Deutsche Wohnen-Aktie im Fokus: Berliner Mietendeckel bleibt Thema

Das Unternehmen profitiert seit Jahren von steigenden Mieten. Allerdings hinterlässt der erst jüngst in Kraft getretene Mietendeckel in Berlin Spuren beim Unternehmen. Dennoch hält Deutsche Wohnen an ihrem wichtigsten Markt fest. Was bei dem Unternehmen los ist, wie Analysten den Konzern bewerten und wie sich die Aktie entwickelt hat.

DIE LAGE DES UNTERNEHMENS:

Die Deutsche Wohnen gehört zu den größten Wohnimmobilien-Konzernen Deutschlands. Erst vor Kurzem stieg Berlins größter Vermieter nach Vonovia als zweite Immobilienfirma in den DAX auf. Die Hauptstadt bekam damit 14 Jahre nach der Schering-Übernahme durch Bayer wieder einen Konzern in der obersten Börsenliga.

Trotz starken Gegenwinds und Wirtschaftskrise verdient Deutsche Wohnen weiter an steigenden Mieteinnahmen. Ende Juni lagen sie bei dem DAX-Konzern bundesweit im Schnitt bei 6,93 Euro kalt je Quadratmeter und damit 2,7 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Auch im wichtigsten Markt Berlin lagen die Mieten höher als vor einem Jahr, sie stiegen wegen des Mietendeckels seit Jahresbeginn aber nicht mehr. Die Bewohner zahlten dort im Schnitt 6,91 Euro je Quadratmeter.

Rund 116 000 der bundesweit 160 000 Wohnungen liegen im Raum Berlin. Wer sich in der Hauptstadt eine neue Wohnung bei der Deutsche Wohnen nimmt, zahlt jetzt durchschnittlich 7,51 Euro je Quadratmeter. Ohne Mietendeckel wären es zwei Euro mehr. In den Verträgen neuer Mieter steht eine sogenannte Schattenmiete: Vereinbart ist die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erzielbare Miete, verlangt wird aber nur die Summe, die der Mietendeckel erlaubt. Lüftet Karlsruhe den Mietendeckel, müssen Mieter nachzahlen, so das Kalkül.

Und Deutsche Wohnen geht davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht das Gesetz kippen wird, das seit Februar in der Hauptstadt gilt. "Wir glauben fest daran, dass Berlin eine sehr dynamische Wachstumsgeschichte bleiben wird", sagte Zahn. In der Stadt sank der Leerstand stärker als bundesweit.

Aber auch sonst weht den großen deutschen Wohnungsvermietern wegen anziehender Mieten ein immer stärkerer Wind entgegen. Erst jüngst verlängerte der Bundestag angesichts der anhaltenden Wohnungsnot die Mietpreisbremse um fünf Jahre und verschärfte sie zudem. Künftig können Mieter zu viel gezahlte Miete für bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend zurückfordern.

Zuletzt verkaufte das Unternehmen rund 6400 Wohnungen und Gewerbeeinheiten an den Konkurrenten LEG Immobilien. Gleichzeitig erwarb das Unternehmen rund 450 Wohnungen und Gewerbeeinheiten in Berlin, Potsdam und Dresden. Zudem übernahmen die Berliner eine Minderheitsbeteiligung von 40 Prozent an der Quarterback Immobilien AG. Damit sicherte sich Deutsche Wohnen den Zugriff auf eine Vielzahl von attraktiven Neubauprojekten in seinen Kernmärkten, insbesondere in der Region Dresden und Leipzig. Zuletzt einigte sich das Unternehmen mit dem Münchner Projektentwickler Isaria Wohnbau auf den Erwerb einer Plattform für Projektentwicklungen sowie wesentlicher Immobilienprojekte.

Die Corona-Pandemie trifft Deutsche Wohnen hingegen bislang kaum. "Der ökonomische Effekt ist gering", sagte Vorstandschef Michael Zahn bei Vorlage der Halbjahreszahlen im August. Nur rund ein Prozent der Mieterhaushalte habe sich dazu mit Anfragen und konkretem Hilfebedarf gemeldet. "Wir können zuversichtlich in die Zukunft schauen." Deutsche Wohnen hatte einen Hilfsfonds mit 30 Millionen Euro aufgesetzt, um eigenen Mietern in Härtefällen in der Corona-Krise schnell helfen zu können.

