FCR Immobilien: Neue 4,25 %-Anleihe als Rendite-Chance

Als börsennotiertes Unternehmen können Anleger bereits heute sowohl in die Aktie als auch in drei verschiedene Alt-Anleihen von FCR Immobilien investieren. Könnten Sie für diejenigen, die Ihre Gesellschaft noch nicht kennen sollten, das Geschäftsmodell und dessen Besonderheiten in zwei oder drei Sätzen kurz vorstellen?

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG ist ein seit Jahren dynamisch und profitabel wachsender Immobilieninvestor mit Schwerpunkt Handelsimmobilien. Wir kaufen Immobilien gerne aus Sondersituationen deutlich unter dem Marktwert, heben die Potenziale der Objekte durch unser aktives Asset Management und verkaufen dann optimierte Objekte wieder. Wie erfolgreich wir dies tun, zeigen unsere Zahlen. Ende 2019 lag der Net Asset Value bei 99,9 Mio. Euro. Das Ergebnis vor Steuern ist 2019 um 282 % auf 10,7 Mio. Euro gestiegen.

Vor ungefähr vier Wochen haben Sie dank einer Umstellung der Rechnungslegung auf IFRS ausgesprochen gute Unternehmenszahlen veröffentlicht. Was war der Hauptgrund für die Entscheidung nicht mehr nach HGB zu bilanzieren?

Mit der Umstellung auf IFRS können wir nun unsere wahre Ertragskraft und unsere tatsächlichen Bilanzrelationen zeigen. Sämtliche Objekte werden regelmäßig extern und unabhängig bewertet. Dies ermöglicht den Investoren auch eine bessere Vergleichbarkeit der FCR Immobilien AG mit anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften. Für die Anleihegläubiger sind neben der Ertragskraft der Gesellschaft dabei sicher die Bilanzrelationen von besonderer Bedeutung und die können sich sehen lassen. Ende 2019 lag der Marktwert unserer Immobilien auf Basis externer Gutachten bei 294 Mio. Euro, unser Eigenkapital betrug 85,5 Mio. Euro, was einer Eigenkapitalquote von rund 26 % entsprach.

Anleger können die neue Unternehmensanleihe voraussichtlich bis zum 25. März noch zeichnen. Was sind deren wichtigste Konditionen?

Wir haben hier, wie ich finde, ein für die Anleger attraktives Paket geschnürt. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren bietet die Anleihe (WKN A254TQ, ISIN DE000A254TQ9) einen Zinskupon von 4,25 % p.a., wobei eine vierteljährliche Zinszahlung erfolgt. Ein umfangreiches Sicherungspaket rundet das Angebot ab, so sind die Anleihegläubiger beispielsweise über einen Treuhänder im Grundbuch bei unseren Objekten eingetragen.

Verfügt die neue Anleihe über spezielle Merkmale, die es von den Alt-Anleihen bzw. herkömmlichen Mittelstandsanleihen unterscheidet?

Ich sehe hier vor allem zwei Punkte als besonders bemerkenswert. Das eine ist die grundbuchliche Absicherung. Wir kaufen die Objekte ja in der Regel deutlich unter den Marktwerten, dies ist wie ein Bewertungspuffer für die Anleihegläubiger zu sehen. Das andere ist die vierteljährliche Zinszahlung. Unsere Anleihe sorgt so für kontinuierliche Zinszahlungen. Gerade auch von institutioneller Seite haben wir die Rückmeldung bekommen, dass dies sehr begrüßt wird. Aus meiner Sicht ist die Anleihe sowohl für institutionelle, als auch für Privatanleger interessant.

An den Kapitalmärkten herrscht derzeit nicht gerade die beste Stimmung. Welche Folgen hätte es, wenn das angestrebte Volumen von 30 Millionen nicht komplett ausgeschöpft werden sollte?

Wir sind ein kontinuierlicher Immobilieninvestor der zwar auch Portfolios im zweistelligen Mio. Euro.-Bereich ankauft, aber auch kleinere Objekte im einstelligen Millionenbereich. Mit anderen Worten, wir bauen laufend unseren Immobilienbestand aus und somit sind wir auch nicht darauf angewiesen, den gesamten Betrag auf einmal zu bekommen, zumal wir auch aktuell über eine gute Liquidität verfügen. Aber wir wollen 2020 weiter deutlich wachsen, unser Immobilienbestand soll von knapp 300 Mio. Euro auf rd. 500 Mio. Euro zum Jahresende steigen und da sind die zufließenden Mittel aus der Anleihe ein Baustein der Finanzierung.

Können Sie den Anlegern bereits erste Hinweise geben, in welche neuen Immobilienprojekte das frische Kapital möglicherweise fließen wird? Falk Raudies: Unser Schwerpunkt liegt bei Handelsimmobilien und wird es auch bleiben. Dieser Markt ist weiter voll intakt und bietet unverändert attraktive Renditen. Zudem ist unsere Pipeline hier gut gefüllt. Ergänzend werden wir aber opportunistisch auch in anderen Segmenten des Immobilienmarktes einzelne Objekte erwerben.

Mit einer Aktienquote von über 68 Prozent gelten Sie derzeit als mit Abstand größter Anteilseigner bei der FCR Immobilien AG. Können Sie etwas zur aktuellen Quote institutioneller Investoren bei der Aktie und den drei bereits emittierten Anleihen sagen?

Der zweitgrößte Aktionär hält 8,8 %. Er begleitet die FCR Immobilien AG bereits seit vielen Jahren. Bei unserem Freefloat von 22,9 % sehe ich eine gute Mischung von institutionellen Investoren und Privatanlegern. Auch bei den Anleihen sind neben Privatanlagern institutionelle Investoren engagiert. Einen kann ich hier sicher nennen, so war bei unserer im vergangenen Jahr emittierten Anleihe auch wieder der renommierte Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS der KFM Deutsche Mittelstand AG dabei. Ich denke, wir bieten mit unserer neuen Anleihe wieder eine attraktive Rendite-Chance.

Zum Interviewpartner Falk Raudies:

• Seit mehr als 25 Jahren erfolgreicher Unternehmer
• Langjährige Erfahrung in der Bewertung und im Kauf von Immobilien
• Mehrjährige Tätigkeit als Geschäftsführer und Vorstand einiger IT-Unternehmen

Über die FCR Immobilien AG

Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Investor. Im Fokus stehen Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. Ergänzend investiert FCR bei sich bietenden Gelegenheiten europaweit auch in weitere Assetklassen des Immobilienmarktes. Neben einem günstigen Einkauf beruht der Erfolg der FCR Immobilien AG auf wertschaffendem Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte. Derzeit besteht das Portfolio der FCR Immobilien AG aus über 80 Objekten, die annualisierte Jahresnettomiete beläuft sich auf rd. 20 Mio. Euro. Zu den Mietern gehören bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und NORMA. Die FCR-Aktie (WKN A1YC91, ISIN DE000A1YC913) notiert im m:access an der Börse München und ist im Scale-Segment der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet und wird u. a. auf Xetra gehandelt.