Raum für mehr Rendite: Die besten Aktien für den Immo-Boom

von Klaus Schachinger, Euro am Sonntag

Es ist ein starkes Signal. An ­der Frankfurter Börse schob die soeben vorgelegte Bilanz ­des auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Unternehmens Aroundtown den kompletten Immobiliensektor an. Auch in Europa zählen die Titel deutscher Immobilienfirmen seit Jahresbeginn zu den Top-Performern. Mit TAG Immobilien, Deutsche Wohnen und Aroundtown kommen drei der Top-5-Werte im Immo­segment des Stoxx Europe 600 ­Index aus Deutschland.

Seit dem Ende der globalen Finanzkrise, die dem Immobiliensektor mit historisch niedrigen Zinsen einen langen Aufstieg bescherte, hat auch die Anzahl der in Frankfurt notierten Wohnungsvermieter deutlich zugelegt. Deutschlands Mietermarkt ist der größte in Europa. Ausgestattet mit viel Geld von langfristig orientierten Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen nutzen börsennotierte Immobilienverwalter das günstige Umfeld niedriger Zinsen, um mit Zukäufen milliardenschwere Portfolios aufzubauen.

Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia verwaltet inzwischen über 400.000 Wohnungen und notiert seit 2015 im DAX. Deutsche Wohnen ist mit über 160.000 Einheiten hierzulande die Nummer 2 und wird als Kandidat für den Aufstieg in den DAX gehandelt. Das starke Interesse institutioneller Investoren hat während der vergangenen Jahre dem Sektor auf dem Parkett in Frankfurt Gewicht verschafft.

Am Widerstand institutioneller Investoren, die sowohl an Vonovia als auch an Deutsche Wohnen beteiligt sind, scheiterte Anfang 2016 der 14 Milliarden Euro schwere feindliche Übernahmeversuch des Primus. Mit dem Frankfurter Rivalen Deutsche Wohnen wollten sich die Anteilseigner damals eine ­Investmentalternative zum Schwergewicht Vonovia erhalten. Aus heutiger Sicht hat sich das längst bezahlt gemacht. Deutsche Wohnen ist an der Börse inzwischen 15 Milliarden Euro wert und investiert hierzulande auch in Pflegeheime und betreutes Wohnen, während Vonovia im europäischen Wohnungsmarkt expandiert.

Potenzial für das nächste Jahr

Das Plus der Marktbewertungen in den vergangenen Jahren war zwar stark. Dennoch könnte das Segment auch 2019 besser laufen als der breite Markt. Die Geschäfte von Unternehmen wie Deutsche Wohnen, Vonovia, LEG Immobilien oder TAG Immobilien bleiben von Risiken, die Börsianern derzeit Sorgen bereiten, weitgehend verschont. Man denke beispielsweise an die Zollfehde zwischen den USA und China. Auch die Folgen des Brexit sollten Immobilienverwalter hierzulande weitgehend unbeschadet überstehen - anders als etwa britische Branchenschwer­gewichte.

Eine Zinswende wie in den USA, wo die US-Notenbank Fed den Leitzins in moderaten Schritten erhöht, ist in ­Europa wegen der anhaltend labilen Konjunktur bis auf Weiteres nicht zu ­erwarten. Und damit bleiben auch die Refinanzierungskosten für die Verwalter von Liegenschaften erst einmal auf niedrigem Niveau. Steigende Zinsen würden die Kursfantasie der Aktien im Immobiliensektor nachhaltig bremsen. Denn ähnlich dem Abbau von Leerständen sind niedrige Refinanzierungskosten einer der wichtigsten Faktoren für Wertsteigerungen.

Günstige Marktparameter

Mit der jüngsten Abschwächung des Ifo-Index deutet sich eine moderate Abkühlung der Konjunktur an. Negative Auswirkungen auf die Immobilienmärkte, vor allem für Wohnungsvermieter, erwarten Experten daraus jedoch nicht. Bezahlbarer Wohnungsraum wird in vielen größeren Städten auf ­absehbare Zeit knapp bleiben. Nach ­Einschätzung der Ratingagentur Standard & Poor’s (S & P) werden die Wohnungsvermieter etwa mit Modernisierungsarbeiten weiterhin höhere Mieten durchsetzen. Auch die Kaufpreise sollen demnach noch anziehen. In Deutschland prognostiziert S & P für 2018 einen Anstieg um vier Prozent und für das nächste Jahr und 2020 um 3,5 und drei Prozent. Der Wert der Immoportfolios wird dann entsprechend erhöht.

Beispiel Deutsche Wohnen: Mit der starken Fokussierung des Portfolios auf Berlin profitiert der größte Wohnungsvermieter deutlich von der aus Sicht der Investoren positiven Entwicklung des Immobilienmarkts in der Hauptstadt. Höhere Mieten und die regelmäßigen Aufwertungen des Portfolios bringen der Aktie Kursauftrieb - trotz der schon seit geraumer Zeit anspruchsvollen Bewertung.

