Baustelle Offene Immofonds

von Jörg Billina, Euro am Sonntag

Eigentlich müssten Anleger den Anbietern Offener Immobilienfonds das Haus einrennen. Schließlich nähren steigende Staatsverschuldung, das Anwerfen der Notenpresse und anziehende Rohstoffpreise bei nicht wenigen Investoren die Angst vor Inflation. Doch ist die Anlageklasse immer noch ein idealer Schutz gegen Geldentwertung? Werden sie auch künftig ihrem Anspruch gerecht, wichtiger Baustein eines erfolgreichen Vermögensaufbaus zu sein?

Fakt ist: Seit Oktober 2008 haben vier Fonds die Rückgabe von Anteilen durchgängig ausgesetzt. Zwei weitere Fonds, der Degi International und der AXA Immoselect, mussten nach einer kurzen Öffnungsphase wegen starker Mittelabflüsse erneut dichtmachen. Insgesamt sind nun neun Milliarden Euro an Anlagegeldern eingefroren.

Auslöser für die Schließungen ist die Finanzkrise. Sie hatte institutionelle Investoren, die die Fonds als Geldparkmöglichkeit genutzt hatten, zum Abzug hoher Summen veranlasst. Für Martin Stürner, Vorstand der Vermögensverwaltung PEH, sind die erneuten Schließungen der GAU für die Offenen Immofonds. „Der Imageschaden ist immens.“ Er rät zum Verkauf der geschlossenen Fonds über die Börse, wenn der Abschlag sich noch in einem Rahmen von zwei bis fünf Prozent bewegt. „Die Fonds sind zu, weil die Anbieter ernste Schwierigkeiten haben, die notwendige Liquidität sicherzustellen. Um die Aussteiger auszuzahlen, könnten sie zu Notverkäufen gezwungen sein. Angesichts der Lage auf dem Immobilienmarkt dürfte das -zulasten der Rendite gehen.“

Auch bei den Offenen Immofonds rät Stürner zur Vorsicht. „Ich will den Fonds ihre wertstabilisierende Wirkung nicht absprechen. Doch das Risiko, möglicherweise zwei Jahre nicht an mein Geld zu kommen und interessante Investmentchancen zu verpassen, steht in keinem Verhältnis zum Ertrag.“ In den eigenen Strategien setzt Stürner als sicheren Baustein auf deutsche Staatsanleihen. „Ihre Rendite liegt im Schnitt gerade mal ein Prozent unter jener der Offenen Immofonds. Dafür sind sie jederzeit handelbar.“

Wolfgang Kubatzki ist hier ganz anderer Meinung: „Offene Immofonds sind immer noch das liquideste Immobilienprodukt“, betont der Leiter Real Estate der Feri EuroRating Services AG. Sie seien nach wie vor das geeignete Vehikel, um das Auf und Ab anderer Anlageklassen auszubalancieren. Der Experte rät Anlegern, die ihr Geld nicht dringend benötigen, in den eingefrorenen Produkten investiert zu bleiben.

Im kommenden Jahr will der Gesetzgeber für diese Investorengruppe klare Kündigungsfristen festschreiben. „Dann wird die Anlageklasse wieder in ruhigeres Fahrwasser zurückfinden“, glaubt Kubatzki. Allerdings seien die Zeiten des stetigen Wachstums vorbei. Auch innerhalb der Branche wird es zu Veränderungen kommen. „Die Fonds, die über einen starken Vertrieb verfügen und deren Immobilien überwiegend langfristig vermietet sind, werden sich am Markt durchsetzen.“ Und wie fallen die Renditen in Zukunft aus? „Die dürften in den kommenden zwei Jahren im Schnitt zwischen drei und vier Prozent liegen.“