Von Haus aus Rentner: Worauf Senioren und Käufer bei der Immo-Verrentung achten müssen

von Bernhard Bomke, Euro am Sonntag

Günther Jauch ist verärgert, schreibt die "Bild"-Zeitung. Die Allzweckwaffe von RTL vermisst im Bundestagswahlkampf Bekenntnisse der Parteien zur Rente mit 70. Würde sich Jauch (65), der weiß, wie man Millionär wird, nicht an Parteien wenden, sondern an die mittlerweile vielen Anbieter diverser Formen von Immobilienverrentungen, könnte er sich von morgens bis abends über Zusatzrenten mit 70 unterhalten. Der Grund: Bei vielen Verrentungsmodellen, mit denen sich aus einem Eigenheim Liquidität ziehen lässt, ohne es verlassen zu müssen, gilt ein Lebensalter von etwa 70 als idealtypisch. Die Immobilien sind bis dahin meist schuldenfrei, die Eigentümer haben noch Pläne, für die sie mehr Geld brauchen könnten, und sie sind nicht mehr so jung, dass ihnen beim Abzinsen etwa fürs Wohnrecht auf Lebenszeit schwindelig wird.

München im Sommer 2021: Gisela Winkelmann ist 76 Jahre alt und tiefenentspannt. Ihr Leben lang hat die Frau, die sich selbst eine Reisetante nennt und ihren echten Namen nicht veröffentlicht sehen will, gearbeitet. Sie leistete sich eine Vier-Zimmer-Wohnung im vornehmen Stadtteil Bogenhausen und verkaufte diese Anfang 2017 für die Hälfte des Preises, den sie hätte erzielen können. "Ich habe 400.000 Euro bekommen", erzählt sie. Ein Gutachter hatte die 100 Quadratmeter große Wohnung in der vierten Etage auf 800.000 Euro geschätzt. Für Münchner Verhältnisse völlig normal.

"Ich bin glücklich damit", betont die joviale Seniorin am Telefon. Und sie erklärt bereitwillig, warum das so ist. "Ich habe keine Kinder, an die ich die Wohnung vererben könnte, deswegen habe ich das gemacht. Es ist ganz schön, wenn man etwas mehr Geld zum Ausgeben hat." Dass ihr nur die Hälfte des Marktpreises ausbezahlt wurde, juckt die Rentnerin nicht. Für sie zählt neben dem Geld, das sie nun zusätzlich zu ihrer Rente zur Verfügung hat, noch etwas anderes: Sie kann bis an ihr Lebensende in ihrer Wohnung bleiben. Denn das ist die wesentliche Erklärung für den hohen Abschlag auf den Verkehrswert der Immobilie.

Winkelmann ist eine von mittlerweile mehr als 250 Personen, die in den vergangenen sechs Jahren über die Gesellschaft für Immobilienverrentung (Degiv), München, ihre Wohnung an einen - meist privaten - Käufer haben vermitteln lassen. Die Degiv tritt also als Makler auf, so wie es auch das von Otto Kiebler gegründete Unternehmen Haus- plusrente tut. Kiebler nimmt für sich in Anspruch, derjenige gewesen zu sein, der die Verrentung von Immobilien auf Nießbrauchbasis erfunden hat.

Das Prinzip ist dabei: Die Verkäufer veräußern ihre Bleibe, sichern sich jedoch ein zumeist lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Sie bleiben also in der vertrauten Umgebung wohnen. Dazu wird im Grundbuch ein erstrangiges Nießbrauchrecht eingetragen. Damit bleibt der Verkäufer wirtschaftlicher Eigentümer. Juristisch gehört die Wohnung jedoch dem Erwerber.

Der erste Rang, so erklärt Degiv-Geschäftsführer Özgün Imren, sei deswegen wichtig, weil das Wohn- und Nutzungsrecht in diesem Fall auch dann erhalten bleibe, wenn die Immobilie weiterverkauft werden sollte. "Zudem ist das Nießbrauchrecht dann insolvenzsicher." Das heißt, auch wenn der Käufer finanziell die Grätsche machen sollte: Die Verkäufer kriegt keiner raus.

