Ich vermiete meine Wohnung unter. Was muss ich beachten?

von Michael Schreiber, €uro am Sonntag

Ich bin als Selbstständiger teilweise über Monate unterwegs. Während dieser Zeit vermiete ich mein Haus über Portale wie Airbnb oder Wimdu unter. Mache ich mich damit strafbar?

€uro am Sonntag: Eigentümer müssen niemanden um Erlaubnis fragen, wenn sie ihre Wohnung für kurze Zeit Fremden überlassen. Mieter müssen vorher die Genehmigung des Haus­eigentümers zur Untervermietung einholen, so hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 210/13). Doch in manchen Städten wie Ber­lin, München und Hamburg können Anbieter trotzdem Pro­bleme bekommen. So ist es seit dem 1. Mai 2016 in der Stadt Berlin verboten, ganze Wohnungen an Touristen zu vermieten. Ohne Genehmigung droht ein Bußgeld von bis zu 100 000 Euro.

Inwieweit sind die Mieteinnahmen zu versteuern und in welches Formular müssen die Einnahmen eingetragen werden?

Die Einnahmen aus Vermietungen und Untervermietungen müssen versteuert werden. Das entsprechende Formular dazu ist die Anlage V ("Vermietung und Verpachtung") zur jährlichen Einkommensteuererklärung. Vorsicht: Das Finanzamt überwacht immer stärker auch das Internet. Wer über Vermittlungsportale vermieten möchte, sollte wissen, dass die Anbieter auf Nachfragen des Finanzamts alle vermittelten Vermietungen offenlegen müssen. Das verdiente Geld sollte man also nicht unversteuert einstecken.
Generell gilt: Steuern fallen überhaupt nur an, wenn Vermieter mit ihrem gesamten übers laufende Jahr erzielten Einkommen über dem Grundfreibetrag liegen. Dieser beträgt für Singles aktuell 8820 Euro, und für Verheiratete 17 640 Euro. Mieteinnahmen bis zu 520 Euro im Kalenderjahr bleiben steuerfrei. Wer sich auf diese Vereinfachungsregelung beruft, kann allerdings keine Kosten absetzen, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind. Wird die Bagatellgrenze überschritten, sind sämtliche Einnahmen voll steuerpflichtig - dann dürfen aber auch Kosten gegengerechnet werden. Waren Ihre Einnahmen übers Jahr höher als 520 Euro, geht es an die Anlage V. Die Einnahmen werden auf der Vorderseite erklärt. Auf der Rückseite können Werbungskosten geltend gemacht werden. Dazu zählen für Mieter die anteilige Wohnungsmiete und Nebenkosten, für Grundeigentümer die anteiligen laufenden Abgaben für den Grundbesitz wie Grundsteuer und Versicherung, die laufenden Kosten für Müllabfuhr und Wasserversorgung sowie anteilig die Abschreibung des Gebäudes. Hinzu kommen die Gebühren für Inserate und Vermittlungsprovisionen für die Betreiber der Onlineportale, Ausgaben für die Reinigung der Räume und anteilige Kosten für Handwerker.

Welche Möglichkeiten gibt es, die Steuerlast zu drücken?

Sogar mit früher angeschafften Möbeln lassen sich im Nachhinein noch Steuern sparen. Wer beispielsweise vor fünf Jahren für 1200 Euro privat einen großen Kleiderschrank gekauft hat und diesen ab dem sechsten Jahr in einer Wohnung mitvermietet, kann die anteilige Abschreibung für das Mobiliar steuerlich absetzen. Das hat das Finanzgericht München (Az. 13 K 2013/09) entschieden. Die Abschreibungsdauer für Möbel beträgt zehn Jahre. Das macht eine jährliche Abschreibung von 120 Euro (Kaufpreis 1200 Euro x 1/10).

Gibt es zu Steuer und Werbungskosten eine ­Beispielrechnung?

Ein Mieter hat seine Wohnung für die Dauer seines dreiwöchigen Jahresurlaubs für 1800 Euro untervermietet. Seine eigene Miete samt Nebenkosten beträgt im Gesamtjahr 13 000 Euro. Davon kann er anteilig 750 Euro (3/52 von 13 000 Euro) als Werbungskosten von den Einnahmen abziehen. Steuerpflichtig sind damit nur noch 1050 Euro (1800 Euro Miete minus 750 Euro Werbungskosten).
Wie hoch also die tatsächliche Steuerbelastung ist, hängt maßgeblich vom Gesamteinkommen sowie der persönlichen familiären Situation des Vermieters auf Zeit ab. Ein lediger konfessionsloser Steuerzahler mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 65 000 Euro würde auf seine 1800 Bruttomieteinnahmen (siehe Beispiel) 441 Euro Einkommensteuer und 24,25 Euro Solidaritäts­zuschlag zahlen.