Jüngst erhöhte der MDAX-Konzern seine Prognose für die Mittelzuflüsse aus dem laufenden Geschäft auf 473 bis 478 Millionen von zuvor 470 Millionen Euro für das laufende Jahr. 2017 waren es 432 Millionen Euro. Zudem erwartet Deutsche Wohnen im vierten Quartal eine Wertsteigerung seines Portfolios um 1,5 Milliarden Euro.

Bei eigenen Anleihen, den sogenannten Firmenbonds, hat der Konzern das beste Rating ("A-/A3") hierzulande in der Branche. Mit der Ausgabe von Bonds hat sich Deutsche Wohnen wie andere Unternehmen eine Alternative zu herkömmlichen Bankdarlehen erarbeitet und kann sich dank Top-Bonität günstig refinanzieren.

Wohnungsvermieter TAG Immobilien hat mit seinen 2017 begebenen Bonds die durchschnittlichen Kapitalkosten von jährlich 3,15 Prozent auf zuletzt 1,99 Prozent reduziert. Bei 2,4 Milliarden Euro Verbindlichkeiten summiert sich die Ersparnis auf fast 28 Millionen Euro, rechnete Finanzvorstand Martin Thiel im Sommer vor. Gelingt es dem Unternehmen im kommenden Jahr, ohne Berücksichtigung von Zukäufen, auch den Anteil leerstehender Wohnungen in seinen Portfolios zu reduzieren, sollte das an der Börse mit Kursaufschlägen honoriert werden. Mit 5,2 Prozent ist die sogenannte Leerstandsquote der TAG vergleichsweise hoch.

Favorit bei Gewerbeimmobilien

Aroundtown, Vermieter von Büro-, Hotel-, Einzelhandels- und Logistik­liegenschaften in Ballungsräumen und mittelgroßen Städten, setzt alles daran, sein S & P-Rating von derzeit ,,BBB+‘‘ auf "A-" zu verbessern. Weil über 70 Prozent der Objekte im Bestand nicht beliehen sind, sieht Chef Andrew Wallis die Anforderungen dafür bereits erfüllt.

Um eine stark internationalisierte ­Basis von Käufern der Anleihen auf­zubauen, begibt die Firma Bonds in verschiedenen Währungen. Die eben vorgelegte Bilanz zeigt, dass die Geschäfte von Aroundtown mit Sitz im steuer­begünstigten Luxemburg gut laufen. Zukäufe erhöhten den Gesamtwert der Immobilien im dritten Quartal laut Unternehmensangaben auf 13,2 Milliarden Euro. Zum Halbjahr waren es noch zwölf Milliarden Euro gewesen.

Als die Bonner IVG, einst die Nummer 1 in Deutschlands Gewerbeimmobiliensektor, im Jahr 2013 hoch verschuldet in die Insolvenz schlitterte, belastete das bei Investoren auch den Ruf des Segments. Der Aufstieg von Aroundtown zeigt, dass Anleger dieses dunkle Kapitel abgehakt haben.

Investor-Info

Deutsche Wohnen
Breit aufgestellt

Anders als bei Deutschlands Marktführer Vonovia mit seinen bundesweiten Portfolios liegen 80 Prozent der Objekte von Deutsche Wohnen in Berlin. Zusätzlich zu Wohnimmobilien baut der Konzern sein Portfolio mit ­Immobilien für Pflegeheime und betreutes ­Wohnen aus, dieser Bereich umfasst aktuell rund 12 000 Einheiten. Beide Segmente liefern nachhaltig hohe Mittelzuflüsse. Dank des geringen Leerstands und Top-Bonitätsnoten ein Musterkonzern bei Wohnimmobilien.

Aroundtown Properties
Starkes Plus

Durch Zukäufe für 2,4 Milliarden Euro hat Deutschlands größter börsennotierter Verwalter von Gewerbeimmobilien den Wert ­seines Portfolios bis Ende September auf 13,2 Milliarden Euro gesteigert, das übertraf die Schätzungen. Auch das Plus bei den Mieten um 4,5 Prozent auf vergleichbarer Fläche fiel im dritten Quartal höher aus als erwartet. Für 2019 erwarten Experten im gewachsenen Portfolio bereits 850 Millionen Euro Mieteinnahmen, gut ein Fünftel mehr als 2018.

Fokus Wohnen Deutschland
Stetige Erträge

Wer vor Aktien von Immobilienfirmen zurückschreckt, kann über Offene Immobilienfonds am Boom des Wohnungsmarkts teilhaben. Diese kaufen Gebäude und verwalten sie. ­Anleger profitieren von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen. Der Fokus Wohnen Deutschland ist einer der wenigen Immofonds, die vor allem in Wohnungen investieren. Senioren- und Sozialimmobilien, Ärztehäuser und Kindergärten werden beigemischt. Zurzeit sind Anteile allerdings nur via Börse verfügbar, weil ein Cash-Stopp gilt.







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