Vertragliche Renovierungspflicht

Ein Schadenersatzanspruch seitens des Vermieters besteht dann, wenn der Mieter im Zuge seines Auszugs seiner Renovierungspflicht nicht nachkommt. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Pflicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten wirksam auf den Mieter übertragen wurde. Es muss also zunächst geklärt werden, ob der Mieter überhaupt vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. "Das ist heute schon fast die Ausnahme", erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein. Viele Mietverträge seien so formuliert, dass darin enthaltene Klauseln zu diesem Thema unwirksam sind. "Dann muss der Mieter überhaupt nicht renovieren." Wenn die Renovierungsklauseln aber wirksam sind und der Mieter ohne vorherige Renovierung auszieht, dann kann der Vermieter einen Dienstleister mit den notwendigen Arbeiten beauftragen. Die Kosten für die Nacherfüllung der vertragspflichtigen Renovierungsarbeiten können dem Mieter in Rechnung gestellt werden und gegebenenfalls von einer vorhandenen Kaution abgezogen werden. Bevor dies geschieht, muss der Vermieter jedoch in der Regel zunächst zur Durchführung der ausstehenden Arbeiten auffordern und eine angemessene Frist setzen.

Unsachgemäße Renovierung

Der zweite häufige Streitpunkt betrifft die fachgerechte Ausführung. "Dafür gibt es keine eindeutige Definition", erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. "Die Rechtsprechung geht von den Erledigungen der Arbeiten in mittlerer Art und Güte aus." Problematisch sind Fälle, in denen der Mieter schlechte Renovierungsarbeiten ausgeführt hat, zu denen er vertraglich verpflichtet war. Wenn dann, durch die fehlerhaften Schönheitsreparaturen, ein weiterer Aufwand erforderlich wird, kann der Vermieter in diesem Fall Schadenersatzansprüche geltend machen. "Wenn eine Leistung vereinbart wurde, und sie wird nicht fachgerecht ausgeführt, kann der Vermieter zunächst die Nacherfüllung verlangen", sagt Wagner. Wird diese nicht oder nicht in der geforderten Qualität erbracht, dürfe er eine Fachfirma mit den Arbeiten beauftragen. "Die Rechnung zahlt dann der Mieter." Der Aufwand wird dabei verglichen mit den Arbeiten, die sowieso hätten durchgeführt werden müssen, wenn der Mieter nicht renoviert hätte. Aber auch bei bestehender Renovierungspflicht können unsachgemäße Schönheitsreparaturen zu Schadenersatzforderungen des Vermieters führen. Will der Vermieter seinen Schadenersatzanspruch durchsetzen, muss er dem Mieter eine klare Frist zur Beseitigung setzen. "Dabei sollten die geforderten Arbeiten möglichst konkret benannt werden", rät DAV-Expertin Heilmann. Erst wenn der Mieter die Mängel nicht beseitigt hat, darf der Vermieter eine Handwerksfirma beauftragen.

Mieter räumt Wohnung nicht vollständig aus

Wenn das Mietverhältnis beendet wurde, steht der ehemalige Mieter des Objekts in der Pflicht, die Wohnung leer zu räumen. In der Regel muss die Wohnung so an den Vermieter übergeben werden, wie dieser sie beim Vertragsabschluss verlassen hat. Schadenersatzforderungen des Vermieters können also auch bestehen, wenn der Mieter die Wohnung nicht vollständig räumt, insbesondere auch Müll und alte Möbel zurücklässt, sodass der Vermieter vor einer Weitervermietung noch die Beseitigung der restlichen Gegenstände vornehmen müsste. Dazu gehört auch, wenn vom Mieter vorgenommene Ein- oder Umbauten nicht beseitigt wurden, wie beispielsweise eine Einbauküche. Auch das Ausräumen der zum Mietobjekt gehörigen Keller- und Garagenräume gehört zu den Pflichtaufgaben des Mieters. Der Vermieter muss in der Regel zunächst zur Durchführung der ausstehenden Arbeiten auffordern und eine angemessene Frist setzen, bevor er eine Schadenersatzforderung geltend machen kann.

Mündliche Vertragspflicht

Mündliche Zusagen sind im Vertragsrecht bindend. Es gibt immer wieder Fälle, in denen Mietinteressenten die Unterschrift unter den Mietvertrag in letzter Sekunde verweigern, weil sie beispielsweise bei einer anderen Wohnung eine Zusage erhalten haben. Es handelt sich aber bei einer mündlichen Absprache, einem Versprechen, einer Zusage und einer Vereinbarung meist um einen gültigen Vertrag. Sobald der Vertragsschluss nach dem Verhandlungsstand als sicher anzusehen ist und der Vertragsschluss dann von den potentiellen Mietern ohne triftigen Grund abgelehnt wird, kann der Vermieter die anfallenden Kosten für eine erneute Mietersuche, im Wege des Schadenersatzes, verlangen. Hierbei ist kein Argument, dass ein Mietvertrag letztlich nicht, beziehungsweise nur mündlich, zustande gekommen ist, da es auch bei reinen Vertragsverhandlungen gewisse Schutz- und Rücksichtnahmepflichten gegenüber der Gegenseite gibt. Diese bindenden Pflichten verbieten es, einen Vertragsschluss als sicher zu kommunizieren und danach grundlos zu verweigern.

Redaktion finanzen.net