Immobilien: Wie gestalte ich einen Nießbrauchvertrag richtig?

von Markus Hinterberger, €uro am Sonntag

Ich habe einen Nießbrauch an einem Mehrfamilienhaus, das ich - unter anderem aus steuerlichen Gründen - meinen drei Kindern überschrieben habe. Nun, da die Immobilienpreise in der Region, in der das Haus steht, gestiegen sind, möchte ich meinen Kindern vorschlagen, das Mietshaus zu verkaufen, und das Geld anschließend in Aktien oder Gold zu investieren. Zu diesem Vorgehen habe ich einige Fragen: Wie sieht es dann mit ­meinem Nießbrauch aus? Wenn wir uns nun für die Aktienanlage entscheiden, würde ich mich als Vermögensverwalter meiner Kinder anbieten. Wäre das wiederum mit meinem Nießbrauchrecht vereinbar?

€uro am Sonntag: Wechselt das Nießbrauchgut, setzt sich der Nießbrauch grundsätzlich am neuen Wirtschaftsgut fort (im Juristendeutsch nennt man das Surrogation). Verkaufen Ihre Kinder nun das Haus und investieren das Geld in Aktien, steht Ihnen der Nießbrauch an den Erträgen (im Fall von Aktien also Dividenden) zu. Gold allerdings liefert keine laufenden Erträge, daher wäre diese Lösung, wenn Sie Ihren Nießbrauch nutzen wollen, nicht unbedingt sinnvoll.

Sollten Sie bei der "Aktienlösung" als Vermögensverwalter fungieren wollen, wird es etwas komplizierter, denn einerseits bräuchten Sie einen Vermögensverwaltervertrag, da Sie als Nießbrauchberechtigter nicht der Eigentümer des Portfolios sind. Andererseits müssten Sie diesen Vertrag auch so gestalten, dass Sie nur Vermögensverwalter des Portfolios sind und nicht Eigentümer der Wertpapiere. Zudem sollten Sie mit Ihren Kindern eine Regelung treffen, dass nur Sie Vermögensverwalter sein dürfen. Andernfalls könnten Ihre Kinder Ihnen einen fremden Verwalter vorsetzen. Bei all diesen Gestaltungen empfiehlt es sich aber, vorab einen Fachanwalt oder einen Notar zurate zu ziehen.