Für das Gesamtjahr erwartet Deutsche Wohnen wegen des Berliner Mietdeckels einen operativen Gewinn etwa auf dem Niveau des Vorjahres. 2019 legte der operative Gewinn (Funds from Operations 1, kurz FFO1) vor allem dank gestiegener Mieten im Jahresvergleich noch um knapp 12 Prozent auf 538 Millionen Euro zu. Der Immobilienkonzern legt am Freitag (13. November) seine Bilanz für das dritte Quartal und die ersten neun Monate 2020 vor.

DAS SAGEN ANALYSTEN:

Von den ab August im dpa-AFX-Analyser erfassten 14 Analysten empfiehlt die Hälfte die Aktie zum Kauf. Während fünf Experten das Papier zum Halten empfehlen, sprechen sich zwei für den Verkauf aus. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei rund 44 Euro und damit etwas über dem aktuellen Kursniveau.

Nach Ansicht von Simon Stippig vom Analysehaus Warburg Research steht bei der Deutsche Wohnen die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe bezüglich des Berliner Mietendeckels im Zentrum des Interesses. Mit einer Urteilsverkündung rechnet Stippig im ersten Halbjahr 2021. Er geht von einer 80-prozentigen Wahrscheinlichkeit aus, dass das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietdeckel als verfassungswidrig einstufen wird.

Trotz des Mietendeckels weist der Berliner Immobilienmarkt Analyst Thomas Rothäusler vom Analysehaus Jefferies zufolge ein positives Bild auf. Die Entwicklung von Angebot und Nachfrage sei in Ordnung und die Zuwanderung in die Hauptstadt werde vor einer Erholung gesehen. Der Barmittelfluss durch Mieten sei in einer anhaltenden Krise ein "sicherer Hafen" auch wegen umfangreicher staatlicher Hilfsmaßnahmen.

Weniger euphorisch zeigt sich Analyst Julius Stinauer von der Privatbank Hauck & Aufhäuser. Auch wenn der Mietendeckel im kommenden Jahr gekippt werden sollte, dürfte das politische Umfeld in Berlin feindlich bleiben. Bei den Wahlen in Berlin im kommenden Jahr werde der Mieterschutz eine große Rolle spielen. Dies werde auch weiterhin die Mietwachstumsraten belasten. Die gedämpften Aussichten für das Mietwachstum in Berlin dürften sich in den kommenden Jahren ebenfalls negativ auf die Neubewertungsgewinne auswirken.

Deutsche Wohnen hat laut Stippig mit seiner Entwicklungspipeline sowie dem Geschäftsbereich Pflege und betreutes Wohnen eine attraktive langfristige Wachstumsperspektive und kann nachhaltige, wiederkehrende Barmittelzuflüsse generieren.

DAS MACHT DIE AKTIE (Stand 11.11., 12.30 Uhr):

Die Aktionäre von Deutsche Wohnen haben wieder Grund zur Freude. Die Kursverluste im Zuge der Corona-Krise sind mittlerweile mehr als wettgemacht. Seit dem Jahrestief im März bei 27,66 Euro hat das Papier rund 50 Prozent gewonnen. Seit Anfang des Jahres steht ein Plus von rund 17 Prozent zu Buche. Derzeit kostet der Anteilschein um die 42,60 Euro, zum Wochenstart waren es zeitweise sogar fast 47 Euro gewesen.

Die Delle durch die Ankündigung des Berliner Mietendeckels 2019 war damit ausgebeult. Nachdem die Aktie noch im März 2019 bei fast 45 Euro ein Zwischenhoch erreicht hatte, war es Anfang Juni steil nach unten gegangen. Das Papier blieb wochenlang unter Druck und riss schließlich im August 2019 die Marke von 30 Euro. Von da an ging es wieder peu a peu nach oben - bis die Corona-Krise für den nächsten Rückschlag sorgte.

An der Börse bringt es Deutsche Wohnen auf einen Wert von gut 15 Milliarden Euro, was einen der letzten Plätze im Dax bedeutet. Der ebenfalls im Dax gelistete Konkurrent Vonovia bringt es auf eine rund doppelt so hohe Marktkapitalisierung.

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BERLIN (dpa-AFX)