Erbe annehmen oder ausschlagen?

Bevor man sich entscheidet, ob man das Erbe annehmen oder doch lieber ausschlagen sollte, gilt es einige Dinge zu beachten. Zunächst sollte der Zustand der Immobilie geprüft werden - wie steht es um das Baujahr und eventuelle Mängel? Ist das Haus beispielsweise sehr alt und wurde lange nicht renoviert, sollte man sich genau überlegen, ob man tatsächlich Eigentümer werden möchte. Denn die Immobilie könnte noch zu einigen Problemen führen.

"Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie dafür verantwortlich, dass keine Gefahren von Ihrer Immobilie ausgehen. Falls Sie Ihre Pflichten nicht erfüllen und daraus Schäden entstehen, haften Sie mit Ihrem Privatvermögen dafür", gibt die Sparkasse in einem Infoblatt zum Thema Immobilienerbschaft zu bedenken.

Die Erben müssen sich also im Klaren darüber sein, welche Pflichten mit der Erbschaft verbunden sind.

Darüber hinaus sollten auch die Verbindlichkeiten schnellstmöglich überprüft werden. Es ist nicht selten der Fall, dass die Immobilie überschuldet ist. Fragen bezüglich einer möglichen Restschuld, einem Verkaufserlös oder auch Tilgung der Schulden sollten beantwortet sein, bevor man sich für oder gegen die Erbschaft entscheidet. Innerhalb einer festgesetzten Frist kann das Erbe schriftlich ausgeschlagen werden.

Entscheiden sich die Erben dazu, die Immobilie zu behalten, muss der Grundbucheintrag geändert werden. Hierzu muss ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs beim Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet, gestellt werden. Zur Änderung ist ein Nachweis wie etwa die Vorlage eines Erbscheins erforderlich. Alternativ reicht auch ein Erbvertrag oder ein notarielles Testament aus, sofern sich aus diesen Dokumenten zweifelsfrei die Erbfolge ergibt.

Welchen Wert hat die Immobilie?

Auch den aktuellen Verkehrswert der Immobilie sollten die möglichen Erben ermitteln, bevor sie eine Entscheidung treffen. Insbesondere aufgrund der Erbschaftssteuer ist dieser von Relevanz. Zu dem Zweck der Wertermittlung können sich die Erben beispielsweise auf Immobilienportalen umschauen. "Hier erfassen die Kunden in einem Online-Tool die wichtigsten Daten ihrer Immobilie. Dazu zählen Standort, Baujahr, Größe, Bauweise sowie Details zum baulichen Zustand und zum Ausstattungsniveau", erklärt Tobias Frank, Pressesprecher von ImmobilienScout24.

Anschließend werde der ungefähre Wert auf Basis bereits inserierter Immobilien ermittelt. Dennoch sei die Einschätzung natürlich nicht so gut wie von einem Wertgutachter. "Die Online-Wertermittlung ist ideal für eine erste Einschätzung des Immobilienwertes, ersetzt aber keinen Wertgutachter", berichtet Frank. "Ein gerichtsfestes Gutachten kann nur durch eine gutachterliche Wertermittlung erfolgen. Der Gutachter arbeitet sich in das konkrete Objekt ein und seine Wertanalyse wird in gerichtlichen Auseinandersetzungen als Bewertungsgrundlage akzeptiert. Das kann im Erbfall wichtig sein, zum Beispiel, wenn Erbschaftssteuer fällig wird und der Immobilienwert strittig ist", erklärt der Experte weiter.

Vermieten oder verkaufen?

Tritt man schließlich das Erbe an, steht eine weitere wichtige Entscheidung bevor: Sollte man die Immobilie vermieten oder vielleicht doch lieber verkaufen?

Eine Vermietung kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie bereits abbezahlt ist, aber auch, wenn die Mieteinnahmen die Gesamtausgaben decken. Dabei sollten allerdings stets ungeplante Folgekosten wie etwa Reparaturen im Hinterkopf behalten werden. Sämtliche Erbschaften unterliegen zudem der Steuerpflicht - so auch Immobilien. Das Finanzamt muss daher innerhalb von drei Monaten informiert werden. Den Erben steht allerdings ein Freibetrag zu - dieser ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Während Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sich über einen Freibetrag in Höhe von etwa 500.000 Euro freuen können, sind für Eltern oder Großeltern beispielsweise nur rund 100.000 Euro frei.

Besteht nach Berücksichtigung all dieser Faktoren kein finanzielles Risiko, kann eine Vermietung die richtige Wahl sein.

Sollte die Entscheidung aber doch auf den Verkauf der Immobilie fallen, ist wichtig, ob es sich um eine Erbengemeinschaft oder um einen alleinigen Erben handelt. Bei einer Erbengemeinschaft muss Einigkeit bestehen, es zählt also der Mehrheitsbeschluss, während ein alleiniger Erbe natürlich frei entscheiden kann.

Beim Verkauf sollte die Spekulationsfrist beachtet werden. Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre, greift die Einkommensteuer. Dabei wird allerdings nur der Wertgewinn seit Kauf der Immobilie versteuert, nicht der komplette Wert der Immobilie.

Beim Erben einer Immobilie gilt es also einiges zu beachten. Im Vorfeld der Entscheidung sollten die wichtigsten Fragen geklärt und ein zu hohes Risiko ausgeschlossen werden können.

Redaktion finanzen.net