Keine Grundschuld für Käufer

Imren hat nicht nur sein eigenes Geschäft und die Interessen der Verkäufer im Blick, sondern auch die der Käufer. Für sie hat er diesen nicht ganz unwichtigen Hinweis: "Wegen des erstrangigen Nießbrauchrechts der Verkäufer können die Käufer keine Grundschuld eintragen." Die erworbene Immobilie ist also nicht dazu geeignet, sie etwa gegenüber einer Bank als Sicherheit für einen gewünschten Kredit zu bieten. Im Ernstfall hätte das Geldinstitut ja keinen vollumfänglichen Zugriff auf sie.

Für Merten Larisch von der Verbraucherzentrale Bayern ändert auch dieser Malus für Käufer nichts daran, dass diese bei solchen Verrentungen unverhältnismäßig viele Vorteile genössen. Für die Verkäufer seien dagegen alle Verrentungsmodelle für Wohneigentum "wirtschaftlicher Käse". Das gelte für Verrentungen auf Nießbrauchbasis ebenso wie für klassische Leibrenten und die diversen Formen von Teilkäufen, bei denen Firmen oder Investoren rechnerisch nur maximal die Hälfte einer Wohnung erwerben.

Ein wesentlicher Kritikpunkt Larischs etwa bei den Verrentungsmodellen betrifft das Abzinsen für das lebenslange Nießbrauchrecht. Er spricht von "absurd hohen Lebenserwartungen", die von den Vermittlern angesetzt würden. Bei Gisela Winkelmann wurde zum Beispiel angenommen, zu ihren 72 Lebensjahren bei Vertragsabschluss kämen noch weitere 20 Jahre hinzu, erzählt sie. Die angenommene Lebenserwartung ist entscheidend, wenn der Wert des Nießbrauchs errechnet wird. Basis ist eine gutachterlich ermittelte Monatsmiete. Diese wird mit der Zahl der Monate multipliziert, die der Nießbrauchnehmer voraussichtlich noch zu leben hat. Bei Gisela Winkelmann waren das demnach 240 Monate.

Dabei hat sie wahrscheinlich noch Glück gehabt, denn die Degiv nutzt die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts. Das sind diejenigen mit der kürzesten Lebenserwartung. Dagegen bescheinigen die Sterbetafeln der Deutschen Aktuarvereinigung (DAV), an denen sich etwa private Rentenversicherer orientieren, den Menschen hierzulande in der Regel deutlich mehr ausstehende Lebenszeit. Ein Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit, als ein 60-jähriger Mann laut Statistischem Bundesamt die Aussicht auf weitere 23,7 Jahre hatte: Die DAV-Tafel gab ihm ohne Sicherheitszuschlag noch 27,9 Jahre, mit Sicherheitszuschlag sogar 31,4 Jahre. Das heißt, wird nach DAV-Tafeln abgezinst, geht das bei der Immobilienverrentung zulasten der Verkäufer. Sie bekommen weniger ausbezahlt.

Verkaufen und zurückmieten

An der unterstellten Lebenserwartung kritisiert Larisch nicht nur die Höhe an sich, sondern obendrein das mögliche Kalkül von Investoren, der Nießbrauchnehmer werde schon nicht so lange leben. "Dann erzielen Käufer eine Riesengewinnmarge", schlussfolgert Larisch. Der Altersvorsorgeexperte rät Senioren, die Geld aus ihrer Wohnung ziehen wollen, zu einer Verrentungslösung innerhalb der Familie.

Geht das nicht, weil es zum Beispiel keine Kinder gibt, die Familie zerstritten ist oder ein Eigentümer den zu vererbenden Pflichtteil reduzieren will, empfiehlt der Verbraucherschützer einen klassischen Verkauf. Dann werde der Marktpreis erzielt, ohne sich in Abzinsungs- oder Gebühren-Labyrinthen zu verlieren. Wirtschaftlich sei das am sinnvollsten, auch dann, wenn ein Rentner nicht umziehen mag. "Wer in seiner Wohnung bleiben will, mietet sie vom Käufer eben zurück." Damit dabei nichts schiefgeht, rät Larisch dazu, sich zum Beispiel bei einer Verbraucherzentrale oder bei einem Honorarberater unabhängigen Rat einzuholen.

