Vonovia-Chef: "Wie in der Autowelt vor Henry Ford"

von K. Schachinger und L. Vogel, Euro am Sonntag

Deutsche Annington heißt jetzt Vonovia. Zum Debüt im DAX kappt der Bo­chumer Wohnimmobilienrie­se mit knapp 370.000 Apartments die letzte Verbindung zu einer Vergangenheit mit einem zeitweise arg ramponierten Image. Erfolg im Geschäft mit Wohnungen im unteren Preissegment hänge auch davon ab, dass man gesellschaftlich und politisch akzeptiert werde, sagt Konzernchef Rolf Buch.

€uro am Sonntag: Glückwunsch zum Aufstieg in den DAX - als erster Konzern aus der heimischen Immobilienbranche, Herr Buch. Wie will Deutschlands größtes Mieterunternehmen den Mangel an Wohnraum - die Ursache des Problems steigender Mieten in vielen Großstädten - jetzt beheben?
Rolf Buch: Wir prüfen zum Beispiel einen Piloten, bei dem wir auf Altbestand fertige Wohnmodule setzen und so eine neue Wohnung schnell und kostengünstig erstellen können. Das werden wir - nach weiteren Testläufen - dann auch im größeren Maßstab ausrollen.

Schielen Sie dabei auf Fördergelder?
Nicht unbedingt. Die günstigen Kosten der Massenproduktion, die schnelle Bauzeit und die guten Mieten machen die Idee allein zu einem guten Investment. Wir planen diese Projekte natürlich nur in Städten, in denen entsprechende Nachfrage herrscht. Sicher helfen auch Förderungen, insbesondere die zinsvergünstigten Darlehen der KfW.

Für Ihre Aktionäre haben Sie seit der Erstnotiz mit gut 70 Prozent Wertsteigerung und einer soliden Dividendenrendite viel heraus­geholt. Auch die Aktien kleiner Wohnbauunternehmen sind stark gestiegen. Ist der Boom auf dem ­Parkett jetzt vorbei?
Der Eindruck täuscht, Immobilienbewirtschaftung ist in Deutschland ein junger Wirtschaftszweig. Die meisten Firmen gibt es erst seit der Jahrtausendwende. Unsere Branche ist auf dem Entwicklungsstand, auf dem die Automobilwelt vor Henry Ford war: viele kleine Manufakturen, die in Hinterhöfen Autos zusammengeschraubt haben. Wenn Sie damals in die Manufaktur Daimler investiert hätten, wäre das ein herausragendes Investment gewesen.

Der DAX-Neuling Vonovia ist doch keine Manufaktur.
Selbst als Marktführer in Deutschland haben wir 1,5 Prozent Marktanteil. Da sehe ich noch Jahrzehnte der Entwicklung, Professionalisierung und Konsolidierung in der Branche.

Neben der Konsolidierung, bei der Vonovia mit dem Kauf von Gagfah vorn liegt, waren niedrigere Zinsen und damit günstigere Refinanzierung ein starker Treiber der Kursfantasie. Welche kann es noch geben, wo wir faktisch bei Nullzinsen angekommen sind?
Unsere durchschnittlichen Finanzierungskosten liegen noch über dem aktuellen Marktniveau. Bleiben die Zinsen niedrig, können wir günstiger refinanzieren und haben noch einen Wertsteigerungseffekt. Aber wir haben noch drei weitere Säulen: Kostensenkungen, Modernisierung und Portfoliomanagement.

Was verstehen Sie darunter?
Wir werden unsere Prozesse weiter optimieren, die energetische Sanierung vorantreiben und so wertvolleren Bestand schaffen, und wir werden uns von Immobilien trennen und bessere zukaufen. Mit den vier Themen Finanzierung, Kosten, Modernisierung und Portfoliomanagement läuft unser Motor. Und dann haben wir unser Dienstleistungs­angebot für Mieter, das ist der Turbo.

Wie viel Kosten kann man sparen?
Ein Beispiel: Wir haben jüngst Südewo mit 20.000 Wohnungen in Baden-Württemberg gekauft. Es ist ein gut geführtes Unternehmen, dessen operative Marge bei 65 Prozent liegt. Wir haben heute schon 69 Prozent trotz niedrigerer Durchschnittsmieten. Bei der Südewo sind für uns 75 Prozent operative Marge möglich.

Investor-Info

Vonovia
Flottes Integrationstempo

Die Integration des ebenfalls bundesweit aufgestellten Rivalen Gagfah mit 144.000 Wohnungen läuft schneller als erwartet. Das spare Kosten, sagte Konzernchef Rolf Buch bei der Vorstellung der Halbjahresbilanz am 20. August. Das gilt auch für die später übernommene ­Südewo mit 20.000 Apartments. Der operative Gewinn, die in der Branche wichtigste Kennzahl für Wachstum, steigt nach Einschätzung von Analysten 2015 und 2016 um jeweils gut 80 und 30 Prozent. Weiter aussichtsreich.