Wie die Politik Eigentum verhindert

von Kai Wolfram, Gastautor von Euro am Sonntag

Wer hätte das gedacht? Laut einer Forsa-Umfrage vom Sommer 2016 wollen in der deutschen Mieterhauptstadt Berlin gut 75 Prozent der Bewohner in den eigenen vier Wänden leben. 72 Prozent wollen eine staatliche Eigentumsförderung. Das heißt: Die Wohnungspolitik in Deutschlands größter Stadt geht an den Wünschen von zwei Drittel der Bevölkerung vorbei.

Und auch bundespolitisch spielt die Eigentumsförderung allenfalls eine symbolische Rolle. Denn das von der CDU durchgesetzte Baukindergeld summiert sich bei drei Kindern nach zehn Jahren auf 36.000 Euro. Das mag als staatliche Unterstützung für den Bau ­eines Eigenheims im ländlichen Raum attraktiv sein. Beim Kauf einer Fünf­zimmerwohnung in einer halbwegs pros­perierenden Stadt decken 36.000 Euro allenfalls die Nebenkosten, von denen dann 15.000 Euro als Grunderwerbsteuer an das Land gehen.

Überhaupt schaffen die Aktivitäten von Bund, Ländern und Gemeinden beim Wohnungsbau eher neue Belastungen, als dass sie die Eigentumsbildung fördern. Verschärfte Bauvorschriften, sukzessive Erhöhungen der Grunderwerbsteuer und die geringe Ausweisung von Bauland zehren an den Finanzierungsvorteilen durch das historisch niedrige Zinsniveau. So haben verschärfte ordnungsrechtliche Anforderungen in Bezug auf Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Standsicherheit sowie Brand- und Schallschutz die Erstellungskosten beim Bau von Mehrfamilienhäusern seit der Jahrtausendwende um etwa ein Viertel erhöht.

Hohe Grunderwerbsteuer
verteuert den Wohnungsbau

Zugleich haben einige Bundesländer, darunter Berlin, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein, die Grund­erwerbsteuer kräftig nach oben geschraubt - von 3,5 auf 6,0 beziehungsweise 6,5 Prozent -, um die Immobilien­spekulation einzudämmen, wie es heißt. Und schließlich befeuern viele Städte und Gemeinden den Grundstücksmarkt, indem sie nur zögerlich Land für den Wohnungsbau verfügbar machen.

Nicht selten werden hier Interessen der Anwohner und Alteigentümer über die Bedürfnisse der Wohnungs­suchenden gestellt, auch weil Eingesessene die Mehrheit der Wähler stellen. Entsprechend gibt es eine großzügige Grundstücksvergabe und Zuzugsprämien oft nur dort, wo die Bevölkerung nachhaltig zurückgeht und die bisherige Einwohnerschaft den Verlust von Infrastrukturleistungen befürchten muss. Das mag mit Blick auf das Schicksal der einen oder anderen Gemeinde sinnvoll erscheinen. Volkswirtschaftlich ist diese Art der Wohnungsförderung mehr als fragwürdig.

Denn die Urbanisierung scheint unausweichlich, und steigende Immobilienwerte sind am ehesten in den großen Städten zu finden. Momentan sorgen diese wie auch der Trend zu befristeten Beschäftigungsverhältnissen sowie die niedrigen Lohnsteigerungen der vergangenen Jahre allerdings dafür, dass vor allem jüngeren Menschen die Bildung von Wohneigentum erschwert und die wichtigste Säule des Vermögensaufbaus und der privaten Altersvorsorge tendenziell schwächer wird.

Die sozialen Auswirkungen eventuell rückläufiger Eigentumsquoten sind kaum zu überschätzen. Das zeigt sich beispielsweise bei der Vermögensverteilung. Schon jetzt liegen die Medianvermögen in den meisten europäischen Ländern deutlich höher als im wirtschaftlich prosperierenden Deutschland. Bei einem Durchschnittsver­mögen von 195.000 Euro und einer Wohneigentumsquote von 44 Prozent kommt Deutschland im EZB-Vergleich nur auf ein Medianvermögen von 51.000 Euro, während beispielsweise Zypern (267.000 Euro), Malta (216.000 Euro), Spanien (183.000 Euro) und Italien (174.000 Euro) bei Wohneigentumsquoten zwischen 69 und 83 Prozent zudem höhere Medianvermögen erreichen.

