Hier stimmt was nicht! Immo-Aktien sind erste Wahl

von Jörg Lang, Euro am Sonntag

Der Aufschwung ist lang, die Bewertungen sind hoch und das Gewinnmomentum nimmt ab. Gegenüber früheren Zyklen hat sich allerdings eines geändert: Risikolose Zinserträge, auf ­denen Investoren früher unsichere Zeiten aussaßen, sind verschwunden. Riesige Summen stecken in Staatsanleihen, deren Wiederanlage weitgehend zinsfrei erfolgt. Und noch schlimmer: Aktuell sind weit mehr als 10.000 Milliarden Euro in Anlagen mit negativen Renditen investiert. Wie wollen Versicherungen und Pensionsfonds die Vorsorgeversprechen eingehalten? Setzt sich die Erkenntnis durch, dass das Zinsumfeld noch lange anhält, werden Gelder im großen Stil umgeleitet. Auf der Suche nach laufenden Erträgen landen immer mehr Aktien in den Portfolios. Das gilt zumindest für solche, die eine gut zu kalkulierende operative Entwicklung versprechen und eine Dividende zahlen.

Beide Ansprüche erfüllt Vonovia. Der Immobilienkonzern hat sichere Einnahmen. Die Leerstandsquote beträgt weniger als drei Prozent. Die Mieten können im Schnitt um rund drei Prozent pro Jahr steigen. Gleichzeitig ist Vonovia ein Profiteur niedriger Zinsen. Die Kosten für die Immobilienfinanzierung fallen. Dadurch steigt der ausschüttungsfähige Ertrag.

Niedrigere Zinsen sorgen auch dafür, dass der Ertragswert der Immobilien steigt. Im Moment kaufen Investoren über die Aktie die Liegenschaften mit einem Quadratmeterpreis von rund 1.100 Euro und damit deutlich günstiger als zum Bundesdurchschnitt ein. Kein schlechtes Geschäft für Anleger mit Anlagenotstand.

Mutigere Anleger schauen in die zweite Reihe. Was für den DAX-Wert Vonovia im Großen richtig ist, gilt auch für kleinere Unternehmen wie Adler Real Estate. Der Kaufpreis pro Quadratmeter liegt hier gut ein Fünftel niedriger, die Optimierungsmöglichkeiten durch eine günstigere Refinanzierung sind um mehr als einen Prozentpunkt größer.