Der Aktienmarkt läuft vor - Immobilieninvestoren aufgepasst

Ich kenne den alten Spruch aus dem BWL-Studium bestens: Für das Gewesene gibt der Kaufmann nichts. Womöglich ist dieser Satz das Wichtigste, was aus fünf Jahren Uni Mainz BWL geblieben ist. Denn in der Praxis vor allem am Kapitalmarkt sind nicht Kurven, theoretische Modelle oder mutmaßliche Beweisführungen resultierend aus den letzten 70 Jahren wirtschaftlicher Entwicklung entscheidend, sondern der gesunde Menschenverstand. Wer dazu Beispiele möchte, der schaue sich die Kursentwicklung bei Netflix in den vergangenen zehn Jahren mal an. Während Corona schaut jeder TV, bis es zu den Ohren rauskommt und die Netflix-Aktie nimmt dies ab März 2020 vorweg.

Ein Jahr vorweg

"Vor Ende der Pandemie bricht Netflix dann ein, weil Börsianer ahnen, dass neue Filme mangels Produktion ausbleiben werden und die Kunden nach Corona lieber im Biergarten oder Park abhängen", erklärt Ricardo Evangelista, Senior Analyst beim Broker ActivTrades Europe. Das glättet sich dann wieder und ab 2023 ging es für Netflix wieder aufwärts. Während Corona bestellen die Kunden bei bike24, Zalando oder Wayfair auf Teufel komm raus. Ab 2022 hat wirklich jedermann ein Fahrrad oder neue Möbel und der gesunde Menschenverstand konnte schon 2021 ahnen, dass es genauso kommen würde - inclusive Absturz der Aktien. Beim Smartbroker und der Börse München gehörten Netflix, Zalando oder Delivery Hero übrigens 2021 zu den meist gehandelten Aktien. 2024 sind es Rheinmetall und Nvidia.

Fantasie nach vorn

Im Frühsommer 2024 liest man nun überall, dass der Häusermarkt in großen Problemen steckt. Doch wiederum sagt der Menschenverstand, dass potenzielle Käufer sich an höhere Preislevels gewöhnen und zudem die Inflation ihr Übriges tut. Die Politik torpediert darüber hinaus den Wohnungsbau ergo werden Mieter höhere Mieten akzeptieren müssen und Hauskäufer wieder höhere Preise akzeptieren. Die Besserung in Branchen nimmt der Kapitalmarkt dann vorweg. Wenn man zwei Branchen nennen müsste, die in den vergangenen zwanzig Jahren durch zwei Täler gegangen sind, dann läge der Bezug zu Banken und Immobilien sehr nah. Dass Deutsche Bank und Commerzbank schon lange auf dem Weg der Kursbesserung sind ist kein Geheimnis. "Die Deutsche Bank ist auf zwölf Monate die Nummer zwei im DAX mit nicht weniger als 65 Prozent Kursplus und die Commerzbank glänzt mit plus 55 Prozent", rechnet Vanyo Walter vom Broker RoboMarkets vor. Doch der zweite Rang überrascht wirklich. Denn die Nachrichten vom Immobilienmarkt sind bis dato keine Positiven.

Immobilien wieder sexy

Bei Vonovia stehen trotzdem 62 Prozent Kurserholung in einem Jahr zubuche und das kommt nicht von Ungefähr. Investoren nehmen eine Erholung vorweg und sehen vor allem, dass die ganz großen Hiobsbotschaften ausblieben - trotz starker Zinsentwicklung. Hinzu kommt, dass die Inflation berücksichtigt werden muss. Dies bedeutet, dass die Immobilienpreise inflationsbereinigt deutschlandweit 15 Prozent extra korrigiert haben und selbst im Top-Markt Berlin somit real auf zwei Jahre eine negative Entwicklung steht.

Auch die zweite Reihe glänzt

"Die zweite Reihe zieht aber genauso mit. TAG Immobilien, LEG und Aroundtown belegen die Ränge zwei bis vier bei den besten Aktien der letzten 12 Monate im MDAX", gibt der RoboMarkets-Experte zu bedenken. In der Tat liegt nur Morphosys noch besser. Haben die Immobilienaktien also die Rally am Markt vorweggenommen? Fast scheint es so. Das beste Beispiel ist Berlin. Negative Aspekte an der Bundeshauptstadt zu finden ist unglaublich einfach. Berlin bietet massenhaft Kritikpunkte und gefühlt werden es täglich mehr. Ob Silvesterausschreitungen in Neukölln und Kreuzberg, destruktive Wohnungspolitik oder dreckige Straßen, wohin man schaut - die Liste ließe sich verlängern bis zu Behördenterminen, auf die man mitunter Jahre warten muss. Die Kirsche auf der Torte war jüngst der Ankauf tausender Wohnungen durch die Stadt Berlin und somit der Verkauf seitens Vonovia. Für Vonovia war es ein gutes Geschäft, für die Stadt Berlin und ihre Bürger aber reine Symbolpolitik. Keine einzige Wohnung entstand neu, einzig haben viele Mieter nun einen anderen Vermieter.

Eigentum gesucht

Das völlige Versagen beim Neubau drängt immer mehr Menschen in Eigentum, hohe Zinsen hin oder her. So bietet Berlin 2024 eine zweite Chance am Immobilienmarkt. Denn Investoren wie Warren Buffett sind keine Anleger, die experimentell bei überteuerten Start-Ups investieren. Er interessierte sich früh für Haribo, erwarb einen deutschen Motorradhersteller und ist seit Ewigkeiten bei Firmen wie Apple, Coca-Cola oder IBM investiert. Seit einigen Jahren hat er den Berliner Immobilienmarkt für sich entdeckt und viele Investoren aus dem Ausland kehren auch zurück. Die Nachfrage zieht an - dies berichten Makler unisono.

"Die zweite Chance ergibt sich nun aber als Wette auf die Zinsentwicklung", findet Franz-Georg Wenner von IndexRadar. Noch vor wenigen Monaten waren Zinsen für 10jährige Finanzierungen von fünf Prozent befürchtet worden. Geht die EZB 2024 einen Weg wie ihn die FED plant, könnten Immo-Zinsen aber bis auf 2 oder 2,5 Prozent sinken. Dann sollte sich auch der schlechte vermietete Bestand erholen. Bei Neubauten haben die Preise in Berlin ohnehin kaum nachgegeben, sind die Mieten dort eben auch auf ganz anderen Levels.

Große Investoren sehen das große Bild

Bekannte Investoren wie Buffett bekundeten ihr Interesse just zu einem Zeitpunkt, da die deutschen Medien verstärkt von einer Blase sprachen. Für Investoren wie Buffett sind Preise von 3.500 Euro den Quadratmeter für eine Wohnung in Köpenick oder Adlershof ein Witz gegen das, was in großen US-Städten aufgerufen wird und sie sehen die aktuelle Preislage wesentlich eher als Chance denn als Risiko. Genau dies reflektieren die Kurse großen Immo-Konzerne und die Kurse tun das, was am Markt eben üblich ist - sie laufen vorweg. "2024 könnte es mit der Fußball-EM noch einen Extra-Booster geben", erläutert Evangelista vom Broker ActivTrades. Denn 2006 fuhren viele ausländische Gäste mit dem unglaublichen Erlebnis der Fußball-WM in ihre Länder zurück und behielten diesen Eindruck im Hinterkopf. Die Fußball-EM findet 2024 in Deutschland statt und das Finale wird in Berlin gespielt. Gut möglich, dass sich speziell die Ausländer einmal mehr Berlin auf dem Einkaufszettel anstreichen.

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