Ähnlich sieht es bei den Erbschaften aus. Nach einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge vererbt jeder vierte Erblasser ohne Immobilien auch kein Geldvermögen. Bei den Erb­lassern mit geringem Immobilienbesitz (bis zu 250.000 Euro) ist es nur jeder neunte. Die Masse der immobilienlosen Erblasser vererbt zudem nur ein Gesamtvermögen von höchstens 25.000 Euro (45 Prozent). Bei Erblassern mit ­geringen Immobilienvermögen (bis zu 250.000 Euro) vererbt die Masse dagegen 100.000 bis 250.000 Euro (55 Prozent). Die geringe Erbmasse bei Mietern zeigt die große Bedeutung der Mietfreiheit im Alter. Wer nicht in den eigenen vier Wänden lebt, zehrt in späteren Lebensjahren von seinem Ersparten und kann somit weniger an kommende Generationen weitergeben, was wiederum die Ungleichheit zwischen erbenden ­Eigentümerkindern und nicht erbenden Mieterkindern erhöht.

Umgekehrt bedeutet die Entscheidung für den Wohnungskauf insbesondere für Menschen mit mittleren und geringeren Einkommen immer auch einen Verzicht auf Konsumausgaben zugunsten eines längerfristigen Vermögensaufbaus. Die Bereitschaft, eine im Vergleich zur Miete höhere Annuität zu zahlen, ist auch ein Indiz für ein größeres Verantwortungsbewusstsein von Eigentümern anderen Menschen und Gemeinschaften gegenüber.

Starke Unterschiede zwischen
West und Ost in der Provinz

Sichtbar wird dies insbesondere in strukturschwachen Regionen. Obgleich das Sauerland und die Berlin-fernen Regionen Brandenburgs von einer ähnlich schwachen Wirtschaftsleistung geprägt sind, wird man im Sauerland vergleichsweise lange nach einem verödeten Gehöft oder einer von Abwanderung gezeichneten Gemeinde suchen müssen.

Denn in der westdeutschen Provinz ist auch in den vergangenen Jahrzehnten kontinuierlich in Häuser und Betriebe sowie in das Vereinsleben der Dörfer investiert worden. Im Brandenburgischen dagegen wurde die Verbindung zwischen dem Eigentum und seiner Bewirtschaftung mit der Kollektivierung der Landwirtschaft gekappt. Moderne Betriebe sowohl zur Bewirtschaftung der Felder als auch zur Tierproduktion entstanden in den Jahren der DDR ausschließlich an den Rändern der Dörfer. Die Gehöfte wurden nur zu Wohnzwecken und zur privaten Versorgung instand gehalten und verkamen, als die Großbetriebe nach der Wiedervereinigung Arbeitskräfte freisetzten und viele Menschen ohne Eigentum und Einkommen die Dörfer verließen.

Das Beispiel zeigt: Wenn die Politik das soziale Abrutschen breiter Bevölkerungsschichten in den Metropolen verhindern will, tut sie gut daran, nicht mehr nur Almosen an Familien zu verteilen. Sie muss den Bürgersinn und mithin auch das Wohneigentum mit vereinten Kräften fördern, auch damit sich die Menschen in den Städten mehr zu Hause fühlen, als sie es heute tun. Eine Neugestaltung der Grunderwerbsteuer zum Beispiel, mit Befreiungen von privaten Ersterwerbern, wäre dazu der richtige und überfällige Schritt.

Kurzvita

Kai Wolfram, Geschäftsführender Gesellschafter
Engel und Völkers Investment Consulting
Der Diplom-Bankbetriebswirt verfügt über Erfahrungen in den ­Bereichen des Firmenkundengeschäfts, des Risikomanagements und der Immobilien­finanzierung. Seit 2014 ist er Geschäftsführer der E & V Investment Consulting, die Trans­aktionsberatung, Portfoliostrukturierung und Transaktions­management inklusive Sales-Asset-Management anbietet.








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