Otto Kiebler teilt Larischs Empfehlung für einen Verkauf mit Rückmietung eher nicht. Jedenfalls dann nicht, wenn ein Senior bis an sein Lebensende in seiner Wohnung bleiben will. "Die Rückmietungsvariante ist nach unseren Erfahrungen nur dann sinnvoll, wenn der Verkäufer nur noch eine relativ kurze Zeit im vertrauten Heim bleiben möch- te", sagt er. "Also vielleicht noch fünf oder sieben Jahre." Für ihn als Vermittler sei solcherlei sogar wesentlich einfacher, weil es dann mehr potenzielle Käufer gebe. Der Grund: Mangels Nießbraucheintrag im Grundbuch könnten sie eine Bankfinanzierung erhalten.

"Im Interesse der Eigenheimbesitzer können wir diese Variante aber nicht empfehlen, wenn sie langfristig wohnen bleiben wollen", so Kiebler. "Wir haben vieles durchgerechnet und kamen immer wieder zu dem Ergebnis, dass das Kapital, das Verkäufer beim normalen Verkauf einnehmen, ohne Berücksichtigung von Mietsteigerungen nach etwa 15 Jahren aufgebraucht ist. Wenn wir Mietsteigerungen einkalkulieren, bereits nach 13 Jahren." Kieblers Mahnung: "Wehe dem, der das Glück hat, deutlich länger zu leben!"

Zurück zu Merten Larisch. Eine professionelle Beratung legt der Verbraucherschützer Senioren auch dann dringend ans Herz, wenn sie noch am Anfang ihrer Überlegungen über eine Immobilienverrentung stehen. "Es ist unbedingt zu vermeiden, dass alte und womöglich durch Krankheit eingeschränkte Menschen in die Argumentationsfallen von Anbietern geraten." Larisch lässt keinen Zweifel daran, dass er seine Rolle darin sieht, vor den möglichen Nachteilen bei Verrentungen von Wohnungen und Häusern zu warnen. Das umso mehr, als Leser von Print- und Onlinemedien nahezu täglich auf die Werbung diverser Anbieter stoßen, die schnelles Geld versprechen.

Was Käufer und Verkäufer verbindet

Özgün Imrens Degiv gehört zu denen, die mit viel Reklame um Kunden werben. Das Münchner Unternehmen mit weiteren Niederlassungen in Stuttgart, Düsseldorf und Hamburg, demnächst auch noch in Frankfurt/Main und Dresden, geht von einer weiter steigenden Nachfrage nach Immobilienverrentungen aus. "Der Markt ist groß und wird noch viel größer werden", sagt Imren, der vor der Degiv-Gründung 15 Jahre für den Allianz-Konzern Versicherungen verkauft hat. Für seine Einschätzung spricht die wachsende Zahl von Senioren ebenso wie das Wissen darum, dass auch Wohnungseigentümer oft nur eine schmale Rente haben.

An einen stark wachsenden Markt glaubt auch Michael Rau. Er ist Geschäftsführer der mit Hausplusrente verbandelten HPR Capital Management. Die Gesellschaft hat einen Spezialfonds für Großinvestoren aufgelegt, der gezielt in Wohnimmobilien mit Nießbrauchsvorbehalt investiert. Also typischerweise in Wohnungen und Häuser, die entsprechend verrentet und von den Verkäufern weiter bewohnt werden.

Für 2021 erwartet Rau allein bei Hausplusrente solche Nießbrauch-Verrentungen im Umfang von 150 Millionen Euro. 2022 geht er von dem doppelten Volumen aus. Basis der Berechnungen sind die an die Verkäufer ausbezahlten Beträge (Verkehrswert abzüglich Nießbrauchwert). Der Fonds soll 30 Millionen Euro groß werden und etwa 100 Immobilien erwerben. Bei Hausplusrente hat er ein Vorkaufsrecht vor möglichen privaten Käufern. Den Investoren prognostiziert Rau eine jährliche Rendite (inklusive Wertzuwachs) von 6,25 Prozent.

Die Vermittler und Verrenter erklären ihrer Klientel zumeist beflissen, wie sie ihr Betongold versilbern können, um mehr Geld zur Verfügung zu haben. Viel spricht dafür, dass die meisten Senioren dabei nicht auf jeden Euro achten, sondern einfach ihren Immobiliennachlass geregelt haben wollen. Degiv-Geschäftsführer Imren sagt es so: "Die Käufer wollen ihre Ruhe haben, die Senioren wollen auch ihre Ruhe haben, deswegen passt es ja so perfekt."

