Wohndarlehen: Neue Regeln, verunsicherte Banker

von Simone Gröneweg, Euro am Sonntag

Eigentlich sind EU-Richtlinien dazu da, das Leben der EU-Bürger zu erleichtern. Die sogenannte EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die der deutsche Gesetzgeber im März umgesetzt hat, sorgt aber genau für das Gegenteil. Sie verpflichtet Banken und Kreditinstitute, die Bonität privater Darlehensnehmer gründlicher zu prüfen.

Ergebnis: Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen und finanzieren will, sein Einkommen aber in einer Fremdwährung - zum Beispiel in Schweizer Franken oder in Dänischen Kronen - erhält, hat ein echtes Problem. "Aufgrund der neuen Vorgaben können wir diesem kleinen Kundenkreis keine Darlehen mehr vergeben", sagt etwa eine Sprecherin der Allianz Lebensversicherung. "Nach den neuen Regeln müssten wir den Wechselkurs ständig überwachen und den Darlehensnehmer bei Abweichungen von mehr als 20 Prozent darüber informieren." Man habe dafür kein Währungsüberwachungssystem. Eine mögliche Lösung: Wenn der Arbeitsvertrag das Gehalt in Euro ausweise, es in Euro ausbezahlt werde und die Immobilie in Deutschland stehe, könne man weiterhin ein Darlehen vergeben, ergänzt sie.

Selbst bei einer Anschlussfinanzierung ist dieses Dilemma bereits aufgetaucht, was besonders bitter ist. So klagt in einem Internetforum ein verzweifelter Hausbesitzer, der in der Schweiz sein Geld verdient, dass seine Bank die Anschlussfinanzierung fürs Eigenheim in Norddeutschland verweigert habe. "Völlig kontraproduktiv", findet das Frank-Christian Pauli, ­Finanzexperte beim Verbraucherzentrale Bundesverband. Schließlich habe der Kunde bewiesen, dass er die Hausfinanzierung stemmen könne.

Mitte März trat das Gesetz in Kraft, das die Verbraucher hierzulande vor unüberlegten Immobilienfinanzierungen schützen soll. "Die Gesetzesänderung machte sich im März zunächst durch einen spürbaren Rückgang beim Neugeschäft bemerkbar", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Finanzdienstleisters Dr. Klein. "Die Institute und die Vertriebe mussten ihre Systeme umstellen und ausloten, welche Details sie in der Praxis zu beachten haben", erklärt er. Mittlerweile habe sich die Lage aber wieder entspannt.

Besonders brisant: Falls ein Kunde eine Finanzierung abschließt, obwohl im Vorfeld klar ist, dass er die gar nicht stemmen kann, macht sich die Bank haftbar. "Die Institute fürchten natürlich die Folgen dieser Haftung", erklärt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. "Das bedeutet nicht, dass die Banken übervorsichtig ablehnen sollen", betont Verbraucherschützer Pauli. Die neuen Regeln seien durchaus vernünftig, denn niemandem bringe ein Vertrag etwas, bei dem man am Ende Haus und Hof verliere. Pauli: "Das Gesetz verlangt von Banken nur zu prüfen, ob Kreditnehmer die Raten sicher bis zum Schluss leisten können."

Das bedeutet: Die Kreditgeber dürfen bei der Darlehensvergabe nicht mehr lediglich den Wert der Immobilie berücksichtigen. Sie müssen nun die langfristige Bedienbarkeit des Kredits prüfen und sich dafür über die persönliche und finanzielle Situation des Kreditnehmers sowie dessen Ziele informieren. Im Anschluss geben sie eine Produktempfehlung ab und dokumentieren diese.

Nicht verunsichern lassen

Der Blick in die wirtschaftliche Zukunft des Kunden fällt den Beratern nicht immer leicht. Die Ablehnungsquoten einzelner Institute sind gestiegen. Dennoch sollten sich angehende Immobilienbesitzer nicht verunsichern lassen, wenn sie von einer Bank abgelehnt werden. Es gebe immer noch ausreichend alternative Anbieter, betont Gawarecki von Dr. Klein. Lehnt eine Bank einen Kunden mit Hinweis auf das Gesetz ab, sollte er auf jeden Fall nach­haken und es bei einer anderen Bank versuchen, lautet der Rat der Fachleute.

So stehen im neuen Gesetz keine Vorgaben dazu, wie alt ein Kreditnehmer sein darf oder ob er festangestellt sein muss. "Seitens der Allianz können ältere und alte Menschen zu den gleichen Bedingungen wie bisher ein Darlehen bekommen", sagt die Sprecherin der Allianz Leben. Auch bei Selbstständigen oder Freiberuflern gebe es keine Verschärfungen durch die neuen Regeln.

In der Praxis scheinen sich einige Banker damit schwer zu tun, die Kreditwürdigkeit bei ­älteren Kreditnehmern oder Selbstständigen zu bewerten. Wie viele Kunden aufgrund der neuen Vorgaben keinen Kredit bekommen haben, weiß keiner genau. Man müsse erst einmal Erfahrungswerte sammeln, heißt es bei Verbraucherschützern. Erst in einigen Monaten wisse man, wie sich das Gesetz konkret auswirke.

Wer einen Darlehensgeber sucht, der sollte sich nicht abschrecken lassen. So wünschen sich Direktbanken vermutlich eher den Standardkunden, der ohne großen Aufwand eine Finanzierung geschneidert bekommt. Aber es existieren genug andere Institute.

Hinzu kommt, dass Banken eigentlich gern Immobilienkäufer finanzieren. Schließlich haben die Institute derzeit Probleme, Geld renditestark und sicher anzulegen. Profiteure der Entwicklung könnten am Ende Kreditvermittler wie Dr. Klein, Interhyp sowie viele andere große Vermittlergesellschaften sein, mutmaßt FMH-Chef Herbst. Begründung: Solche Firmen haben einen guten Überblick, was die Kreditvergabe der verschiedenen Banken angeht. Und darauf sind die künftigen Kreditnehmer angewiesen.