Immobilien: Hier sind die Gewinne in Stein gemeißelt!

von Klaus Schachinger, Euro am Sonntag

Rolf Buch greift wieder an. Vor sieben Monaten musste der Chef von Deutschlands größtem Immobilienkonzern, Vonovia, seinen hartnäckig geführten Häuserkampf um die Nummer 2, die Deutsche Wohnen, aufgeben. Jetzt überrascht der Vonovia-Chef mit einer Offerte für die österreichische Conwert.

Ein Erfolg würde die Schmach des vergangenen Winters wettmachen. Und dass Deutsche Wohnen vor gut einem Jahr bei Conwert scheiterte, dürfte für Buch zusätzliche Motivation sein. Etwa 90 Prozent der rund 27.000 Wohneinheiten im Portfolio des Wiener Unternehmens (siehe Grafik oben) liegen in Deutschland. Die meisten davon in Berlin, Dresden, Potsdam und Leipzig. Einschließlich Schulden der Firma liegt Vonovias Offerte bei 2,9 Milliarden Euro. So soll der Deal laufen: Im Tausch gegen 149 Conwert-Papiere gibt es 74 Vonovia-Aktien. Vor Veröffentlichung des Angebots entsprach das einem Wert von 17,58 Euro je Conwert-Aktie. Für Aktionäre, die Cash bevorzugen, gibt es alternativ 16,16 Euro pro Anteil.

Anders als Deutsche Wohnen im vergangenen Jahr setzt Vonovia auf eine Kooperation mit dem Vorstand von Conwert: Die Aktien der österreichischen Firma sollen weiter in Wien gehandelt werden. Zudem behalten die Österreicher die Verantwortung für ihren Heimatmarkt. Vonovia selbst wolle nicht außerhalb Deutschlands expandieren, sagt Buch. Conwerts Vorstand unterstützt die Offerte der Bochumer.

Buch weiß jedoch, dass die Unterstützung des Managements allein zu wenig ist. Im vergangenen Jahr hatte der Manager selbst mit negativen Kommentaren über den einvernehmlichen Zusammenschluss von Deutsche Wohnen und LEG Immobilien dazu beigetragen, dass die Fusion abgesagt wurde. Letztlich fehlte dann die Unterstützung der Anteilseigner.

Die braucht Buch nun selbst bei Conwert. Mit Großaktionär Adler Real Estate, der knapp 27 Prozent der Anteile hält, handelte er deshalb aus, dass die Beteiligung unwiderruflich in Vonovia-Papiere getauscht wird. "Die Wahrscheinlichkeit, dass wir die Mindestschwelle von 50 Prozent plus eine Aktie erreichen werden, ist sehr hoch", sagt Buch gegenüber €uro am Sonntag.

Am Donnerstag wurde zudem bekannt, dass die Bochumer über Optionen weitere 27,7 Prozent an Conwert erwerben können. Und sie haben für ihren Erfolg gut vorgearbeitet.

Anlagedruck beflügelt Kurse

Auch ohne eine weitere Konsolidierung der Branche bleiben die Papiere von Vonovia und anderen deutschen Wohnimmobilienfirmen bei Anlegern begehrt. Im Durchschnitt liegen die Aktien von Deutsche Wohnen, LEG Immobilien und Vonovia seit Jahresbeginn mehr als 20 Prozent im Plus und lassen DAX und MDAX weit hinter sich. Und das, obwohl die Papiere nicht mehr günstig sind. Wenn der Börsenwert eines Konzerns den Schätzwert seiner Liegenschaften übersteigt, das Verhältnis von Marktkapitalisierung zum Wert der Immobilien also über 1,0 liegt, gelten Immobilienaktien als teuer.

Dennoch spricht einiges für weiteres Potenzial. Für Pensionsfonds und Versicherungen, die regelmäßig hohe Summen anlegen und Wert auf nachhaltige Dividendenrenditen und geringe Risiken legen, bleibt die Auswahl an geeigneten Investments gering. Bei den als sicher geltenden Staatsanleihen sind die Renditen wegen der Niedrigzinsen längst im Keller, bei den Bundesanleihen sogar schon negativ. Schätzungen zufolge sind aktuell mehr als 10.000 Milliarden Euro in Anlagen mit negativen Renditen investiert.

