KSW Immobilien: 4-Sterne Investition in Top Lage Leipzig

finanzen.net: Am Kapitalmarkt ist die KSW bislang ein unbeschriebenes Blatt. Können Sie bitte in zwei oder drei Sätzen Ihre Gesellschaft kurz vorstellen?
Jörg Zochert: Die KSW Immobilien GmbH & Co. KG ist eine Projektgesellschaft der KSW-Gruppe. Sie wurde zur Errichtung und Verpachtung eines 4-Sterne-Hotels "INNSIDE BY MELIA" zzgl. Restaurants, Skybar und Tiefgarage in zentraler Lage in Leipzig gegründet. Hierzu werden wir zwei historische Palaisbauten direkt vis à vis der Thomaskirche im Zentrum von Leipzig rekonstruieren bzw. sanieren. Die KSW-Gruppe wiederum ist seit 2003 als Leipziger Bauträgerunternehmen und Projektentwickler für Alt- und Neubauten tätig.

Wie haben sich Umsatz und Ergebnis in den vergangenen Jahren im Zuge des Booms am deutschen Immobilienmarkt konkret entwickelt?
Die KSW-Gruppe hat sich in den letzten beiden Jahren sehr gut entwickelt. In 2012 haben wir einen Jahresumsatz von 20,5 Millionen Euro, in 2013 in Höhe von 29,1 Millionen Euro realisiert - wobei die Umsatzerlöse natürlich immer von dem Timing diverser Projektrealisierungen abhängen. Bei der Emittentin, der KSW Immobilien GmbH & Co. KG handelt es sich um eine reine Projektgesellschaft, die zur Errichtung und Verpachtung des Hotel-/Restaurantprojektes "Kosmos-Ensemble" gegründet wurde. Zu dieser Gesellschaft gibt es daher keine aussagekräftige Finanzhistorie.
Anleger können vom 23. September bis voraussichtlich 2. Oktober Ihre Unternehmensanleihe zeichnen. Über welche Konditionen verfügt sie?
Die Unternehmensanleihe (WKN: A12UAA / ISIN: DE000A12UAA8) mit einem Volumen von bis zu 25 Millionen Euro und einer Laufzeit von fünf Jahren ist mit einem jährlichen Festzins von 6,5 Prozent ausgestattet, Anleiherating BBB-.

Welches Projektvolumen hat die KSW-Gruppe seit ihrer Gründung realisiert? Haben Sie in den vergangenen Jahren Immobilienprojekte durchgeführt, die sich in einer ähnlichen Größenordnung wie das geplante Hotel- bzw. Restaurantprojekt "Kosmos-Ensemble" bewegten?
Wir verfügen über langjährige Erfahrung in Bezug auf die Bauträger- und Sanierungstätigkeit insbesondere mit historischen denkmalgeschützten Immobilien. Die KSW Gruppe hat mehr als 200.000 qm Fläche primär in Leipzig saniert bzw. neu erstellt und innerhalb der vergangenen zehn Jahre Immobilienprojekte im Wert von cirka 200 Millionen Euro erfolgreich realisiert. Dabei haben wir alle Projekte im vorgesehenen Kosten- und Zeitrahmen abgeschlossen. Wir verfügen auch bereits über entsprechende Expertise im Bereich Hotelprojektentwicklungen. So haben wir im Jahr 2010 in Dranske auf Rügen ein exklusives 4 Sterne Apartmenthotel mit 63 Zimmern bzw. Apartments von jeweils cirka 25 bis 55 qm errichtet, welches seit 2011 in Betrieb ist. Auch hier war die Grundlage eine historische Bausubstanz, wobei wir es bei dem Meliá-Hotelprojekt mit einer sehr prachtvollen Fassade zu tun haben, die wir im neoklassizistischen Stil rekonstruieren werden.

