und des SEB ImmoInvest auf die jeweilige Depotbank übergegangen. Eigentümer des Portfolios des CS Euroreal ist seit wenigen Tagen die Commerzbank, die Vermögensgegenstände des SEB Immo­Invest gehören jetzt der CACEIS Bank, einem Tochter­unternehmen der französischen Banken Crédit Agricole und Natixis.

Rechtlich betrachtet ist dieser Schritt zwar gewaltig. Doch die Konsequenzen für die Anleger sind minimal. "Der Ansprechpartner ändert sich und die Veröffentlichungen zum Fonds dürften seltener und etwas nüchterner werden", sagt Oliver Weinrich, Vorstand der Drescher & Cie Immo Consult. "Ansonsten gibt es keine dramatischen Veränderungen."

Auch bei der Betreuung des Immobilienbestands bleibt alles beim Alten. Weil sich die Depotbanken nicht darum kümmern können und wollen, haben sie die bisherigen Eigentümer mit der Verwaltung beauftragt. Um die Immobilien kümmern sich also die Teams, die sie zuvor schon betreuten. "Die bewährte Managementkompetenz bleibt damit erhalten", sagt Weinrich.

In den kommenden Jahren werden die Depotbanken mithilfe der bisherigen Manager weiter versuchen, die Gebäude der Fonds zu verkaufen. Wie lange das dauern wird, lässt sich nicht vorhersagen. Zwar sind die Depotbanken durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) dazu angehalten, das Portfolio binnen drei Jahren zu veräußern. Doch das ist nur ein Richtwert. Eine gesetzliche Frist für die Dauer der Abwicklung eines Fonds existiert nicht.

So traurig das Schauspiel für die Anleger des CS Euroreal und des SEB ImmoInvest auch ist: Sie sind bislang mit einem blauen Auge davongekommen. Verglichen mit der Zeit vor der Finanzkrise Ende 2007 verloren Investoren des CS Euroreal nur drei Prozent ihres Geldes, Anleger des SEB ImmoInvest 13 Prozent. Andere Fonds wie der AXA Immoselect oder der Degi Europa gingen um mehr als 40 Prozent in die Knie.

Ausdauer gefragt

Auch wenn für die beiden größten Fonds in Abwicklung der letzte Akt begonnen hat: Ein zügiges Ende dürfen Anleger nicht erwarten. Selbst wenn alle Gebäude verkauft sind, ist kein Schlussstrich möglich. Denn die Fonds müssen Rücklagen bilden, falls in den Folgejahren Gewährleistungsansprüche oder Steuernachzahlungen geltend gemacht werden. Die Credit Suisse schreibt ganz nüchtern: "Im Hinblick auf Gewährleistungs-/Verjährungsfristen erfolgt die letzte Ausschüttung im Idealfall voraussichtlich circa zehn Jahre nach dem Verkauf der letzten Immobilie."

Wer der Aufführung bis zum letzten Augenblick beiwohnen möchte, braucht also gehöriges Sitzfleisch. Wer das nicht besitzt, hat zwei Möglichkeiten. Entweder er verkauft seinen Fonds an der Börse. Oder er nimmt eines der Abfindungs­angebote an, die den Anlegern eingefrorener Immobilienfonds regelmäßig ins Haus flattern.

Wer das Geld nicht dringend braucht, sollte weder die eine noch die andere Variante wählen. Denn bei beiden werden hohe Abschläge fällig. Obwohl das weitere Schicksal der Immmobilienportfolios ungewiss ist, ist es wahrscheinlich, dass am Ende die Verluste geringer ausfallen werden als beim Verkauf an der Börse oder an Unternehmen, die mit den Anteilen erschöpfter Anleger ein Schnäppchen machen möchten.

Im Überblick: Immobilienfonds mit Übergang am 1. Mai 2017 (PDF)