Die Käufer findet Imren in der Regel im Kreis von "etwa 60 bis 70 vermögenden Kunden". "Die haben oft das Problem, ihr Geld anzulegen. Sie wollen keine hohe Rendite, sondern zuallererst keinen Vermögensverlust erleiden." Vorteil für sie: "Sie bekommen Zugang zu Immobilien, die sonst gar nicht auf den Markt kämen."

Für Vermittler wie Imren sind Verrentungen ein zusätzliches Geschäftsfeld neben dem Verkauf und Vermieten von Immobilien. Kommt es zum Abschluss, berechnet die Degiv - wie auch Hausplusrente - Käufern und Verkäufern jeweils drei Prozent Courtage (plus Mehrwertsteuer) auf den Bruttokaufpreis, also Auszahlung plus Nießbrauchwert.

Leibrente und Teilkauf

Bei der klassischen Leibrente, wie sie seit 2015 von der Deutschen Leibrenten Grundbesitz angeboten wird, verkaufen Eigentümer ihre Immobilie an ein Unternehmen. Dieses zahlt eine vom Wert des Objekts abhängende monatliche Rente. Auf den sogenannten Ertragsanteil hiervon (zum Beispiel 15 Prozent bei 70-Jährigen) müssen die Bezieher Steuern zahlen, erklärt Friedrich Thiele, Vorstandschef der Deutsche Leibrenten, die etwa 750 Immobilien hält. Kritiker solcher Modelle warnen vor den Folgen einer möglichen Insolvenz. Im Zweifelsfall, so bestätigt die Deutsche Leibrenten, müssten die Bezieher ihre Rente dann gerichtlich einklagen.

Die Deutsche Teilkauf bietet eine Nießbrauchvariante à la Degiv an - mit einem entscheidenden Unterschied: Sie kauft höchstens 50 Prozent einer Immobilie. Das von Marian Kirchhoff geführte Unternehmen fungiert als stiller Teilhaber. Die Verkäufer erhalten den ermittelten Wert des veräußerten Immobilienanteils überwiesen und bezahlen im Gegenzug für diesen Teil ihrer Wohnung ein Nutzungsentgelt. Das beträgt laut Kirchhoff im Jahr 2,9 Prozent der Auszahlungssumme. Ein Beispiel: "Wenn wir 100.000 Euro auszahlen, kostet das den Verkäufer 242 Euro im Monat", rechnet er vor. Seine Argumente pro Teilkauf: Viele Senioren wollten nicht umziehen, sie brauchten etwas mehr Geld, aber nicht gleich den Erlös für einen Komplettverkauf, und sie wollten, so glaubt Kirchhoff, ihre Immobilie am Ende an Angehörige vererben.

Bei dem Modell der Düsseldorfer wird für die Nutzer im Grundbuch das Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie im ersten Rang eingetragen. Mögliche Erben haben ein Erstankaufrecht auf den Anteil der stillen Teilhaber. Will kein Erbe zugreifen, verkauft die Deutsche Teilkauf selbst. Das Unternehmen profitiert also vom Nutzungsentgelt und von erhofften Wertzuwächsen.

Für Gisela Winkelmann wäre das alles nichts. Für sie war entscheidend, die Zukunft ihrer Eigentumswohnung selbst und umfassend zu regeln - ohne viel Firlefanz. Sie ärgert sich nur über eines: "Ich habe zu früh verkauft. Meine Wohnung wäre heute noch viel mehr wert als vor vier Jahren." Davon hat sie nun nichts. Von möglichen Wertsteigerungen profitiert einzig der Käufer.

