Immobilien: Wo bei Wohnungen die Rendite stimmt

von Bernhard Bomke, €uro am Sonntag

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage sucht und erst mal schlechte Laune kriegen will, findet dafür Stoff ohne Ende. Er werfe einen Blick in eine dieser Statistiken, in denen es um Kaufpreise für Wohnungen geht. Da finden sich mittlerweile immer öfter fünfstellige Eurosummen, für die es nicht etwa ganze Wohnungen, sondern lediglich ­einen Quadratmeter davon gibt.

Jüngst hatte das Hamburger Forschungsunternehmen F + B Kaufpreise von mehr als 10.000 Euro für einen ­solchen Quadratmeter in manchen Gegenden von Düsseldorf, Hamburg und München ausgemacht. Die bayerische Landeshauptstadt schoss dabei mit bis zu 15.300 Euro den Vogel ab - und das nicht für eine Wohnung mit goldenen Wasserhähnen und eingepreistem Hauspersonal. Vielmehr lag dieser Erhebung eine zehn Jahre alte Wohnung mit normaler Ausstattung zugrunde.

Bei solchen Größenordnungen wird es für Normalsterbliche schwer bis unmöglich mitzuhalten. Und nicht nur das: Bei diesen Preisen stellt sich die Frage, ob überhaupt noch Renditen zu erwarten sind, die ein solches Investment lohnend erscheinen lassen. Die wenig konkrete Antwort darauf lautet: Es kommt darauf an.

Schorndorf statt Stuttgart

Das Berliner Forschungsinstitut Empirica nennt zum Beispiel für München eine typische Bruttoanfangsrendite von 2,7 Prozent (siehe Tabelle oben rechts). Frankfurt und Hamburg liegen mit ­jeweils 3,4 Prozent nur etwas besser; Anschaffungs- und Bewirtschaftungs­nebenkosten sind noch nicht mal einkalkuliert. Was also tun, wenn es etwas mehr Rendite sein soll, ohne dass man gleich unkalkulierbare Risiken eingeht?

Helmut Bayer, Regionalleiter Rhein-Neckar/Stuttgart beim Projektentwickler Bonava, rät zum direkten Umland von Metropolen. "Wir glauben, dass der Zuzug in die Metropolregionen weiter anhält", sagt Bayer, der schon 30 Jahre im Immobiliengeschäft ist. Wenn aber in einer Stadt wie Stuttgart Wohnungspreise von mehr als 7000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden, "dann wird das am Ende unter Renditegesichtspunkten schwierig". Es sei denn, man kassiere Monatsmieten von 27 Euro je Quadratmeter - oder mehr.

Also weicht er für Wohnungsbauprojekte an Umlandstandorte aus, die im Fall Stuttgart zum Beispiel Remseck oder Schorndorf heißen. Dort kalkuliert sein Unternehmen mit Verkaufspreisen von 4600 bis 4800 Euro pro Quadratmeter. Den Abschlag gegenüber Stuttgarter Größenordnungen erklärt der Regionalleiter vor allem mit geringeren Grundstückskosten. Zwar seien auch die Kosten für Baustoffe und Handwerker gestiegen, doch das betreffe die Zentren und das Umland gleichermaßen.

Bayer wähnt sich mit solchen Qua­dratmeterpreisen in der Welt des "bezahlbaren Wohnens". Vorteil aus seiner Sicht: "Da sehen wir keine Blase." Ganz im Gegenteil. Dergleichen werde immer gebraucht, auch nach dem Ende des gegenwärtigen Immobilienbooms - und auch für den Fall, dass der Zuzug in die Metropolen eines Tages nachlasse.

Für Bonava, ein Unternehmen, das 2018 allein in Deutschland mehr als 2400 Woh­nungen und Häuser an Eigennutzer und Kapitalanleger verkauft hat, bedeutet das beste Chancen, Wohnungen in dieser Preisklasse dauerhaft gut vermarkten zu können. Zugleich gibt der Projektentwickler den Käufern eine günstige Prognose im Hinblick auf langfristige Vermietung.