Gut möglich, dass ein Teil davon in Aktien von Immobilienkonzernen umgeschichtet wird. Denn für diese Unternehmen sind niedrige Zinsen die beste aller Welten: Günstige Refinanzierungen und der Abbau von Schulden sind große Hebel für Wertsteigerungen in den Portfolios. Zudem profitieren die Wohnungsriesen in Deutschland von steigenden Mieteinnahmen, dem geringen Leerstand ihrer Wohnungen und von einer vergleichsweise geringen Verschuldung.

Hohe Dividendenausschüttungen erhalten ihnen die Gunst der Investoren. Begehrt sind derzeit vor allem Immobilienunternehmen, die ihre Cashflows und den Wert der Portfolios nicht mehr überwiegend über Zukäufe, sondern über die Weiterentwicklung der eigenen Bestände erreichen.

Deutschland stockt auf

Die angespannten Wohnungsmärkte in Ballungsräumen bieten hier einen guten Ansatz. Das Stichwort dafür heißt Nachverdichtung. Auf vielen Dächern der Mehrfamilienhäuser, die von 1950 bis 1990 gebaut wurden, ist noch Platz. Durch ein weiteres Stockwerk könnten dort mehr als 1,1 Millionen Apartments entstehen. Das haben Experten der TU in Darmstadt und des Pestel-Instituts in Hannover berechnet.

Unternehmen wie die Augsburger Patrizia Immobilien beschränken sich auf den Bau und Verkauf von teuren Eigentumswohnungen. LEG, Deutsche Wohnen und Vonovia, die niedrige Leerstände in ihren Portfolios kaum noch reduzieren können, stocken Häuser in ihren Wohnsiedlungen auf und bauen auf eigenen freien Flächen. Die Grundstücke sind bezahlt und erschlossen. Damit ist Nachverdichtung viel günstiger als klassischer Neubau.

1000 Wohnungen in Planung

Vonovia, mit einem bundesweiten Portfolio von 340.000 Wohnungen, hat die Nachverdichtung mit Modulen, etwa für Badezimmer, stark standardisiert: "Durch die geringeren Baukosten können wir auch in Region mit niedrigem Mietniveau wirtschaftlich bauen", sagt Konstantina Kanellopoulos, Geschäftsführerin Technischer Service bei Vonovia. 1.000  Wohnungen seien in der Projektierungsphase.

Deutsche Wohnen, im Immo-Boommarkt Berlin die Nummer 1, investierte in Potsdam-Babelsberg während der vergangenen zwei Jahre 20 Millionen Euro in zwölf neue Reihenhäuser und 91 zusätzliche Mietwohnungen. Die neuen Apartments zu höheren Mieten an den Mann zu bringen, ist kein Problem. "Wir sind in der Hochlaufphase. Aus vielen Regionen erhalten wir jedoch schon jetzt Anfragen für mehr neue Wohnungen, als geplant sind", sagt Vonovia-Managerin Kanellopoulos.

Investor-Info

Vonovia
Der Primus kauft wieder ein

Erst am 18. November wird das offizielle Angebot für Conwert vorliegen. Bis dahin darf über die Details des Deals spekuliert werden. Synergien soll es jedoch kaum geben. Kürzlich hat Vonovia die Jahresprognose für den Cashflow aus laufendem Geschäft auf 740 bis 760 Millionen Euro erhöht - gegenüber 2015 ein Plus von 20 bis 25 Prozent. Der Börsenwert liegt aktuell 15 Prozent über dem Schätzwert der Immobilien (NAV). Die Aktie ist recht hoch bewertet, bleibt aber aussichtsreich.

Deutsche Wohnen
Begehrte Alternative

Auch die Nummer 2 der Branche erhöhte ihre Jahresprognose: Der Cashflow soll 380 Millionen Euro erreichen, ein Viertel mehr als im Vorjahr. Chef Michael Zahn erweitert das Geschäft um Pflegeheime. Mit weiteren Zukäufen von Heimen, die an Pflegebetreiber vermietet werden, hat sich die Anzahl der Pflegeplätze auf 6000 verdreifacht. Die Marktkapitalisierung liegt ein Viertel höher als der Wert der Immobilien für 2016. Damit ist das Papier etwas teurer als Vonovia, hat aber dennoch weiter Kurspotenzial.

Patrizia Immobilien
Wenig neue Impulse

Seit dem Abgang von Matthias Moser, der den Verkauf an DW einfädelte und damit im ersten Quartal 208 Millionen Euro Gewinn einspielte, gibt es wenig Impulse. Mit 232 Millionen Euro Gewinn zum Halbjahr ist das Jahresziel von 250 Millionen fast erreicht. Halten.