Verkauf und Rückmietung: Diese Variante ist aus der Sicht von Verbraucherschützern wie Merten Larisch für Senioren, die ihr Betongold versilbern wollen, die sauberste. Der Verkäufer erzielt den Marktpreis ohne irgendwelche Abzinsungen für ein Wohnrecht. Der Käufer vermietet das Haus oder die Wohnung an den bisherigen Eigentümer. Für Letztgenannten empfiehlt es sich, im Kaufvertrag eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszuschließen. Nachteile für den Verkäufer: Er kann Änderungen an der Immobilie, die der neue Eigentümer vornehmen will, nicht verhindern. Das ist für vorherige Eigentümer womöglich gewöhnungsbedürftig. Zudem trägt er im Vergleich zu einer Verrentung auf Nießbrauchbasis das doppelte Inflationsrisiko, betont Otto Kiebler vom Münchener Verrentungsunternehmen Hausplusrente. Zum einen könnten steigende Inflationsraten den Verkaufserlös mindern, und zum anderen drohten in der verbleibenden Lebenszeit immer weiter steigende Mieten.

Verkauf mit Nießbrauch: Die Immobilie geht an einen Investor (Privatier oder Unternehmen), der juristischer Eigentümer wird. Dieser leistet an den Verkäufer eine Einmalzahlung, die sich aus dem Verkehrswert minus Nießbrauchwert ergibt. Hier können auch individuelle Vereinbarungen wie die Frage der Instandhaltung eingepreist werden. Der Nießbrauchwert errechnet sich aus der Lebenserwartung des Verkäufers und einer gutachterlich ermittelten Miete. Der Verkäufer bleibt für die Dauer des lebenslangen Nießbrauchrechts, das im Grundbuch erstrangig abgesichert wird, wirtschaftlicher Eigentümer. Er kann bis zum Tod in seiner Wohnung bleiben.

Leibrente: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie an einen Investor. Dieser ist neuer juristischer Eigentümer und zahlt seinem Vorgänger eine lebenslange monatliche Rente. Deren Ertragsanteil ist zu versteuern. Der Verkäufer hat ein bleibendes Wohnrecht. Risiko: Geht der Käufer insolvent, besteht die Gefahr, dass die Rentenzahlungen ausfallen.

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Interview

Expertentipps: Von Immobilienverrentungen hält Merten Larisch nichts. Sein Rat: Verkaufen und zurückmieten.

€uro am Sonntag: Herr Larisch, wem würden Sie dazu raten, die eigene Immobilie zu verrenten?

Merten Larisch: Ich würde niemandem empfehlen, diese Form der Immobilienverwertung zu wählen - schon gar nicht, wenn der Erlös in eine private Rentenversicherung gesteckt wird. Damit machen nur die Versicherungen ein gutes Geschäft. Für die Verkäufer aber ist das alles wirtschaftlicher Käse.

Gilt das für eine Leibrente genauso wie für die Modelle, bei denen sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer ein im Grundbuch vermerktes lebenslanges Nießbrauchrecht in seiner Wohnung sichert?

Es gibt in der Tat verschiedene Modelle, aber mir wurde noch keines eines gewerblichen Anbieters vorgelegt, das für die meist betagten Eigentümer wirtschaftlich sinnvoll wäre.

Woran liegt das?

Weil etwa bei den Nießbrauchmodellen mit absurd hohen Lebenserwartungen kalkuliert wird. Das führt wegen des langjährigen Nießbrauchs zu hohen Abschlägen auf den Verkaufspreis. Das beschert den Verkäufern in der Regel deutliche Verluste bei ihrem Vermögen. Der Käufer, ganz gleich, ob das ein Unternehmen oder eine Privatperson ist, profitiert hingegen davon, günstig an eine Immobilie zu kommen, er hat die Chance auf Wertsteigerungen und ihm winkt eine Riesenmarge, wenn der Verkäufer früher stirbt als kalkuliert.

Was sollten Menschen tun, die eine kleine Rente, aber ein großes Haus haben - und dieses Betongold versilbern möchten?

Wer mit seiner Immobilie keinen Verlust, sondern Gewinn machen will, verkauft sie am besten zum vollen Marktpreis. Wer in seiner Wohnung bleiben will, mietet sie dann vom Erwerber zurück. So ist sichergestellt, dass die Verkäufer von ihrer Immobilie profitieren und nicht nur andere.

Und wohin dann mit dem vielen Geld aus dem Verkaufserlös?

Ich rate zu Festgeld und Aktienmarkt. Also 60 bis 80 Prozent in einlagengesicherte Bankprodukte ohne Minuszinsen und 20 bis 40 Prozent in einen weltweit anlegenden Aktien-ETF-Indexfonds.

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