Im Überblick: Unter- und überbewertete Städte (PDF)

In Remseck oder Schorndorf hält Bonava Kaltmieten von 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Monat für realistisch. Die Rendite aufs eingesetzte Kapital siedelt Bayer irgendwo bei 3,7 oder 3,8 Prozent an. Das klingt nicht nach Schnäppchen, ist aber eine realistische Größenordnung für Käufer, die etwas mehr Rendite wollen, als die großen Kernstädte der Boomregionen hergeben, und zugleich die Vorzüge einer nahe gelegenen Metropole zu schätzen wissen. Diese, erklärt Bayer, müsse von den von ihm empfohlenen Standorten aus mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen sein. 30 Minuten Fahrzeit seien okay. "Wenn das gegeben ist, machen Anleger nichts falsch."

Bayer gibt Anlegern noch einen generellen Tipp: "Dreizimmerwohnungen gehen immer am besten", sagt er. Bonava, ein schwedisches Unternehmen mit Deutschland-Niederlassung in Fürs­tenwalde südöstlich von Berlin, plant bei seinen Bauprojekten entsprechend in der Regel mit 60 Prozent Wohnungen, die über drei Zimmer verfügen.

Fünf Prozent Rendite in Mannheim

Karsten Jungk, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Wüest Partner Deutschland, setzt einen anderen Schwerpunkt. Er empfiehlt Kapital­anlegern Wohnungen in Mittelstädten, deren Bevölkerung wächst, in denen es viele mittelständische Firmen gibt und die womöglich eine Hochschule haben. Solche Standorte können Halle (Saale) heißen, Mannheim, Mönchengladbach, Osnabrück oder Pforzheim.

"Zwar sind die Kaufpreise für Wohnungen auch in diesen Städten gestiegen, aber insgesamt sind die Preise dort noch absolut moderat", sagt Jungk. "Das macht sie für potenzielle Käufer attraktiv." Er erwartet an den genannten Standorten auf Sicht weiterhin steigende Preise. Käufer könnten also von Wert­steigerungen ausgehen.

Als Orientierungswerte für Neubauwohnungen nennt Jungk Quadratmeterpreise von etwa 2900 Euro in Halle und Osnabrück, 3000 Euro in Mönchengladbach, 3500 Euro in Pforzheim und 3700 Euro in Mannheim. Die Bruttorenditen, die Wüest Partner auf der Grundlage kommunaler Grundstücksmarktberichte errechnet hat, reichen in den fünf Städten von vier Prozent für teuerste Wohnungen in Mannheim und Osnabrück bis hin zu über acht Prozent für einfachere Wohnungen in Halle, Mönchengladbach und Pforzheim. Die Mittelwerte taxiert Jungk auf fünf Prozent in Mannheim bis zu 7,1 Prozent in Mönchengladbach.

Solche Zahlen liegen merklich über dem Level der großen Metropolen. Zugleich aber halten Experten ein Investment in Städten dieser Gattung für risikoarm. Zählen bei Halle, Mannheim und Osnabrück Hochschulen zu den Pluspunkten, gilt Mönchengladbach obendrein als preiswerte Wohnalternative für Menschen, die in Düsseldorf arbeiten, die deutlich höheren Mieten dort aber nicht zahlen können.

Derzeit werden in Mönchengladbach Wohnungen für 10.000 Menschen gebaut, sagt Ulrich Schückhaus, Geschäftsführer der städtischen Entwicklungsgesellschaft. Viele Wohnungen entstehen auf vormals kommunalen Grundstücken, welche die Stadt laut Schückhaus keineswegs zu Dumpingpreisen zur Verfügung stellt. "Das ist gar nicht nötig", sagt er. Wohnungen in Mönchengladbach seien auch so schon erschwinglich genug. Eine solide Grundlage für gute Laune bei Käufern.

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