GEWA Tower: Gute Aussichten für Anleger und Käufer

Finanzen.net: Die Finanzierung eines konkreten Immobilienprojekts über eine Unternehmensanleihe ist in der Immobilienbranche relativ ungewöhnlich. Können Sie bitte in zwei oder drei Sätzen den geplanten GEWA Tower kurz vorstellen?
Mark Warbanoff: Der GEWA-Tower soll das neue Eingangstor der Stadt Fellbach werden. Im Jahr 2007 wurden wir vom Oberbürgermeister der Stadt Fellbach angesprochen, ein Konzept für das alte Fromm Areal zu entwickeln. Nach dem Prozess der Ideenfindung ist der heutige GEWA-Tower entstanden: Ein Wohnturm in herausragender Architektur der das dritthöchste Wohngebäude Deutschlands, mitten im dynamischen Wirtschaftsraum Stuttgart und zugleich landschaftlich reizvoll im Remstal, darstellen wird. Im Wohnturm sollen auf 34 Etagen ca. 65 exklusive Wohnungen mit fantastischer Aussicht entstehen. Hinzu kommt ein Business-Hotel mit ca. 110 Zimmern.

Einen der höchsten Wohntürme in der Nähe von Stuttgart hochzuziehen, hört sich mutig an. Haben Sie keine Angst vor Bürgerinitiativen, die das Projekt noch verzögern oder gar verhindern könnten?
Nein, uns liegen alle Baugenehmigungen für die Errichtung des Gebäudes vor. Wir müssen nur noch eine Nutzungsänderung für den gewerblichen Teil beantragen, der Bebauungsplan sieht ein Hotel aber schon vor. Die Stadt hat uns die Genehmigungsfähigkeit auch schon bestätigt.

Welchen Track Record kann die GEWA-Gruppe seit ihrer Gründung aufweisen? Haben Sie in den vergangenen Jahren Immobilienprojekte realisiert, die sich in einer ähnlichen Größenordnung wie der geplante GEWA Tower bewegten?
Wir sind Projektentwickler mit großer Leidenschaft und verstehen uns als Lösungsanbieter für Spezial- und Nischenimmobilien, bei denen es darauf ankommt, für komplexe Aufgabenstellungen ein schlüssiges Konzept zu entwickeln und im Zeit- und Kostenplan umzusetzen. Seit 1998 sind wir als Immobilienunternehmer tätig. Vergleichbare Projekte in einer ähnlichen Größenordnung sind in etwa das Presswerk in Kuppenheim, welches wir für die Daimler AG errichtet haben oder das Studentenwerk in Stuttgart. Auch in der Nachbarstadt Winnenden, haben wir aus einer Bauruine das Markthaus entwickelt. Alle bisherigen Projekte wurden unterhalb der Plankosten und im Zeitplan realisiert und sind nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich im Betrieb.

Der GEWA Tower wird aus 65 Eigentumswohnungen und einem Hotel bestehen und soll 2017 fertiggestellt sein. Wieviel Prozent der Wohnungen wurden bereits verkauft und was können Sie interessierten Anlegern über den künftigen Hotelbetreiber mitteilen?
Wir haben bislang 28 Wohnungen verkauft und weitere 10 endverhandelt. Damit sind bereits Wohnungen im Wert von 12,4 Millionen Euro notariell verkauft. Darüber hinaus sind Wohnungen im Wert von 10,3 Millionen endverhandelt, d. h. die Notartermine für diese Wohnungen stehen demnächst an. Die große Nachfrage nach diesen Wohnungen freut uns natürlich sehr, insbesondere da wir mit den zuletzt verkauften bzw. endverhandelten Wohnungen auch über dem Gutachtenpreis von FERI liegen. Dies bestätigt noch einmal das Konzept des GEWA Towers. Für das Hotel, das übrigens nicht mit dem Tower verbunden ist, sondern lediglich die Umrandungsbebauung des Turms darstellt, konnten wir ebenfalls schon einen Hotelpächter gewinnen. Wir haben mit der nordic Hotels AG einen Pachtvertrag über 20 Jahre zuzüglich Verlängerungsoption geschlossen. Zusammen mit dem Vorverkauf der Wohnungen sichert der Hotelpachtvertrag einen guten Teil der Baufinanzierung des Hotels und Wohnturms langfristig ab. Das Hotel, das unter der Flagge "nordic pur" betrieben wird, ist außerdem im wachstumsstarken 3 Sterne Business Segment angesiedelt.

Anleger können vom 17. bis voraussichtlich 21. März Ihre Unternehmensanleihe zeichnen. Über welche Konditionen verfügt sie?
Die Anleihe ist bei einem Volumen von bis zu 35 Millionen Euro und einer Laufzeit von 4 Jahren mit einem jährlichen Festzins von 6,5 % ausgestattet. Sie wurde von der Creditreform Rating AG mit der Ratingnote BBB (Investment Grade) versehen. Das Risiko der Anleihegläubiger wird durch ein umfassendes Sicherheitenkonzept eingegrenzt.