Was gab den Ausschlag, die Finanzierung des Projekts nicht über Banken oder einen geschlossenen Fonds, sondern über eine festverzinsliche Anleihe zu finanzieren?
Durch die Anleihe können wir uns bankenunabhängig und damit flexibler aufstellen. Beispielsweise sind wir in der Anleihe etwas freier, was die Laufzeitgestaltung angeht. Dies gibt uns die Möglichkeit, das Hotel nicht bereits unmittelbar nach Inbetriebnahme, sondern erst nach Erreichen eines stabilisierten Betriebes zu verkaufen. Im Übrigen ist es für diese Art von Sonderprojekten grundsätzlich schwierig, einen Bankkredit zu bekommen, da solche Projekte eben nicht zum Hauptgeschäft der Immobilien finanzierenden Banken gehören. Eine Finanzierung über einen geschlossenen Fonds stand für uns nie zur Diskussion, schließlich haben wir ja bereits selber Eigenkapital eingebracht.

Auf welchem Entwicklungsstand befindet sich das Bauvorhaben aktuell?
Die für die Projektentwicklung notwendige Baugenehmigung wurde von der Stadt Leipzig Anfang September 2014 erteilt. So können wir nach erfolgreicher Platzierung der Anleihe direkt mit dem Bau beginnen. Damit befinden wir uns genau im Zeitplan, sodass der zukünftige Betreiber, Sol Meliá Deutschland pünktlich zur geplanten Eröffnung im März 2016 einziehen kann.
Für das Hotel (82 Prozent der Nutzungsfläche des Objektes) wurde mit der Sol Meliá Deutschland GmbH bereits ein Mietvertrag über 20,5 Jahre abgeschlossen, darüber hinaus liegt uns eine harte Patronatserklärung der Mutter, der Meliá Hotels International S.A. vor. Die Verhandlungen bzgl. der Vermietung der Restaurants (18 Prozent der Nutzungsfläche) sind weit fortgeschritten.

Die Anleihe ist mit einem vorzeitigen Kündigungsrecht ausgestattet. In welchem Fall würden Sie davon Gebrauch machen?
Wir beabsichtigen, das Objekt nach Inbetriebnahme und Erreichen eines stabilisierten Betriebes zu verkaufen. Das vorzeitige Kündigungsrecht würde bei einem Verkauf innerhalb der Anleihelaufzeit von uns ausgeübt werden.  

Die Besicherung der Anleihe fällt im Gegensatz zu vielen Mittelstandsanleihen recht üppig aus. Können Sie diese kurz nennen?
Zum einen werden die Ansprüche der Anleihegläubiger nach Ablösung der bisher finanzierenden Bank durch eine erstrangige Grundschuld von bis zu 25 Millionen Euro besichert. Die Anleihebedingungen sehen außerdem vor, dass wir diverse Ansprüche wie zum Beispiel Hotel- und Restaurantpachtansprüche, Versicherungs- und Bauansprüche, Verkaufserlöse aus dem vollständigen oder teilweisen Verkauf des Objekts zugunsten der Anleihegläubiger an einen Treuhänder abtreten. Darüber hinaus gelten übliche Schutzklauseln wie Change of Control, Aufstockungsverbot, Ausschüttungssperre und Negativerklärung. Und nicht zuletzt überwacht ein Treuhänder die Mittelverwendung sowie die Sicherheiten.

…Risiken sind aber zwangsläufig vorhanden. Welche Unsicherheitsfaktoren fallen Ihrer Meinung nach besonders stark ins Gewicht?
Dadurch, dass die Baugenehmigung und der unterschriebene Pachtvertrag mit Sol Meliá bereits vorliegen und wir ein umfangreiches Sicherheitenkonzept für die Anleihegläubiger implementiert haben, wurden die Risiken bereits minimiert. Es könnte jedoch das Risiko bestehen, dass der Verkauf des Hotels zu den von uns gewünschten Konditionen nicht innerhalb der Anleihelaufzeit umgesetzt wird. Für diesen Fall würden wir die Anleihe über eine Bankenfinanzierung, d.h. eine "Bestands-finanzierung" ablösen.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Zochert.

Zur Person:

Jörg Zochert, Jahrgang 1967 blickt auf eine langjährige Tätigkeit in der Projektentwicklung von Wohnanlagen und Sanierung von Denkmalschutzobjekten zurück und verfügt über umfassende Vertriebserfahrung. Seit 2007 ist er bei der KSW Gruppe verantwortlich für Finanzen, Vertriebs-, Projektentwicklung und Öffentlichkeitsarbeit.