Gibt es bei den Ausstattungsmerkmalen Besonderheiten, die bei herkömmlichen Unternehmensanleihen nicht zu finden sind?
Die Ansprüche der Anleihegläubiger werden durch Bestellung erstrangiger Grundschulden in Höhe von insgesamt 35 Millionen Euro zuzüglich 18% p.a. Kosten und Zinsen (nach Rückführung des Darlehens an die MERKUR BANK KGaA und Löschung der entsprechenden Grundschulden) im 60%igen Beleihungsauslauf gem. FERI Wertgutachten besichert. Als weitere Sicherheiten werden Ansprüche und Rechte wie z.B. Ansprüche aus der Vermietung des geplanten Businesshotels in der Umrandungsbebauung, Vergütungsansprüche gegenüber den Wohnungskäufern oder Ansprüche und Rechte aus Versicherungen an die Anleihegläubiger abgetreten. Darüber hinaus werden die Anleihemittel von einem Treuhänder, der Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft, verwaltet, der auch Zinszahlungen hinterlegt. Sollte der Fall eintreten, dass wir in der komfortablen Situation sind, die Anleihe schon vorzeitig zurückzahlen zu können, werden wir dies nach 2,5 oder 3 Jahren für nominal 102% tun. Nach 3,5 Jahren beträgt die vorzeitige Rückzahlung 101%.

In welchem Fall würde die Emittentin von ihrem vorzeitigen Kündigungsrecht Gebrauch machen und warum wurde diese Klausel in den Konditionen aufgenommen?
Die geplante Bauzeit des GEWA-Towers beträgt ca. 2,5 Jahre. Um trotz unseres guten Track Record gegen mögliche Verzögerungen beim Bau gewappnet zu sein, haben wir uns dennoch für eine 4-jährige Anleihelaufzeit entschieden. Wenn aber alles nach Plan verläuft, wovon wir derzeit natürlich ausgehen, wollen wir die Anleihe selbstverständlich auch so schnell wie möglich zurückzahlen. Dies dann allerdings zu einem Aufpreis.

Was gab den Ausschlag, den GEWA Tower nicht über Banken oder einen geschlossenen Fonds, sondern über eine festverzinsliche Anleihe zu finanzieren?
Die Entscheidung den GEWA Tower über eine Anleihe zu finanzieren, war auch ein strategischer Schritt. Wenn wir dieses Projekt erfolgreich umsetzen, kann eine Anleihefinanzierung auch zukünftig ein attraktives Finanzierungsinstrument für uns sein. Darüber hinaus ist es derzeit quasi unmöglich, für diese Art von Projekten eine Bankfinanzierung zu erhalten. Durch die neuen EK Vorschriften im Rahmen der BASEL III Verordnung, nehmen Banken aktuell von derartigen Projektfinanzierungen Abstand, weil ihnen der sogenannte "Proof of concept" fehlt. Auch die kleinen Banken, die solche Projekte unterstützen würden, sind regulatorisch leider so limitiert, dass die Finanzierung für sie nicht möglich ist.

Wie sicher sind Sie sich, dass die Mindestzeichnungssumme von 30 Millionen Euro tatsächlich erreicht wird und was würde aus dem Projekt, falls dies nicht gelingen sollte?
Im Rahmen der Roadshow haben wir bisher sehr positives Feedback für unser Konzept und die Anleihe erhalten. Wir sind daher sehr zuversichtlich, dass wir die Finanzierung für unser Projekt auf diesem Weg erfolgreich abbilden können. Wenn die Mindestzeichnungssumme nicht erreicht wird, werden alle Zeichnungen komplett rückabgewickelt. Für die Anleger besteht diesbezüglich also kein Risiko - entweder ist die Finanzierung am Ende der Zeichnungsfrist gesichert, oder wir müssen auf das Projekt verzichten. Eine Finanzierungslücke - und damit Unsicherheit über den Projekterfolg - wird es nicht geben.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Warbanoff.

Zur Person:

Mark Georg Warbanoff, geboren 1979, hat eine Ausbildung zum Bankkaufmann bei der Württembergischen Hypothekenbank AG Stuttgart abgeschlossen und war dort zunächst auch tätig. Anschließend studierte er an der FH Nürtingen-Geislingen Betriebswirtschaftslehre und schloss als Diplom-Betriebswirt (FH) Immobilien ab. Anschließend begann er 2005 bei der BF.direkt AG in Stuttgart im Bereich Aufbau der Abteilung der gewerblichen Finanzierungsvermittlung für Bauträger und Projektentwickler für Projekte ab einem Finanzierungsvolumen von 2,5 Millionen Euro. Seit 2007 ist er in der GEWA Gruppe als geschäftsführender Gesellschafter tätig.